Forståelse af långiver-krævet oversvømmelsesforsikring

"Bare et par tommer vand fra en oversvømmelse kan forårsage titusinder af dollars i skade, " ifølge National Flood Insurance Program. Denne kendsgerning opsummerer, hvorfor prioritetsudbydere undertiden kræver, at låntagere skal få oversvømmelsesforsikring. Når ejendommens værdier falder markant, er husejere, der står over for en mulig afskærmning, ofte ivrige efter at undgå disse ekstraudgifter og efterlade problemet med långiveren.

Imidlertid fortæller ejendomsmæglere og prioritetsudbydere ofte ikke kunder om krav til oversvømmelsesforsikring, indtil en ejendom allerede er i escrow. Husejere er også uvidende om, at mange områder, der ikke umiddelbart ser ud til at have en høj risiko for oversvømmelse, faktisk er klassificeret som høj risiko af Federal Emergency Management Agency (FEMA). Hvis du befinder dig i denne situation, eller du ikke ønsker at blive fanget, hjælper denne artikel dig ved at afmystificere långiver-krævet oversvømmelsesforsikring.

(Sådan læser du et af de vigtigste dokumenter, du ejer: Forstå din forsikringskontrakt .)

Hvorfor långivere kræver oversvømmelsesforsikring

Husejere-forsikringer (også kaldet fareforsikring) dækker ikke oversvømmelser - kun et separat forsikringsprodukt kan beskytte mod oversvømmelsesskader. Oversvømmelsesforsikring er normalt valgfri for pantsatte husejere i hvad der normalt betragtes som lavrisiko-oversvømmelsesområder. Det kan endda være valgfrit for pantsatte husejere i oversvømmelsesområder med høj risiko, afhængigt af panteproduktet. Husejere, der tager et pantelån fra en långiver, der er føderalt reguleret eller forsikret (f.eks. Et FHA-pantelån) og køber et hjem i en højrisiko-oversvømmelseszone (også kendt som et særligt oversvømmelsesfareområde), skal dog købes oversvømmelsesforsikring. I de fleste tilfælde skal husejeren betale for oversvømmelsesforsikring hvert år, indtil pantelånet er betalt.

Når nogen optager et prioritetslån, fungerer hjemmet som sikkerhed, hvis låntageren holder op med at betale pantebetalinger. Når en ejendom finansieres, har långiveren ofte en større økonomisk andel i ejendommen end låntageren. Hvis et af långiverens aktiver er beskadiget af oversvømmelsesfarvande, og låntager opgiver hjemmet og holder op med at foretage pantebetalinger, bliver långiveren fanget i en tabende position. For at eliminere denne risiko kræver mange långivere husejeren at købe oversvømmelsesforsikring.

(Nogle ting bør ikke overlades til tilfældighederne. Find ud af, hvor du har brug for dækning. Tjek 5 forsikringspolitikker, som alle burde have .)

Reparation af oversvømmelsesbeskadigede huse

Det er ikke sandsynligt, at husejeren går væk fra et beskadiget hjem, når det kan repareres til en minimal pris. Oversvømmelsesforsikring giver penge til at reparere eller endda genopbygge et hjem, hvis det er beskadiget eller ødelagt af oversvømmelser. Husejeren vil holde hjemmet og fortsætte med at foretage pantebetalinger. Hvis husejeren skal indgive et krav, er han eller hun kun ansvarlig for at betale fradragsberettigelsen. Hvis husejeren ikke kan betale egenandelen, der kan være så høj som $ 5.000, er der stadig en vis risiko for, at husejeren kan gå væk. Eftersom oversvømmelsesforsikring maksimalt udgør $ 250.000, som vi vil diskutere senere, kan ejeren også blive fristet til at gå væk fra en ejendom, der vil koste betydeligt mere at reparere eller genopbygge.

Hvordan oversvømmelsesforsikring fungerer?

Oversvømmelsesforsikring fungerer ligesom andre forsikringsprodukter. Den forsikrede - husejeren - betaler en årlig præmie baseret på ejendommens oversvømmelsesrisiko og den fradragsberettigede, han eller hun vælger. Hvis ejendommen er beskadiget eller ødelagt af oversvømmelser, modtager husejeren kontant for det beløb, der kræves for at reparere skaden, op til politikgrænsen.

Husejeren skal sikre oversvømmelsesforsikringen, inden han lukker en ejendom og forny den hvert år for at dække den største saldo på lånet. Långiver vil normalt indsamle betalinger for oversvømmelsesforsikring sammen med den månedlige pantebetaling, opbevare midlerne på en escrow-konto og betale hele præmien til forsikringsselskabet en gang om året (svarende til hvordan ejendomsskatter og fareforsikring håndteres). Når husejeren først har sikret sig den oprindelige politik, kan der ikke kræves yderligere handlinger bortset fra at foretage månedlige pantebetalinger. Separat dækning på op til $ 100.000 for personlige ejendele er også tilgængelig.

Bliver du nødt til at købe det?

Du kan finde ud af om oversvømmelsesrisikoen for enhver ejendom på FloodSmart.gov. Hvis webstedet siger, at ejendommen er i et højrisikoområde, er der sandsynligvis behov for oversvømmelsesforsikring. Den endelige beslutning afhænger af kort over oversvømmelsesforsikringssatser og en officiel bestemmelse af fare for oversvømmelseszone. Du kan se kortene selv på FEMA.gov. Du bør også spørge din långiver om dens krav til oversvømmelsesforsikring.

I nogle kvarterer eller endda hele byer kan det være vanskeligt at finde et hjem, der ikke befinder sig i et højrisiko-oversvømmelsesområde. I andre regioner kan du undgå behovet for at forsikre oversvømmelsesforsikring helt.

(Brug disse enkle ideer til at spare penge og få bedre dækning for dit hus. Se Forsikringstips til husejere for at lære mere.)

Sådan opnås dækning

National Flood Insurance Program (NFIP), der administreres af FEMA, tilbyder oversvømmelsesforsikring til husejere i samfund, der deltager i programmet. Programmet kræver, at deltagende lokalsamfund "vedtager og håndhæver forordninger, der opfylder eller overskrider FEMA-krav for at reducere risikoen for oversvømmelser." Dette program tilbyder også en lille rabat på oversvømmelsesforsikring baseret på de skridt samfund tager for at mindske oversvømmelsesrisici.

De faktiske forsikringer udstedes af private forsikringsselskaber, ikke af FEMA. Du kan finde et deltagende forsikringsselskab på FEMAs websted. Bedre endnu, beder venner, familie og medarbejdere i din by om anbefalinger.

Omkostningerne ved oversvømmelsesforsikring

Omkostningerne til at forsikre en ejendom mod oversvømmelsesskade bestemmes af risikoforhold, som bygningsåret, antallet af etager, niveauet for oversvømmelsesrisiko og den dækningsmængde, som långiveren kræver. Dette beløb skal baseres på omkostningerne til genopbygning, som kan fås fra din husejers forsikringsselskab.

Prisen for at forsikre en ejendom med en bestemt fradragsberettigelse og et bestemt dækningsbeløb vil være den samme, uanset hvem du valgte som din forsikringsselskab, fordi oversvømmelsesforsikringspræmier er statsreguleret. Du har dog en vis kontrol over omkostningerne ved din politik, fordi du kan vælge dit fradragsberettigede beløb.

For at finde ud af, hvor meget oversvømmelsesforsikring der vil koste for dit ophold specifikt, skal du udfylde oversvømmelsesrisikoprofilen på FEMAs websted og kontakte en af ​​de deltagende forsikringsagenter. Webstedet giver kun et omtrentlig antal mulige dækningsomkostninger. En forsikringsagent kan give dig et nøjagtigt tilbud. Du kan stadig få et tilbud, selvom du bare ser på ejendommen og ikke har den under kontrakt. Generelt kan du forvente at betale mindst et par hundrede dollars for oversvømmelsesforsikring.

Det maksimale tilladte forsikringsbeløb er lovligt $ 250.000 for strukturen. Indholdets dækning er valgfri - det kræves ikke af långiveren - men det koster ekstra (og er begrænset til $ 100.000).

I følge FEMA betragtes følgende elementer som en del af bygningens struktur:

• Den forsikrede bygning og dens fundament
• De elektriske og VVS-systemer
• Central klimaanlæg, ovne og vandvarmere
• Køleskabe, komfurer og indbyggede apparater såsom opvaskemaskiner
• Permanent installeret tæpper over et ufærdigt gulv
• Permanent installeret paneler, vægtavle, reoler og skabe
• Vindue persienner
• Fritliggende garager op til 10% af dækningen af ​​bygningsejendomme (fritliggende bygninger bortset fra garager kræver en separat bygningsejendomspolitik)
• Fjernelse af rester

Hvad der ikke er dækket

Som angivet af FEMA er mange vigtige og dyre ting ikke dækket af oversvømmelsesforsikring. Du bliver nødt til at købe yderligere personlig ejendomsdækning, hvis du er bekymret for omkostningerne ved udskiftning af følgende varer:

• Personlige ejendele såsom beklædning, møbler og elektronisk udstyr
• Gardiner
• Bærbare og vindues klimaanlæg
• Bærbare mikrobølgeovne og bærbare opvaskemaskiner
• Tæpper, der ikke er inkluderet i bygningens dækning (se ovenfor)
• Tøjvask og tørretumbler
• Madfryser og mad i dem
• Visse værdifulde genstande som originale kunstværker og pelse (op til $ 2.500)

Derudover dækker hverken bygning eller forsikring af oversvømmelse af personlige ejendomme følgende:

• Skader forårsaget af fugt, mug eller skimmel, som kunne have været undgået af ejeren af ​​ejendommen
• Valuta, ædle metaller og værdifulde papirer såsom aktiecertifikater
• Ejendomme og ejendele uden for en bygning, såsom træer, planter, brønde, septiske systemer, gåture, dæk, gårdhave, hegn, havvægge, boblebad og svømmebassiner
• Leveomkostninger såsom midlertidig bolig
• Økonomiske tab forårsaget af forretningsafbrydelse eller tab af brug af forsikret ejendom
• De fleste selvkørende køretøjer såsom biler, inklusive deres dele

Andre mangler og advarsler

Oversvømmelsesforsikring er dyre, og ligesom andre mere almindelige forsikringsformer kan husejerskab være mindre overkommelig eller endda overkommelig for nogle mennesker. Beregn, om du vil være i stand til at have råd til oversvømmelsesforsikring, så længe du skal have den, før du forpligter dig til en ejendom. Hvis din oversvømmelsesforsikring koster $ 1.000 om året, og du tager 30 år at betale dit prioritetslån, er det yderligere $ 30.000 til den langsigtede pris at eje dette hjem.

Udskiftning vs. maksimal dækning

Nogle oversvømmelsesforsikringsselskaber vil forsøge at få dig til at købe forsikring for højst $ 250.000, selvom långiveren ikke kræver så meget dækning. Hvis hovedstørrelsen på et lån kun er $ 200.000, er den ekstra dækning ikke nødvendig. Se på udskiftningsværdien for dit hus som bestemt af dit boligejers forsikringsselskab. Dette er det fulde beløb, du skal købe forsikring for. Forsikringen behøver kun at dække værdien af ​​den fysiske struktur, ikke jorden.

Refinansiering og oversvømmelsesforsikring

Hvis du overvejer at refinansiere, og du ikke er forpligtet til at have oversvømmelsesforsikring under dit nuværende prioritetslån, kan du se, om din oversvømmelsesbetegnelse er ændret. Du befinder dig muligvis nu i en højrisiko-oversvømmelseszone, selvom du ikke var før. Det er måske ikke værd at refinansiere, når du tilføjer de nye omkostninger til oversvømmelsesforsikring.

Endelig er den maksimalt tilladte dækning på $ 250.000 muligvis ikke tilstrækkelig til at genopbygge nogle ejendomme. Hvis dine husejernes forsikringsselskab siger, at det vil koste mere end $ 250.000 at genopbygge din ejendom i tilfælde af et samlet tab, skal du være opmærksom på den risiko, du stadig er underlagt, selv med oversvømmelsesforsikring.

Undgå långiver-krævet oversvømmelsesforsikring

Der er flere muligheder for at undgå långiver-krævet oversvømmelsesforsikring, skønt de ikke er ideelle til alle, især dem, der bor i områder med høj risiko.

Forskning

Undersøg, før du køber - find egenskaber, der ikke er placeret i oversvømmelsesområder.

Undersøgelse

Få en undersøgelse (for omkring $ 1.500) for at se, om din specifikke ejendom er forhøjet nok til ikke at være i oversvømmelsesområdet, selvom dit samfund generelt er det. Du kan muligvis få en fritagelse, hvis du kan bevise, at din ejendom ikke er i høj risiko.

Organisere

Organiser dit samfund, og samarbejd med lokale myndigheder for at gøre ting for at afbøde oversvømmelsesrisiko til det punkt, hvor området ikke længere er i et højrisikogruppe.

Bundlinjen

At skulle købe oversvømmelsesforsikring burde ikke være en grim overraskelse, når du køber eller refinansierer et hus. At uddanne dig selv nu kan hjælpe dig med at forstå, når långivere kræver oversvømmelsesforsikring, hvordan man reducerer omkostningerne, eller i nogle tilfælde endda, hvordan man helt undgår det.

(Opdag alt, hvad nye husejere har brug for at vide, før de underskriver på den stiplede linje. Se Begyndervejledningen til husejereforsikring .)