Sandheden om ejendomspriser

Lægmannens teori om fast ejendom går sådan ud: Pilgrimme ankom. De begyndte at bruge landet. Flere europæere kom. Efterspørgslen efter jord var så høj, at indianere blev skubbet ud for at give plads til de nyligt ankomne nybyggere. Mere jord kan ikke bygges, så efterspørgsel og priser vil altid stige, hvilket gør fast ejendom til en stor investering.

Desværre er formlen ikke så enkel. Her ser vi på ejendomspriser og den langvarige teori om, at de vil stige på ubestemt tid.

Key takeaways

• Hjemmepriserne steg sidst med en sund kurs i 2004, før ejendomsmarkedet fladt ud.
• Siden da er hjemmeværdier steget i nogle områder af landet på grund af stærk efterspørgsel og lavt udbud, selvom de fleste dele stadig ikke har nået deres niveau før krisen.
• Potentielle huskøbere bør ikke fokusere på nationale tendenser, da priserne varierer mellem stater og endda nabobyer.
• Lave realkreditrenter har en indirekte effekt på boligpriserne, da forbrugerne er villige til at påtage sig mere gæld, når kredit er billig.

Historiske priser

Før det veludgivne burst af boligboblen og det deraf følgende ejendomsnedbrud, der begyndte for alvor i 2007, syntes historiske boligprisdata fra National Association of Realtors (NAR) at støtte teorien om uendelige stigende priser. Diagrammet nedenfor sporer medianpriser på hjemmet fra 1968 til 2004 og viser en gennemsnitlig årlig stigning på 6, 4% uden et enkelt fald i 36-årsperioden.

Figur 1: Medium boligpriser fra 1968 til 2004

Kilde: National Association of Realtors

Hvad dataene ikke viser

Desværre for husejere var 2004 det sidste år med en sund vækst, før markedet fladt ud. I 2006 viste NAR-data kun en stigning på 1%. Derefter oplevede markederne et hidtil uset fald.

Priserne begyndte at falde nationalt i 2007. De faldt igen i 2008 og endnu en gang i 2009. I midten af ​​2010 faldt boligpriserne tilbage til 2004-niveauer på et stillestående marked. Det, der i årtier virkede som en envejsbillet til det voksende overskud, var faldet med mere end 30% på få år, ifølge data fra Standard & Poor's.

Priserne er steget på grund af større efterspørgsel og et fald i udbuddet på markedet i mange dele af landet, men mange områder har stadig ikke nået de niveauer, de var på før krisen ramte. Derudover tilføjes det faktum, at udlånsstandarder er blevet mere strenge, og det bringer folk ud af markedet.

Allerede før numrene begyndte at gå den forkerte vej, gav dataene om salgsprisudviklingen et ufuldstændigt billede. The National Association of Home Builders rapporterede, at den gennemsnitlige boligstørrelse i Amerika var 983 kvadratfod i 1950, 1.500 kvadratfod i 1970 og 2.349 kvadratfod i 2004. Denne tendens fortsatte i første halvdel af 2000'erne, hvorefter den begyndte at falder noget.

Når størrelsen på boliger bliver større og inflationen øger omkostningerne til byggematerialer, er det kun logisk, at boligpriserne ville stige. Men hvad sker der, hvis inflationen er taget ud af billedet "> Stor depression, 2. verdenskrig, 1970'erne og 1980'erne, så alle perioder med betydeligt prisfald. Mindre fald er også sket regelmæssigt på andre punkter.

Tal og tendenser

Selv de nationale trendnumre fortæller kun en del af billedet. Udviklingen i boligpriserne kan variere meget mellem de geografiske regioner. En boom i Californien kan maske en buste i Detroit. Selv i samme by kan antallet variere meget. Områder, der oplever ny vækst eller gentrificering, kan udvise betydelig prisvurdering, mens områder i hele byen kan være i tilbagegang.

Når du ser på de nationale og regionale statistikker, skal du sørge for at redegøre for markedets virkelighed i dit lokale område. Stigende priser på nationalt niveau hjælper dig muligvis ikke, hvis din by, stat eller kvarter er i tilbagegang.

Nationale tendenser giver dig muligvis ikke hele billedet, da ejendomsværdier og priser varierer mellem stater og nabobyer.

Virkeligheden

Et andet vigtigt punkt at overveje, når man ser på fast ejendom som en investering, er, at det aldrig betaler sig, medmindre du sælger det. Fra et praktisk synspunkt, selvom din primære bolig fordobles i værdien, siden du købte den, betyder det sandsynligvis bare, at dine ejendomsskatter er steget. Alle de gevinster, du oplever, er kun en papirgevinst, indtil du sælger ejendommen.

Hvis du vælger at sælge og håber at købe et andet hjem i det samme område, skal du huske, at priserne på andre hjem også er steget. For virkelig at booke en gevinst ved dit salg, bliver du sandsynligvis nødt til at flytte til mindre hjem i det samme område eller flytte ud af området og finde et billigere sted at bo.

Selvom det er muligt at trykke på egenkapitalen i dit hjem ved at optage et lån imod det, har brugen af ​​dit hus som en automatiseret tellermaskine (ATM) været en tåbelig strategi i fortiden. Ikke kun spiser de renter, du betaler, ind i din fortjeneste, men lånebetalingerne fjerner din økonomiske stabilitet. Hvis priserne på fast ejendom falder, kan du befinde dig i den uundgåelige position med at skylde mere på lånet, end huset er værd.

Prioritetslån

Prioritetsrenter stiger generelt i perioder med økonomisk vækst. Når dette sker, er arbejdsmarkedet sundt, og folks løn stiger også. Prioritetsrenterne har været relativt lave, siden boligmarkedet styrtede, hvilket gjorde husejerskabet mere attraktivt. Renten for et 30-årigt fast rente i maj 2013 var 3, 35% og forbliver relativt uændret pr. Juni 2019 på 3, 73%. Ifølge Freddie Mac har lave priser fremkaldt købsapplikationer, og firmaet forventer forbedring af boligmarkedet fra højere salgsaktivitet og lavere priser. Realkreditrapporter forudser, at satserne vil ligge på omkring 4, 4% -markedet ved udgangen af ​​2019, hvilket betyder, at stigninger kan være dæmpet.

Så hvordan spiller dette ud til fast ejendom priser? Lavere realkreditrenter har ikke nødvendigvis et direkte forhold til boligpriserne, selvom vi gerne vil tro, at de gør det. Men de kan have en indirekte indflydelse på dem. Når satserne er lave, er forbrugere mere villige og har råd til at påtage sig mere gæld. Det skyldes, at kreditomkostningerne - dvs. renterne - er billige. Stigende renter har imidlertid en tendens til at føre til svagere efterspørgsel fra købere.

Er fast ejendom en dårlig investering?

I øjeblikket tænker du måske, at der ikke er nogen værdi ved at købe et hjem i håb om, at det vil vinde i værdi over tid. Selvom det er sandt, at du usandsynligt vil se nogen fortjeneste, du kan bruge, hvis du planlægger at bo i det samme hus hele dit liv, hvis du går ind på købet med en exit-strategi, er der en meget bedre chance for at se en kontant overskud.

Overvej først din motivation for at købe et hjem. Hvis du vil leve i det, skal du holde op med at tænke på overskud og tab. Hvis du håber at tjene penge, skal du indtaste transaktionen med en exit-strategi. Dette betyder også, at du skal have en salgspris i baghovedet, alt sammen mens købsprisen for ejendommen holdes på forkant.

Når du når dit prispoint, sælger du ejendommen ligesom du vil have en aktie, der har værdsat. Dette er muligvis ikke en praktisk tilgang til din primære bolig, afhængigt af din livsstil, men det er præcis, hvad mange ejendomsinvestorer gør, når de køber ejendomme - renovere og sælge dem. Husk bare, at priserne ikke altid går op.

I fortiden har Japan set boligpriserne falde endnu mere. Det betyder ikke, at disse priser ikke kommer tilbage på rentabelt område, men husk, at det i nogle tilfælde kan tage meget lang tid.

Bundlinjen

Med historien som vejledning, ville de fleste husejere være kloge at købe et sted, de faktisk håber at bebo, betale hurtigt pantelånet, bo der indtil pensionering, derefter formindske og flytte til et billigere hjem. Det er ikke et sikkert spil, men denne strategi øger sandsynligheden for at tjene penge.