Skal du købe et hus på auktion?

Leder du efter at erhverve en ejendom? Du behøver ikke at begrænse dig til de traditionelle kanaler for at søge ejendomsfortegnelser og arbejde med ejendomsmæglere. Du kan også købe en ejendom på auktion.

Skal du købe et hus på auktion?

Fordele og ulemper ved auktioner

Fordelene ved at købe på auktion inkluderer udvidelse af dine muligheder og muligvis køb til en rabat. Du står måske over for mindre konkurrence om at købe en ejendom sammenlignet med at købe den traditionelle måde, men du har også at gøre med en anden pulje af potentielle købere - ofte erfarne investorer.

Den største risiko ved at købe på auktion er måske, at du har et begrænset kendskab til de ejendomme, der er til salg, hvilket gør et dyre fejlagtigt til en meget reel mulighed. Og som med ethvert køb af fast ejendom, skal du læse, forstå og underskrive masser af papirarbejde (ideelt ved hjælp af en ejendomsadvokat).

Lorejendomme er rig med historier om boliger, der er købt på auktion for godt under markedsværdien, og sådanne gode tilbud findes der dog. Auktioner er imidlertid generelt en mere risikofyldt måde at erhverve ejendom end at købe gennem den sædvanlige proces. Denne virkelighed gør det meget vigtigt at være veluddannet om, hvordan ejendomsauktioner fungerer og forsigtige med de ejendomme, du overvejer at byde på.

”Mange mennesker tror forkert, at auktionshuse er en god handel, ” siger John Myers, ejendomsmægler og kvalificerende mægler hos Myers & Myers Real Estate i Albuquerque, NM. ”Nogle auktionshuse er en god handel, og andre kan være en stor fejltagelse .”

For at hjælpe dig med at undgå at begå en stor fejl vil denne artikel forklare det grundlæggende ved auktioner over boligejendomme, så du kan beslutte, om denne mulighed muligvis fungerer for dig - om du vil bo i ejendommen eller bruge den rent som en investering.

Hvad du har brug for at vide

• Det er mere risikabelt at købe et hus på auktion end at købe gennem den sædvanlige proces. Det er vigtigt at være veluddannet om, hvordan ejendomsauktioner fungerer.
• Du kan finde hjemmeauktioner gennem lokale regeringer, ejendomsmæglere og online sider som RealtyTrac og Auction.com.
• Auktionsegenskaber tillader ofte ikke et husinspektion eller nogen lovlig måde at se interiøret personligt på. Hvis du ikke har råd til risikoen for at købe en ejendom i dårlig stand, hold dig ved auktioner, der giver dig mulighed for at inspicere ejendommen, før du byder.
• Gennemgå og forstå alle auktionsregler, og gør din due diligence på enhver ejendom, du er interesseret i - for eksempel at kontrollere for fordringer, panteredskaber og beboere, før du byder på det.

Afskærmningsegenskaber

Når en boligejer ikke har betalt pant i mindst et par måneder, kan de falde i misligholdelse og ende i afskærmningsprocessen. Når dette sker, indgiver banken en meddelelse om standard hos amtoptageren. Hvis husejeren ikke betaler den skyldige saldo - eller genforhandler pantelånet med långiveren - kan långiveren sætte hjemmet op på auktion og tvinge husejeren ud for ikke-betaling. Disse afskærmningsauktioner afholdes af bankhyrede administratorer.

Ejendomsskat standard

En anden måde et hjem ender på auktionsblokken er, når ejeren ikke betaler de vurderede ejendomsskatter. I disse tilfælde er det den ubetalte skattemyndighed snarere end banken, der beslaglægger ejendommen. Den resulterende skattelignende auktion gennemføres af en lokal sheriff, kontorist eller amtets eller lokale myndigheds controllerkontor.

Deltager i auktionen

Uanset auktionstype kan disse begivenheder finde sted på fysiske steder såsom lokale regeringshuse og konferencelokaler på hotellet, og disse personlige auktioner afsluttes hurtigt. Ejendomsauktioner finder også i stigende grad sted online, og online-auktioner kan vare i dage eller uger.

At købe boliger på auktion har været og vil fortsat være populært, ifølge Earl White, medstifter af House Heroes LLC, et ejendomsinvesteringsselskab i Florida, der køber huse, hytter og ledig jord. ”Ejere beboere på et budget, og ejendomsmæglerne migrerer til kilder, hvor der er mindre konkurrence, ” siger han. ”Auktionsejendomme genererer naturligvis færre tilbud, hvilket resulterer i en lavere salgspris.

"Afskærmningsauktioner giver imidlertid ikke de rabatter, der eksisterede i [bolig] -krisen, " fortsætter White og forklarer, at når færre ejendomme er tilgængelige, er købere meget motiverede på grund af boligværdsættelse og gunstige prioritetsrenter og online auktioner har øget konkurrencen og øget priserne.

Finde ejendomsauktioner

En måde at finde auktioner på er ved at kontakte lokale regeringer direkte eller besøge deres websteder for information og derefter følge op telefonisk for at bekræfte oplysningerne. En anden er gennem websteder som RealtyTrac og Auction.com. Onlineoplysninger er dog ikke altid nøjagtige.

Der kan opføres egenskaber, der er til forhåndsdækning, fordi ejeren er bagud med betalinger. Disse ejendomme går måske aldrig op til salg, fordi deres ejere indhenter betalinger eller kommer til en aftale med deres långivere.

Lokale ejendomsmæglere og mæglere kan også være værdifulde ressourcer. Men du kan ikke finde dem ivrige efter at hjælpe, fordi agenter og mæglere ikke automatisk tjener provision på live-auktioner. Imidlertid kan disse mæglere tjene provision via online-auktioner.

Data om flere fortegnelser

Rapporter om flere multiple service-tjenester (MLS) er ifølge White meget langt mere værdifulde for potentielle købere end online-lister, fordi de indeholder de fulde data for fortegnelsen, herunder fotos og, vigtigst, ikke-offentlige mæglerkommentarer. “Ikke-offentlige kommentarer er vigtige, fordi de specificerer kritiske oplysninger, der påvirker salgsprisen og dage på markedet. For eksempel indeholder [disse MLS-rapporter oplysninger om] ejendomsfejl, finansieringsmuligheder, belægning og lejeaftaler. "

Den bedste måde at vurdere en auktionsejendom er at samarbejde med ejendomsmæglere, takstmenn, entreprenører og andre, der forstår bygge- og ombygningsomkostninger og nøjagtigt kan estimere ejendommens værdi og udgifterne til det arbejde, den har brug for.

Mens reglerne varierer efter placering, er MLS og amtsregister ofte kun tilgængelige for ejendomslicenser, siger White. Efter hans erfaring er de som regel glade for at hjælpe gratis, hvis du kontakter dem.

White bemærker også, at personlige auktioner er forsvundet, da endnu mindre amter har konverteret deres personlige auktioner til online-auktioner. Miami og Palm Beach er to steder, hvor både skatte- og afskærmningsauktioner nu er fuldt online.

Husk, at afskærmningsauktioner ofte udsættes eller annulleres, også i sidste øjeblik. Kreditgiveren har muligvis ikke fået alle de papirer, den har brug for, eller låntageren kan have udarbejdet en løsning for at undgå afskærmning.

Hvad budgivere har brug for at vide

Før du byder på en ejendomsauktion, skal du forstå risikoen, du tager. Et dårligt køb kan hjemsøge dig i årevis. Du skal også forstå auktionens regler og være parat til at følge dem, før du prøver at deltage.

Du bliver nødt til at registrere og indsende et refunderbart depositum på 5% til 10% af ejendommens forventede salgspris til den enhed, der afholder auktionen. Hvis auktionen foregår personligt, skal du huske at tjekke ind mindst en time før den planlagte start og få det officielle kort, du rejser, når du er klar til at byde.

At vinde en ejendom på auktion kan arbejde på to forskellige måder.

• I en auktion med långiverbekræftelse behøver långiver ikke at acceptere dit tilbud, selvom du er den højeste byder.
• I en absolut auktion får det vindende bud ejendommen.

Startprisen på auktionen kan være saldoen på pantelånet eller et lavere beløb beregnet til at anspore til bud. På en afskærmningsauktion har långiver ikke lov til at drage fordel af auktionen. Ofte sælges disse ejendomme med underskud; hvis der er overskud, skal det gå til den afskærmede boligejer, efter at pantelånet og eventuelle andre pantelån er betalt. Auktionsegenskaber er ikke altid gode tilbud - for eksempel kan auktionæren sætte en skjult reservepris på en ejendom, hvilket er det minimum, der skal bydes.

”Uanset om en køber deltager i auktionen personligt eller online, skal de huske på, at der er en tærskelpris for hver ejendom, hvor et klogt køb kan blive et tåbeligt køb, og de må ikke tillade begivenhed, spillested eller deres følelser at svinge deres beslutning, ”rådgiver Ron Humes, en ejendomsmægler siden 2000 og nuværende administrerende direktør for operationer for Post Modern Marketing i Lexington, Ky.

Problemet med adgang til en ejendom

Auktionsejendomme giver sjældent potentielle købere på samme adgangsniveau, som traditionelt solgte ejendomme gør. Du vil sandsynligvis ikke være i stand til at gå gennem ejendommen med din agent når det passer dig, selvom nogle auktionsselskaber tilbyder åbne huse.

"Jeg personligt vil aldrig anbefale en klient at købe en ejendom eksternt uden først at gennemføre eyeball-testen, " siger David Roberson, en ejendomsadvokat og mægler i San Jose, Californien. Han og hans kone ejer 22 udlejningsboliger i tre stater, og han er ejer og operatør af Silicon Valley Property Management Group. Enten skal du eller dit betroede investeringsteam grundigt evaluere både den ejendom, du overvejer, og de mennesker, du har at gøre med, inden du forpligter dig lovligt eller økonomisk.

Tilsvarende advarer Humes om, at kilder, der rapporterer om den aktuelle eller fremtidige værdi af en ejendom, kan være meget unøjagtige, medmindre der er foretaget en evaluering på stedet af fagfolk, der ved, hvordan man samler og vurderer alle de nødvendige detaljer. Den bedste måde at vurdere en auktionsejendom er at arbejde med proffs - ejendomsmæglere, takstmenn og entreprenører - der forstår bygge- og ombygningsomkostninger, og som nøjagtigt kan vurdere ejendommens nuværende og fremtidige værdi og udgifterne til det arbejde, den har brug for.

Ejendomstilstand og inspektioner

Huset kunne have alle slags problemer - husk, dette var et hus, der plejede at tilhøre nogen, der ikke havde råd til pantelån eller ejendomsskatten, så de havde sandsynligvis ikke råd til nogen rutinemæssig vedligeholdelse eller reparationer. Når denne ejer først indså, at de ville miste huset, kan de med vilje have forsømt det eller endda alvorligt beskadiget det. Ejendomme, der har siddet ledige, kan også være vandaliseret eller have haft squatters.

Antag, at hvis ejendommen ser forfærdelig udefra, ser den sandsynligvis også forfærdelig indefra. Auktionsegenskaber sælges som den er, og du skal have råd til enhver reparation. Selvom det er fristende, bør du ikke overtræde for at få en bedre idé om ejendommens tilstand.

Du har måske set flippere gøre dette på tv - ind i baggårde, kigge ind eller endda klatre gennem vinduer - men det er ikke lovligt. Og du vil bestemt ikke forstyrre nogen, der besætter huset, ikke kun af høflighed, men også for din sikkerhed. Søg information om ejendommens ejendomshistorie fra lokale regeringsopgaver, snak med lokale ejendomsmæglere, og anmod om respekt fra naboer.

Auktionsegenskaber tillader ofte ikke et husinspektion eller nogen lovlig måde at se interiøret personligt på. Hvis du ikke har råd til risikoen for at købe en ejendom i dårlig stand, hold dig ved auktioner, der giver dig mulighed for at inspicere ejendommen, før du byder. Uden disse oplysninger kan det være svært at vide, hvad du går ind i, hvad en ejendoms reparationsomkostninger vil være, eller dens sande værdi, indtil efter at du er blevet ejer.

Selv hvis du kan få en hjemmekontrol, har enhver inspektion sine grænser. Problemer bag vægge, i lofter og under gulve er muligvis ikke tydelige, før du tager besiddelse. Hvis hjælpeprogrammerne er slået fra, kan du muligvis ikke registrere lækager, elektriske problemer, ødelagte apparater eller funktionssvigtende VVS-udstyr.

Betalingsmuligheder: Planlæg foran

At købe en ejendom på auktion kræver normalt en masse kontanter. Hvert auktionsfirma og amtsregering har deres egne krav til betaling, men du har sandsynligvis brug for kontanter bare for at sikre din ret til at byde. Udbetalingsbeløb og indkøbsmetoder afhænger ofte af ejendommen og auktionshuset. Mere fleksible finansieringsmuligheder kan være tilgængelige ved at købe en bankejet ejendom på den traditionelle måde: Auktioner er ikke den eneste måde at købe tvangsauktioner på.

Med hensyn til betaling skal budgivere på en auktion medbringe kontanter, en postanvisning eller en kassecheck for det beløb, som auktionsholderen kræver. Typisk bliver du nødt til at betale for ejendommen fuldt ud umiddelbart efter at du har vundet auktionen. Lejlighedsvis har du muligvis indtil næste dag til at gennemføre betalingen. Manglende gennemførelse af betalingen kan resultere i at fortabelse af din indbetaling og forbydes fra fremtidige auktioner. Vær forberedt på at fremlægge bevis for midler for at vise, at du er i stand til at gennemføre købet. Hvis du byder som en enhed, såsom en LLC, tillid eller begrænset partnerskab i stedet for som en enkeltperson, skal du muligvis vise dine enhedsdokumenter.

Vinderne gennemgår escrow og lukker, som de ville med ethvert andet huskøb. Budgivere på ejendomsauktioner er ofte ejendomsinvestorer, der har råd til at betale kontant. For auktioner, der tillader finansierede køb, skal du forhåndskvalificeres.

Nogle auktionshuse foretrækker, at du arbejder med deres tilknyttede långivere og vil have disse långivere på stedet på auktionen. Dog gør din forskning på forhånd for at bestemme de renter, der er tilgængelige fra konkurrerende långivere. Disse oplysninger kan give dig en vis gearing.

Sørg også for, at du forstår de auktionsgebyrer, som du forventes at dække. ”Huse, der er købt på auktioner mange gange, har omkostninger og gebyrer fra auktionærer, banker, advokater og andre virksomheder, der kræves for at bringe ejendommen til auktionen, ” sagde Humes. "Det er ikke ualmindeligt at finde 10% auktionsgebyrer, bankrenter og sanktioner, advokatgebyrer, 12% salgsmæssige gebyrer, ejendomsforberedelsesgebyrer og lignende, der overføres til køberen."

Kontroller for eventuelle krav, pantelån og beskæftigede

Inden du byder, skal du leje et selskab med titelsøgning for at se, hvem der muligvis har panterettigheder på ejendommen. Hvis du vinder det, bliver du ansvarlig for eventuelle panterettigheder, hvilket betyder flere penge ud af lommen.

Der kan være andre krav mod hjemmet - ikke kun skatteforpligtelser, men kontrahentlån eller et andet prioritetslån. Budgivere bør kontakte auktionsselskabet for at sikre, at ejendommen har en klar titel. Hvis du vinder en auktion, skal du købe titelforsikring under escrow eller umiddelbart efter lukning for at beskytte dig selv mod alle panteredier, der ikke er afsløret under titelsøgningen.

I nogle tilfælde vil den (tidligere) ejer eller en sprøjter også besætte ejendommen, hvilket betyder, at du bliver nødt til at fjerne dem - en proces, der i bedste fald kan være ubehagelig og lang og dyr i værste fald. For at forenkle processen kan det være en god idé at tilbyde dem flere tusinde dollars foran for at flytte ud og udlevere nøglerne.

Afstå fra at gøre noget, indtil du har titlen. Undgå trangen til at starte renoveringer eller flytte ind i ejendommen umiddelbart efter at have fået dit salgsattest. Du bliver stadig nødt til at vente i op til 10 dage for at modtage dit titelbevis. Ejendommen er ikke rigtig din, før du har dette certifikat; ejeren kunne stadig beholde deres ret til hjemmet ved at indgive en indsigelse mod salget hos retten eller ved at betale lånet.

Bundlinjen

Afskårne huse kan være økonomisk tiltalende, men der er mange hindringer, man skal overveje, før man køber. Bare fordi et hjem er til salg på auktion betyder det ikke, at du vil være i stand til at få det til en god pris (eller at huset er en god handel til enhver pris - det kan være en pengegrop). Men for kyndige, intelligente og motiverede personer er ejendomsauktioner værd at udforske som en måde at billigt hente et hjem eller en investeringsejendom på.

Når det er sagt, skal du overveje ejendomme, der ikke er auktioneret som et alternativ. ”Det kan være muligt at finde en bedre aftale, når man forhandler med en sælger, der har egenkapital i en ejendom og kan forhandle på egne vegne uden alle auktionens tilknyttede sanktioner og gebyrer, ” rådgiver Humes. ”Du kan også have mere konkurrence på auktioner fra virksomheder, der køber ejendomme til at vende som forretningsmodel. Auktionerede hjem er ikke altid det bedste tilbud for den gennemsnitlige homebuyer. ”

Hvis du er interesseret i at prøve at hente en lejlighedskøb på en auktion, er der meget at lære. Auktioner er en mere risikofyldt måde at købe en ejendom end gennem en ejendomsmægler. Det er vigtigt at være ekstremt veluddannet om processen og om de egenskaber, du er interesseret i at byde på. At arbejde med en lokal ejendomsmægler eller mægler for at identificere potentielle ejendomme kan hjælpe, selvom de muligvis ikke er interesseret, medmindre du kan nå en kompensationsaftale.

Til sidst skal du sørge for at gennemgå alle auktionsregler og gennemføre due diligence på ejendommen, før du byder. Søg råd fra en ejendomsadvokat - ideelt set en erfaren med afskærmningssalg - for at sikre dig, at du forstår, hvad dit ansvar og dine forpligtelser vil være, hvis du er den vindende bud.