Pre-Afskærmning
Forhindringsafskærmning henviser til den juridiske situation, en ejendom befinder sig i under de tidlige stadier af at blive overtaget. At nå status som forhåndsafskærmning begynder, når långiveren indgiver en standardmeddelelse på ejendommen, som informerer ejeren af ejendommen, at långiveren vil forfølge retssager mod afskærmning, hvis gælden ikke er betalt.
Ejendomsejeren kan afbetale den udestående gæld på dette tidspunkt, hun kan vende standardstatus ved at sammensætte de sene betalinger, så hjemmet ikke længere er i forhåndsafskærmning, eller hun kan sælge ejendommen, før den går i afskærmning.
01:25Faldgruberne ved at købe et afskåret hus
Sådan fungerer præ-afskærmning
Når en boligkøbmand optager et lån for at købe en ejendom, underskriver han en kontrakt med den långivende institution om at tilbagebetale lånet i månedlige rater. Disse månedlige rater dækker en del af hovedstolen og rentebetalingerne på prioritetslånet. Han siges at være i misligholdelse, hvis han ikke betaler i mindst tre måneder. Pre-afskærmning kan ikke begynde, før han er mindst tre måneder kriminel.
Han vil modtage en meddelelse om misligholdelse, som også gøres til genstand for offentlig registrering. Denne handling begynder forudgående afskærmningsproces.
Forhindringsperioden kan vare alt fra tre til 10 måneder. En offentlig auktion eller trusteesalg arrangeres i slutningen af dette tidspunkt.
Særlige overvejelser
Et præ-afskærmning hjem, der går til salg kaldes typisk et kort salg. Salget kan være en privat transaktion mellem husejeren og køberen, men købers tilbud skal godkendes af banken, før salget kan afsluttes. Købsprisen kan være mindre end den udestående lånesaldo, hvorfor det siges, at salget er "kort". Ikke alle korte salg er imidlertid forhåndsafskærmninger. Husejere vælger undertiden at sælge deres ejendomme på nogen måde, der er muligt, før deres misligholdelse når dette trin.
Et forhåndsudelukket hjem kan inspiceres af køberen, før han afgiver et tilbud på hjemmet. Køberen kan være en investor, der ønsker at købe ejendommen til mindre end dens fulde markedsværdi og derefter sælge den til en højere pris for et overskud.
Hvis husejeren lister ejendommen til salg gennem en ejendomsmægler, vil potentielle købere kontakte fortegnelsesagenten. Udlånsbanken skal godkende ethvert kort salg og vil ansætte en eller flere ejendomsmæglere til at forberede en Mæglerprisudtalelse (BPO) - en estimeret markedsværdi baseret på en analyse af lignende boliger, der for nylig er solgt på det lokale marked. Den anslåede markedsværdi hjælper banken med at beslutte, om den foreslåede salgspris er acceptabel.
Husejere, der står over for afskærmning, kan kontakte det føderale Making Home Affordable-program på 888-995-HOPE (888-955-4673) for at få hjælp til at holde deres hjem eller flytte til et nyt hjem, hvis det ikke er muligt.
- Forhindringsafskærmning begynder, når långiveren indgiver en standardvarsel på ejendommen, fordi husejeren er mindst tre måneder kriminelt med pantebetalinger.
- En husejere kan have mulighed for at sælge sit præ-afskærmning hjem som et kort salg efter långiver godkendelse.
- Hvis husejeren ikke dækker forfaldne betalinger og ikke sælger boligen i perioden med forhåndsafskærmning, vil långiveren til sidst sælge ejendommen, typisk på auktion.
Fordele og ulemper ved forhåndsdisposition
Et hjem, der sælges i forudgående afskærmningsfasen, kan være en win-win-win for alle tre involverede parter. Husejeren er i stand til at sælge ejendommen, mens hun undgår den skade, en afskærmning ville have på hendes kredithistorie. Køberen kan muligvis hænge ejendommen til under markedsværdien. Låninstitutionen er i stand til effektivt at overføre pantelånet til køberen og undgå omkostningerne ved at gå gennem en afskærmning.
Men købere af forhåndsdefinerede boliger skal være opmærksomme på eventuelle ejendomsretlige penge eller ubetalte skatter på disse hjem, fordi disse potentielt kan blive deres ansvar, når de køber ejendommene. Køberen bør også medregne omkostningerne ved reparationer og renovering, hvis det forud forhindrede hjem er i en dårlig tilstand, eller han kan risikere at ende med udgifter, der overstiger hans budget.
Hvis husejeren ikke dækker de forfaldne betalinger og ikke sælger hjemmet i perioden med forhåndsafskærmning, vil långiveren til sidst sælge ejendommen, typisk på auktion. Banken ejer ejendommen på dette tidspunkt og er mere tilbøjelige til at forsøge at sælge ejendommen til en endnu lavere pris snarere end at opretholde sine løbende udgifter, såsom skatter og forsikringer.