Afskærmningsret
Tvangsafskærmning beskriver en långivers evne til at overtage en ejendom gennem en juridisk proces kaldet afskærmning. Långivere kan påberåbe sig deres ret til afskærmning, når en boligejer misligholder deres pantebetalinger. Lånets vilkår vil skitsere betingelserne for, at långiver har ret til at afskærme. Statlige og nationale love regulerer også afskærmningsretten.
Afskærmning sker, fordi når en person får et pantelån til at købe et hjem, fungerer huset selv som sikkerhed for lånet. Da hjemmet fungerer som sikkerhed, accepterer husejeren, at de mister ejerskabet af huset i tilfælde af, at de misligholder deres betalinger. Når et hjem afskærmes, vil långiver normalt sælge ejendommen for at inddrive penge, der er tabt på lånet.
Husejereforeninger har også en afskærmningsret, som de kan udøve, hvis en husejer ikke betaler deres husejers foreningsgebyrer eller særlige vurderinger.
Afskærmning tager forskellige mængder tid afhængigt af pantebetingelserne, långiverens motivation til at udelukke og lokale love og regler. I mange tilfælde begynder långivere afskærmningsprocessen fra tre til seks måneder efter, at låntageren først har mistet en betaling.
BREAKING NEDT FORHOLDSREGLER
Afskærmningsretten giver ikke långivere ret til at besidde et hjem uden varsel. Långivere skal overholde specifikke procedurer for, at en afskærmning er lovlig. For det første skal de give en lånemeddelelse som standard, der advarer dem om, at deres lån er i misligholdelse fra ubesvarede betalinger.
Husejeren har derefter generelt et bestemt tidsrum til at gøre godt for eventuelle ubesvarede betalinger og undgå afskærmning. De bliver sandsynligvis også forpligtet til at betale gebyrer for sent betaling ud over eventuel udestående saldo. De kan også bruge denne tid til at bekæmpe afskærmning, hvis de mener, at långiveren ikke har ret til at afskærme ejendommen.
Der er to forskellige typer afskærmning, tvangsafskærmning og ikke-domstolsafskærmning. Retsafskærmning kræver indgivelse af en retssag for retten. Ikke alle regioner tillader begge typer afskærmning, så lokal lovgivning kan diktere, hvilken type en långiver bruger.
Når et hjem er blevet afskærmet, vil långiver sandsynligvis meddele et afskærmningssalg af hjemmet. Dette salg sætter ofte hjemmet op på auktion til den højeste byder. I tilfælde af at husejeren stadig bor på ejendommen, vil de sandsynligvis blive kastet ud gennem en ulovlig tilbageholdelsesdragt.
Bekæmpelse af afskærmning og indløsningsret
Indløsningsretten gør det muligt for husejere, der afskærmes, at betale et bestemt beløb for at ”indløse” deres pant, hvilket giver dem mulighed for at beholde deres hjem. Den retfærdige indløsningsret giver husejere mulighed for at indløse deres prioritetslån ved at betale hele saldoen på pantelånet før et afskærmningssalg. Dette kan ske gennem refinansiering, hvis de er i stand til at få et nyt lån. Imidlertid vil det at få et nyt lån sandsynligvis være vanskeligt, hvis de allerede har et hjem til afskærmning.
Nogle stater har en lovpligtig indløsningsret, som giver husejere mulighed for at indløse deres prioritetslån efter afskærmningssalget ved at betale husets afskærmningssalgspris til den, der har købt det på afskærmningssalget. De er også forpligtet til at betale renter og andre gebyrer, men hvis de er i stand til det, kan de opretholde deres besiddelse.
Låntagere kan også være i stand til lovligt at bekæmpe en afskærmning, hvis deres långiver ikke rent faktisk har den lovlige beføjelse til at udelukke. Hvis en långiver har securitiseret prioritetslånet, kan de have en vanskelig tid med at bevise status. I dette tilfælde er det muligt, at en dommer ville kunne afvise afskærmningen.