Ejendom
Fast ejendom er ejendom, der består af jord og bygningerne derpå, samt de naturlige ressourcer i jorden, herunder ukultiveret flora og fauna, opdrættede afgrøder og husdyr, vand og eventuelle yderligere mineralforekomster.
01:34Ejendom
Forståelse af fast ejendom
Fast ejendom er et materielt aktiv og en type fast ejendom. Eksempler på fast ejendom inkluderer jord, bygninger og andre forbedringer plus rettighederne til brug og nydelse af denne jord og alle dens forbedringer. Lejere og lejere kan have rettigheder til at bebo jord eller bygninger, der betragtes som en del af deres ejendom, men disse rettigheder betragtes ikke strengt taget som fast ejendom.
Fast ejendom er ikke den samme ting og bør ikke forveksles med personlig ejendom. Personlige ejendomme inkluderer immaterielle aktiver som investeringer sammen med materielle aktiver såsom møbler og inventar som en opvaskemaskine. Selv lejere kan også kræve dele af et hjem som personlig ejendom, forudsat at du har købt og installeret ejendommen med udlejers tilladelse.
Key takeaways
- Fast ejendom er ægte - det vil sige håndgribelig - ejendom, der består af jord såvel som alt derpå, inklusive bygninger, flora og fauna og naturressourcer.
- Fast ejendom har tre grundlæggende kategorier: bolig, erhverv og industri.
- Når det kommer til investering, er boligejendomme billigere og mere gennemførlige for enkeltpersoner, mens kommercielle ejendomme er mere værdifulde og mere stabile.
- Som en investering tilbyder fast ejendom indkomst og kapitalvurdering.
- Du kan investere i fast ejendom direkte - at købe jord eller ejendom - eller indirekte ved at købe aktier i børsnoterede ejendomsinvesteringer (REIT) eller pantebaserede værdipapirer (MBS).
Typer af fast ejendom
Selvom medierne ofte henviser til "ejendomsmarkedet", kan eksempler på ejendomsejendomme grupperes i tre brede kategorier baseret på dens anvendelse.
- Boligejendomme inkluderer ubebygd jord, huse, ejerlejligheder og rækkehuse. Strukturerne kan være enfamilie- eller flerfamiliehuse og kan være ejerboliger eller lejeboliger.
- Erhvervsejendom omfatter ikke-beboelsesstrukturer såsom kontorbygninger, pakhuse og detailbygninger. Disse bygninger kan være fritstående eller i indkøbscentre.
- Industriel ejendom omfatter fabrikker, erhvervsparker, miner og gårde. Disse egenskaber er normalt større i størrelse, og placeringer kan omfatte adgang til transportknudepunkter såsom jernbanelinjer og havne.
Fordelene ved boligejendom og boligejerskab
Husejendom, også kendt som ejerbelægning, er den mest almindelige type ejendomsinvestering i USA. Ifølge National Multifamily Housing Council (NMHC) ejer ca. to tredjedele af beboerne deres hjem. Ofte har disse ejere finansieret købet ved at tage et realkreditlån, hvor ejendommen fungerer som sikkerhed for gælden.
I 2019-udgaven af sin årlige hjemmeværdsanalyse anslåede ejendomswebstedet Zillow, at den samlede værdi af alle amerikanske hjem i 2018 var $ 33, 3 billioner, 71% højere end landets bruttonationalprodukt (BNP) på 19, 4 billioner dollars på det tidspunkt.
Personer, der handler efter boliglån for at hjælpe dem med at realisere drømmen om ejendomsejendom, står over for en række muligheder. Prioritetslån kan opkræve enten fast rente eller variabel rente. Fastlån med fast rente har generelt højere renter end pantelån med variabel rente, hvilket kan gøre dem dyrere på kort sigt. Fastforrentede lån koster mere på kort sigt, fordi de er beskyttet mod fremtidige rentestigninger.
Banker offentliggør amortiseringsplaner, der viser, hvor meget af en låntagers månedlige betalinger går til at udbetale renter kontra hvor meget der går til at afbetale lånets hovedstol. Ballonlån er pantelån, der ikke amortiseres - reduceres til nul - over tid. I stedet betaler låntager renter for en bestemt periode, for eksempel fem år, og skal derefter betale resten af lånet i en ballonbetaling ved udgangen af perioden.
Prioritetslån kan også leveres med tunge omkostninger, der inkluderer transaktionsgebyrer og skatter. Disse ekstraudgifter rulles ofte ind i lånet. Når potentielle husejere har bevist deres berettigelse og sikret et pant i en bank eller anden långiver, skal de gennemføre yderligere trin for at sikre, at ejendommen lovligt er til salg og i god stand.
Fordele ved kommerciel fast ejendom
Erhvervsejendom bruges til handel og inkluderer alt fra stripcentre og fritstående restauranter til kontorbygninger og skyskrabere. Det adskilles ofte fra industriel ejendom, der er praktisk plads, der bruges til fremstilling af produkter.
Køb eller leasing af fast ejendom til kommercielle formål er meget forskellig fra at købe et hjem eller endda købe boliger. Kommercielle leasingkontrakter er generelt længere end boliglejemål. Kommercielle ejendomsafkast er baseret på deres rentabilitet pr. Kvadratfod i modsætning til strukturer, der er beregnet til at være private boliger.
Desuden kan långivere kræve en større udbetaling på et prioritetslån til erhvervsejendom så hvad der kræves for en bopæl.
Investering i fast ejendom
Man kan investere i fast ejendom direkte ved at købe faktiske ejendomme eller pakker med jord; eller indirekte ved at købe aktier i børsnoterede ejendomsinvesteringer (REIT) eller realkreditlån (MBS). Investering direkte i fast ejendom resulterer i overskud - eller tab - gennem to veje, som ikke har ændret sig i århundreder: Indtægter fra husleje eller leasing og styrkelse af ejendommens værdi
I modsætning til andre investeringer påvirkes ejendom dramatisk af dens omgivelser og det umiddelbare geografiske område. Derfor er den velkendte ejendom maksimal "placering, placering, placering." Bortset fra en alvorlig national lavkonjunktur eller depression er især ejendommens værdier for ejendom primært påvirket af lokale faktorer. Sådanne faktorer inkluderer områdets beskæftigelsesfrekvens, den lokale økonomi, kriminalitet, transportfaciliteter, kvalitet af skoler, kommunale tjenester og ejendomsskatter.
Fordele
Tilbyder stabil indkomst
Tilbyder kapitalværdi
Diversificerer porteføljen
Kan købes med gearing
Ulemper
Er normalt illikvid
Påvirket af meget lokale faktorer
Kræver store udgifter til startkapital
Kan kræve aktiv ledelse, ekspertise
Der er centrale forskelle i investering i boliger og erhvervsejendomme. På den ene side er fast ejendom normalt billigere og mindre end erhvervsejendomme, og det er derfor mere overkommelig for den lille investor.
På den anden side er erhvervsejendomme ofte mere værdifulde pr. Kvadratfod, og lejekontrakterne er længere, hvilket teoretisk sikrer en mere forudsigelig indkomststrøm. Med større indtægter kommer større ansvar. Erhvervsejendom er mere reguleret end fast ejendom, og disse regler kan ikke kun afvige fra land til land og stat efter stat, men også efter amt og by. Selv inden for byer tilføjer reguleringsbestemmelser et lag af uønsket kompleksitet til kommercielle ejendomsinvesteringer.
Der er også en øget risiko for lejereomsætning i kommercielle lejeaftaler. Hvis lejers forretningsmodel er dårlig, deres produkt er uattraktivt, eller de er dårlige ledere, erklærer de muligvis konkurs. Forretningsfejl kan pludselig forhindre dyre ejendomme i at generere indtægter.
Ligesom ejendom kan værdsætte, kan den også afskrives. Det var kendt, at engang hot retail-steder henfalder til rådne indkøbscentre og døde indkøbscentre.
Påskønnelse
Vurdering opnås på forskellige måder, men stigningen i en ejendoms værdi realiseres ikke, før ejeren sælger ejendommen til den. En anden måde at realisere profit ville være at refinansiere prioritetslånet. Rå og ubebygde jord, ligesom territoriet lige uden for en bys grænser, tilbyder det største potentiale for byggeri, forbedring og fortjeneste. Værdsættelse kan også komme fra at opdage værdifulde materialer eller naturressourcer på en jordgrund, ligesom strejkeolie. Også en stigning i markedsværdierne for det område omkring det land, du ejer.
Når et kvarter vokser og udvikler sig, er ejendomsværdierne tilbøjelige til at klatre. Gentrificering af bykvarterer i nogle amerikanske byer i de sidste par årtier har ofte resulteret i en dramatisk stigning i ejendomspriserne. Knaphed kan også spille en rolle i værdien af fast ejendom. Hvis et parti er den sidste af sin størrelse eller art i et prestigefyldt område - eller et hvor sådanne partier sjældent bliver tilgængelige - vinder det salgbarhed.
Indkomst
Indtægter fra fast ejendom findes i mange former. Den største generator er den leje, der betales på jord, der allerede er udviklet til boliger eller erhvervsejendomme. Virksomheder betaler dog også royalties for opdagelser af naturressourcer på rå jord. De kan også betale for at opbygge strukturer på det, f.eks. Celletårne eller rørledninger.
Indtægter kan også komme fra indirekte ejendomsinvesteringer. I en REIT sælger ejeren af flere ejendomme aktier til investorer og passerer lejeindtægter i form af distributioner. På samme måde indsamles renter og hovedbetalinger fra en pant af prioritetslån og overføres til investorer i en MBS.
Både REITs og MBS-investeringsprodukter handler som aktier, hvor fast ejendom fungerer som deres underliggende sikkerhed. Så de kan tilbyde kapitalvurdering er aktierne gevinst i markedsværdi.
Eksempler på ægte verden på investering i fast ejendom
Realkreditstøttede værdipapirer fik en masse dårlig presse fra den rolle, de spillede i nedsmåling af pant, der udløste en global finanskrise i 2007. De eksisterer dog stadig og handles. Den mest tilgængelige måde for den gennemsnitlige investor at købe ind i disse produkter er via børshandlede fonde (ETF'er). Som alle investeringer har disse produkter en vis risiko. De kan imidlertid også tilbyde porteføljediversificering. Investorer skal undersøge bedrifterne for at sikre, at fonde er specialiserede i investeringskvalitets MBS, ikke den subprime-sort, der regnede med i krisen.
Fra april 2019 inkluderer de mest fremragende køretøjer af denne type:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), der sporer Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities Float justeret indeks, der består af føderalt agenturstøttet MBS, der har mindstepuljer på $ 250 millioner og en mindste løbetid på et år. Priseret omkring 53 dollar pr. Aktie har fonden et udbytte på 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), der fokuserer på både fastforrentede og justerbare renter på realkreditlån, og sporer Bloomberg Barclays amerikanske MBS-indeks. Dens beholdning inkluderer obligationer, der er udstedt eller garanteret af statslige sponsorerede virksomheder som Fannie Mae og Freddie Mac, så de er AAA-klassificerede. Handler omkring $ 108 pr. Aktie og giver et afkast på 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), der også bruger Barclays US MBS-indeks som benchmark, men vedtager en mere aggressiv tilgang til at øge afkastet. Pris til $ 26 pr. Aktie og giver et udbytte på 3, 15%.