Bør du betale alle kontanter for dit næste hjem?
”Kontanter er konge, ” siger det gamle ordsprog. Dog ringer denne filosofi sandt, når du køber et hjem? Her er et kig på nogle af fordele og ulemper.
Hvorfor alle kontanter giver mening
1. Du er en mere attraktiv køber. En sælger, der ved, at du ikke planlægger at ansøge om et prioritetslån, vil sandsynligvis tage dig mere alvorligt. Prioritetsprocessen kan være tidskrævende, og der er altid muligheden for, at en ansøger bliver afvist, aftalen falder igennem, og sælgeren bliver nødt til at starte igen, bemærker Mari Adam, en certificeret finansiel planlægger i Boca Raton, Florida.
At være klar til at betale kontant giver dig ikke kun en fordel med motiverede sælgere, der er ivrige efter at lukke aftalen, det hjælper også med sælgere på ejendomsmarkeder, hvor beholdningen er tæt, og budgivere kan konkurrere om deres ejendom.
2. Du kunne finde en bedre aftale. Ligesom kontanter gør dig til en mere tiltalende køber, sætter det dig også i en bedre position til at forhandle. Selv sælgere, der aldrig har hørt udtrykket ”tidsværdi af penge”, vil intuitivt forstå, at jo før de modtager deres penge, jo hurtigere kan de investere eller gøre anden brug af dem.
3. Du behøver ikke at udholde besværet med at sikre et prioritetslån. Siden boligboblen og den efterfølgende finanskrise i 2007-08, har pantefirmaerne strammet deres standarder for at beslutte, hvem der er et lån værd. Som et resultat vil de sandsynligvis anmode om mere dokumentation, selv fra købere med solide indkomster og upåklagelig kreditoptegnelser. Selvom det kan være et forsigtigt skridt fra udlånsbranchen, kan det betyde mere tid og skærpelse for prioritetsansøgere.
Andre købere har kun andet valg end at betale kontant.
”Vi har haft købere, der ikke kunne få et nyt prioritetslån, fordi de allerede har et eksisterende pant i et andet hus, der er til salg, ” siger Adam. ”Da de ikke kan få et nyt prioritetslån, køber de den nye ejendom med alle kontanter. Når den gamle ejendom er solgt, kan de placere et pant i den nye ejendom eller måske beslutte at give afkald på pantet helt for at spare på renter. ”
4. Du mister aldrig en nattesøvn over pantebetalinger. Prioritetslån repræsenterer den største enkeltregning, som de fleste mennesker skal betale hver måned, såvel som den største byrde, hvis indkomst falder ned på grund af tab af job eller anden ulykke.
For mange år siden skulle husejere undertiden fejre deres endelige betalinger med pantebrenningsfester. I dag er det imidlertid sandsynligt, at den gennemsnitlige husejer ikke bliver på det samme sted længe nok til at betale et typisk 30-årigt pant eller endda et 15-årigt. Derudover refinansierer husejere ofte deres prioritetslån, når renten falder, hvilket kan udvide deres låneforpligtelser videre ind i fremtiden.
Hvis ro i sindet er vigtig for dig, kan det at være et smart træk at betale dit lån tidligt eller betale kontant for dit hjem i første omgang. Det er især sandt, når du nærmer dig pension. Selvom betydeligt flere amerikanere i pensionsalderen bærer bolighedsgæld, end de gjorde for 20 år siden, ifølge Federal Reserve-data. Mange økonomiske planlæggere ser i det mindste en psykologisk fordel ved at trække sig fri for gæld.
”Hvis nogen nedskærer i et billigere hus ved pensionering, ” siger Michael J. Garry, en certificeret finansiel planlægger i Newtown, Pa., ”Jeg råder dem generelt til at bruge egenkapitalen i deres nuværende hjem og ikke få pant i det nye hus. ”
Hvad du mister
1. Du binder mange penge sammen i en aktivklasse. Hvis de kontanter, der kræves for at købe et hus direkte, repræsenterer det meste af dine besparelser, bukker du en af de hellige regler for personlig økonomi: diversificering. Hvad mere er, med hensyn til afkast af investeringer, har boligejendomme historisk set hænget godt bag aktierne, ifølge mange undersøgelser. Derfor vil de fleste økonomiske planlæggere bede dig om at tænke på dit hjem som et sted at bo snarere end en investering.
2. Du mister den økonomiske gearing, som et pantelån giver. Når du køber et aktiv med lånte penge, er dit potentielle afkast højere - forudsat at aktivet stiger i værdi.
Antag f.eks. At du har købt et hus på $ 300.000, som siden er steget i værdi med $ 100.000 og nu er værd $ 400.000. Hvis du havde betalt kontant for hjemmet, ville dit afkast være 33% (en gevinst på $ 100.000 på dine $ 300.000). Hvis du imidlertid havde sat 20% ned og lånt de resterende 80%, ville dit afkast være 166% (en gevinst på $ 100.000 på din $ 60.000 forskud). Dette overforenklede eksempel ignorerer pantebetalinger, skattefradrag og andre faktorer, men det er det generelle princip.
Det er værd at bemærke, at gearing fungerer også i den anden retning. Hvis dit hjem falder i værdi, kan du tabe mere, procentvis, hvis du har et prioritetslån, end hvis du havde betalt kontant. Det betyder muligvis ikke noget, hvis du agter at bo i hjemmet, men hvis du har brug for at flytte, kan du finde dig selv skyldende din långiver flere penge, end du kan samle fra salget.
3. Du ofrer likviditet. Likviditet henviser til, hvor hurtigt du kan tage dine kontanter ud af en investering, hvis du nogensinde har brug for det. De fleste typer bankkonti er helt likvide, hvilket betyder, at du næsten øjeblikkeligt kan få kontanter. Gensidige fonde og mæglerkonti kan tage lidt længere tid, men ikke meget. Et hjem kan imidlertid let kræve måneder at sælge.
Du kan selvfølgelig låne mod egenkapitalen i dit hjem gennem et egenkapitallån, en egenkapital med kredit eller omvendt prioritetslån. Som Garry påpeger, har alle disse muligheder imidlertid ulemper, inklusive gebyrer og lånegrænser, så de skal ikke indgås tilfældigt.
Bundlinjen
At betale alle kontanter for et hjem kan være fornuftigt for nogle mennesker og i nogle ejendomsmarkeder, men sørg for at overveje ulemperne også.