Udlejningsegenskaber: Cash Cow eller Money Pit?

De, der investerer i fast ejendom, som med ethvert aktiv, står konstant over for beslutninger om at købe, sælge eller besidde. Og disse beslutninger afhænger af vurderingen af ​​den pågældende ejendom. Værdiansættelse af fast ejendom ved hjælp af diskonterede pengestrømme eller aktiveringsmetoder ligner værdiansættelse af aktier eller obligationer. Den eneste forskel er, at pengestrømme stammer fra leasing plads i modsætning til salg af produkter og tjenester.

Ejendomsinvesteringsselskaber har udviklet sofistikerede værdiansættelsesmodeller for at hjælpe dem med i deres beslutninger. Ved at bruge regnearkværktøjer kan en person imidlertid producere en passende værdiansættelse af de fleste indkomstproducerende fast ejendom - inklusive boligejendomme, der er købt til at fungere som lejeboliger til boliger.

Læs videre for at finde ud af, hvordan enhver investor kan oprette en vurdering, der er tilfredsstillende nok til at luge gennem potentielle investeringsmuligheder.

Individuelle værdiansættelser

Nogle personer mener, at det er unødvendigt at fremstille en værdiansættelse, hvis en certificeret vurdering er afsluttet. En investors værdiansættelse kan dog afvige fra en takstmann af flere grunde.

Investoren kan have forskellige meninger om ejendommens evne til at tiltrække lejere eller de lejepriser, som lejere er villige til at betale. Som en potentiel køber eller sælger kan investoren føle, at ejendommen har mere eller mindre risiko end takstmanden.

Bedømmere foretager separate vurderinger af værdien. De inkluderer omkostningerne til at erstatte ejendommen, en sammenligning af nylige og sammenlignelige transaktioner og en indkomstmetode. Nogle af disse metoder halter almindeligvis markedet, undervurderer værdien under stigninger og overvurderer aktiver i en nedadgående tendens.

At finde muligheder på ejendomsmarkedet indebærer at finde ejendomme, der er forkert vurderet af markedet. Dette betyder ofte at styre en ejendom til et niveau, der overgår markedets forventninger. En værdiansættelse skal give et skøn over en ejendoms sande indkomstproducerende potentiale.

Værdiansættelse af fast ejendom

Indkomstmetoden til vurdering af fast ejendom ligner processen til værdiansættelse af aktier, obligationer eller andre indkomstskabende investeringer. De fleste analytikere bruger den diskonterede kontantstrømmetode (DCF) til at bestemme et aktivs nettoværdi (NPV) .

NPV er ejendomsværdien i dagens dollars, der vil opnå investorens risikojusterede afkast. NPV bestemmes ved at neddiskontere den periodiske pengestrøm, som ejerne har til rådighed, med investorens krævede afkastrate (RROR). Da RROR er en investors krævede afkastrate for de involverede risici, er den afledte værdi en risikojusteret værdi for den enkelte investor. Ved at sammenligne denne værdi med markedspriser er en investor i stand til at træffe en beslutning om at købe, holde eller sælge.

Aktieværdier er afledt af diskontering af udbytte, obligationsværdier ved diskontering af rentekuponbetalinger. Ejendomme værdiansættes ved diskontering af netto kontantstrøm eller de disponible kontanter efter at alle udgifter er fratrukket leasingindtægterne. Værdiansættelse af en ejendom indebærer at estimere alle lejeindtægterne og derefter trække alle udgifter, der kræves for at gennemføre og vedligeholde disse lejekontrakter.

Nedbrytning af lejekontrakter

Alle indkomstskøn kommer direkte fra leasingkontrakter. Leasingkontrakter er kontraktlige aftaler mellem lejere og en udlejer. Alle husleje og kontraktmæssige stigninger i husleje (eskaleringer) vil blive præciseret i lejekontrakterne, samt muligheder for plads- og lejekoncessioner. Ejere inddriver også en del af eller alle ejendomsudgifter fra lejere. Den måde, hvorpå denne indkomst indsamles, fremgår også af lejekontrakten. Der er tre hovedtyper af leasingkontrakter:

• Lejeaftaler med fuld service
• Nettoleasingkontrakter
• Triple-net (NNN) lejekontrakter

I lejeaftaler med fuld service betaler lejere ikke noget udover husleje. I nettokontrakter betaler lejere normalt deres del af stigningen i udgifter for perioden efter, at de flytter ind i ejendommen. I triple-net-lejekontrakter betaler lejeren en forholdsmæssig andel af alle ejendomsudgifter.

Følgende er de typer udgifter, der skal overvejes, når du udarbejder en indkomstvurdering:

• Leasingomkostninger
• Ledelsesomkostninger
• Kapitalomkostninger

Leasingomkostninger henviser til de udgifter, der er nødvendige for at tiltrække lejere og udføre leasingkontrakter. Forvaltningsomkostninger henviser til udgifter til ejendomsniveau, såsom forsyningsselskaber, rengøring, skatter osv. Samt omkostninger til administration af ejendommen. Indkomst fratrukket driftsudgifter svarer til netto driftsindtægter (NOI). NOI er pengestrømmen, der stammer fra ejendommens normale drift. Pengestrømmen afledes derefter ved at trække kapitalomkostninger fra NOI. Kapitalomkostninger er enhver periodisk kapitaludgift til vedligeholdelse af ejendommen. Disse inkluderer enhver kapital til leasingprovisioner, forbedringer af lejere eller kapitalreserver til fremtidig opgradering af ejendom.

Vurderingseksempel

Når periodiske pengestrømme er bestemt, kan de tilbagediskonteres for at bestemme ejendomsværdien. Figur 1 viser et simpelt værdiansættelsesdesign, der kan justeres til værdien af ​​de fleste ejendomme.

figur 1

Værdiansættelsen antager en ejendom, der skaber en årlig lejeindkomst på $ 100.000 i år ét, der vokser med 4% årligt og 3% efter år 10. Udgifter anslås til 40% af indkomsten. Kapitalreserver modelleres til $ 10.000 om året. Diskonteringsrenten, eller RROR, er sat til 13%. Kapitaliseringsgraden til bestemmelse af ejendommens tilbageførselsværdi i år 10 anslås til 10%. I finansiel terminologi er denne aktiveringsgrad lig med Kg, hvor K er investorens RROR (påkrævet afkast) og er den forventede indkomstvækst. Kg er også kendt som investorens krævede indtægtsafkast eller det samlede afkast, der leveres af indkomst.

Værdien af ​​ejendommen i år 10 afledes ved at tage den estimerede NOI for år 11 og dividere den med aktiveringsgraden. Forudsat at investorens krævede afkast forbliver på 13%, ville kapitaliseringen svare til 10% eller Kg (13% - 3%). I figur 2 er NOI i år $ 88.812. Efter at periodiske pengestrømme er beregnet, diskonteres de derefter med diskonteringsrenten (13%) for at udlede NPV på $ 58.333.

Figur 2 (i tusinder af dollars)

Figur 2 giver et grundlæggende format, der kan bruges til at værdsætte enhver indkomstproducerende eller lejebolig. Investorer, der køber boliger som lejeboliger, bør udarbejde værdiansættelser for at afgøre, om lejepriser, der opkræves, er tilstrækkelige til at understøtte købsprisen for ejendommen. Selvom vurderingsmænd ofte bruger en 10-årig kontantstrøm som standard, bør investorer fremstille pengestrømme, der afspejler antagelserne, som ejendommen antages at blive købt på. Selv om dette format er forenklet, kan det justeres til at værdsætte enhver egenskab, uanset kompleksitet. Selv hoteller kan værdsættes på denne måde. Bare tænk på leje af natlige værelser, som en-dags lejekontrakter.

Køb, sælg eller hold

Ved køb af en ejendom, hvis en investors vurderede værdi er større end sælgers tilbud eller vurderede værdi, kan ejendommen købes med en stor sandsynlighed for at modtage RROR. Omvendt, når salg af en ejendom, hvis den vurderede værdi er mindre end en købers tilbud, bør ejendommen sælges. Hvis den vurderede værdi endvidere er i overensstemmelse med markedet, og RROR tilbyder et passende afkast for den involverede risiko, kan ejeren beslutte at holde investeringen, indtil der er en ulighed mellem værdiansættelsen og markedsværdien.

Værdi kan defineres som det største beløb, som nogen er villig til at betale for en ejendom. Ved køb af et aktiv bør finansiering ikke påvirke ejendommens endelige værdi, fordi hver køber har forskellige finansieringsmuligheder til rådighed.

Dette er dog ikke tilfældet for investorer, der allerede ejer ejendomme, der er blevet finansieret. Finansiering skal overvejes, når der træffes beslutning om et passende tidspunkt for at sælge, fordi finansieringsstrukturer, såsom forudbetalte sanktioner, kan frarøve investoren for hans eller hendes salgs indtægter. Dette er vigtigt i tilfælde, hvor investorer har modtaget gunstige finansieringsbetingelser, der ikke længere er tilgængelige på markedet. Den eksisterende investering med gæld kan muligvis give bedre risikojusteret afkast, end det kan opnås, når det forventede salgsudbytte geninvesteres. Juster risiko RROR for at inkludere den yderligere økonomiske risiko for realkreditgæld.

Bundlinjen

Uanset om det er at købe eller sælge, er det muligt at fremstille en værdiansættelsesmodel nøjagtigt nok til at hjælpe med i beslutningsprocessen. Den matematik, der er involveret i oprettelsen af ​​modellen, er relativt ligetil og inden for de fleste investorer. Efter at have fået noget rudimentært kendskab til lokale markedsstandarder, lejestrukturer og hvordan indtægter og udgifter fungerer i forskellige ejendomstyper, bør man være i stand til at forudsige fremtidige pengestrømme.