Fordele og ulemper ved et 15-årigt prioritetslån
Et 15-årigt prioritetslån er et lån til køb af et hjem, hvor renten og den månedlige betaling er fastlagt i hele lånets levetid. Nogle låntagere vælger det 15-årige mod det mere konventionelle 30-årige prioritetslån, da det kan spare dem for et betydeligt beløb på lang sigt.
Fordele og ulemper ved et 15-årigt prioritetslån
Der er flere typer af prioritetsprodukter, der findes på markedet i dag. Det 15-årige prioritetslån har nogle fordele og ulemper sammenlignet med det 30-årige. Begge produkter deler imidlertid ligheder, såsom rentesatsen, kan påvirkes af låntagers kredithistorik og kredit score.
En kredit score er en numerisk repræsentation af, hvor sandsynligt en låntager vil betale tilbage skyldige penge. Rettidige betalinger, længden af kredithistorikken og hvor mange åbne kreditkonti er alle faktorer, der påvirker en kredit score. Selvfølgelig kræver både et 15-årigt og 30-årigt lån også rigelig månedlig indkomst til at dække den potentielle pantebetaling samt anden gæld.
Fordele ved en 15-årig pantelån
Nedenfor er fordelene ved et 15-årigt prioritetslån kontra et 30-årigt. Begge har faste satser og faste betalinger på deres vilkår.
Mindre i total interesse
Et 15-årigt prioritetslån koster mindre i det lange løb, da det samlede rentebetalingsbeløb er mindre end et 30-årigt prioritetslån. Prisen på et prioritetslån beregnes ud fra en årlig rente, og da du låner pengene halvdelen så længe, vil den samlede rente sandsynligvis være halvdelen af det, du betaler over 30 år.
For eksempel ville et prioritetsbeløb på $ 250.000 over 30 år med en rente på 4% koste 429.674 $ i hovedstol og rentebetalinger ved udgangen af perioden. Den samlede rente ville være $ 179.674 for låntagning i 30 år.
Det samme lånebeløb og rente over 15 år vil koste $ 332.860 ved udgangen af perioden. Den samlede rente ville være $ 82.860 til låntagning i 15 år. Ved 4% betaler du kun ca. 46% af den samlede rente i et 15-årigt, end du ville betale for det 30-årige. Jo højere rente, jo større er kløften mellem de to prioritetslån.
Lavere rente
Da kortfristede lån er mindre risikable og billigere for banker at finansiere end langfristede lån, kommer et 15-årigt prioritetslån typisk med en lavere rente. Prisen kan være overalt mellem et kvartal til et helt punkt mindre end det 30-årige pant.
Fannie Mae
Hvis dit prioritetslån købes af et af de regeringsstøttede virksomheder som Fannie Mae, vil du sandsynligvis ende med at betale mindre i gebyrer for et 15-årigt lån. Fannie Mae og de andre statsstøttede virksomheder opkræver det, de kalder prisjusteringer på låneniveau, der ofte kun gælder for eller er højere for prioritetslån på 30 år.
Disse gebyrer gælder typisk for låntagere med lavere kredit score, der foretager mindre udbetalinger. Federal Housing Administration opkræver lavere prioritetsforsikringspræmier til 15-årige låntagere. Privat pantforsikring eller PMI kræves af långivere, når du lægger en udbetaling, der er mindre end 20% af værdien af hjemmet. PMI beskytter långiveren, hvis du ikke kan foretage betalingerne. PMI opkræves som et månedligt gebyr tilføjet pantebetalingen, men det er midlertidigt, hvilket betyder, at det ophører med at eksistere, når du betaler 20% af dit prioritetslån.
Det er vigtigt at bemærke, at selv om de fleste låntagere vil have lavere forhåndsgebyrer med statsstøttede produkter, betaler de sandsynligvis disse omkostninger som en del af en højere rente.
Tvangsbesparelser
Da den månedlige betaling er højere for et 15-årigt prioritetslån, har finansielle planlæggere en tendens til at betragte det som en type tvungen besparelser. Med andre ord, i stedet for at tage den månedlige besparelse fra at udføre et 30-årigt og investere midlerne på en pengemarkedskonto eller aktiemarked, ville du investere det i dit hus, hvilket i det lange løb sandsynligvis også vil sætte pris på i værdi.
Ulemperne ved en 15-årig pantelån
På trods af den rente, der er sparet ved et 15-årigt prioritetslån, er der et par overvejelser og ulemper, som låntagere skal tænke over, før de beslutter sig for lånets løbetid.
Højere månedlige betalinger
Et 15-årigt prioritetslån har en højere månedlig betaling end et 30-årigt, da lånet skal udbetales på halve tiden. For eksempel har et 15-årigt lån til $ 250.000 til 4% rente en månedlig betaling på $ 1.849 mod $ 1.194 for det 30-årige. Med andre ord er den 15-årige månedlige betaling 55% højere end 30-åringen for det samme beløb til samme sats.
Mindre overkommelighed
Den højere betaling kan begrænse køberen til et mere beskedent hus, end de ville være i stand til at købe med et 30-årigt lån. Ved hjælp af vores eksempel ovenfor, lad os sige, at pantelån kun vil godkende et maksimum på $ 1.500 pr. Måned. Låntager er nødt til at købe et billigere hus - et 200.000 $ pantelån ved 4% i 15 år resulterer i en betaling på $ 1.479. Låntageren kan også vælge at foretage en større nedbetaling ($ 50.000), hvilket bringer det samlede realkreditlånebeløb fra $ 250.000 til $ 200.000, hvilket også vil få betalingen til under $ 1.500 pr. Måned.
På den anden side ville et 30-årigt lån (for $ 250.000) resultere i en månedlig betaling på $ 1.194 - godt under $ 1.500-maksimumet. Det 30-årige lån giver også låntageren mulighed for at købe et større hjem eller påtage sig et større prioritetslån. F.eks. Ville et 30-årigt prioritetslån til et $ 300.000-hjem koste $ 1.432 pr. Måned. Det 30-årige lån bringer betalingen under maksimum $ 1.500 og giver låntageren mulighed for at tage et større lån - formentlig at få et større hjem eller et bedre sted.
Mindre penge til besparelser
Den højere betaling kræver højere likviditetsreserver - så meget som et års indkomst i likvide besparelser. Også den højere månedlige betaling betyder, at en låntager kan glemme muligheden for at opbygge opsparing eller spare til mål såsom collegeundervisning for et barn eller pensionering. Derudover udskydes både universitetsopsparingskonti og pensionskonti, mens 401 000 pensionsregnskaber har et arbejdsgiverbidrag. En kyndig og disciplineret investor mister også muligheden for at investere forskellen mellem de 15-årige og 30-årige betalinger i værdipapirer med højere afkast.
Fordele
Et 15-årigt prioritetslån koster mindre i den samlede rente mod et 30-årigt
En 15-årig har normalt en mere gunstig rente
En 15-årig er en tvungen besparelse, da de ekstra penge, der betales, investeres i hjemmet i stedet for brugt
Ulemper
15-årige lån har højere månedlige betalinger
Mindre overkommelige priser med 15-årige prioritetslån
Mindre penge til opsparing eller pensionering
Økonomisk vanskelighed kan opstå, hvis låntager ikke kan betale det højere 15-årige lånebeløb
Bundlinjen
Et 15-årigt prioritetslån kan helt sikkert spare dig for en masse penge på lang sigt. Det er dog vigtigt at konsultere en finansiel planlægger for at diskutere, hvad du kan håndtere for månedlige betalinger. Selvom den 15-årige tidligere kan betale et prioritetslån, hvis du mister dit job eller din indkomst ændrer sig, kan den højere månedlige betaling kontra det 30-årige lån få dig til at gå i økonomisk vanskelighed.