Ejerfinansiering: Fordele og ulemper

Mens et boliglån er den mest almindelige finansieringstype, der bruges til at købe et hus, er finansiering af ejere et alternativ, der har fordele og ulemper for både købere og sælgere.

Ejerfinansiering: et overblik

Et hjem er typisk den største enkeltinvestering, en person nogensinde foretager. På grund af de høje omkostninger involverer det normalt en form for finansiering. Ejerfinansiering sker, når en boligkøber finansierer købet direkte gennem sælgeren - i stedet for gennem en konventionel pantelån eller bank.

Ved ejerfinansiering (også kaldet sælgerfinansiering) overleverer sælgeren ingen penge til køberen, som en pantelåner ville. I stedet forlænger sælgeren tilstrækkelig kredit til køberen til at dække husets købspris med fradrag af eventuel udbetaling, og derefter foretager køberen regelmæssige betalinger, indtil beløbet er betalt fuldt ud. Køberen underskriver en seddel til sælgeren, der præciserer lånebetingelserne, inklusive rente, tilbagebetalingstidsplan og konsekvenserne af misligholdelse. Ejeren holder undertiden ejerskab til huset, indtil køberen betaler lånet.

De fleste ejerfinansieringsaftaler er kortsigtede, og en typisk ordning kan involvere amortisering af lånet over 30 år, men med en endelig ballonbetaling, der forfalder efter fem. Teorien er, at køberen efter fem år skulle have tilstrækkelig egenkapital i hjemmet og / eller have haft tid nok til at forbedre sin økonomiske situation for at kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån.

Ejerfinansiering kan være en god mulighed for både købere og sælgere, men der er risici. Her er et kig på fordele og ulemper ved finansiering af ejere, uanset om du er køber eller sælger.

Fordele ved ejerfinansiering

Ejerfinansiering kan være en god mulighed for begge parter i en ejendomstransaktion:

Fordele for købere

• Hurtigere lukning - ingen ventetid på, at banklånsbetjent, forsikringsselskab og juridisk afdeling skal behandle og godkende ansøgningen.
• Billigere lukning - ingen bankgebyrer eller vurderingsomkostninger.
• Fleksibel udbetaling - ingen bank eller regering kræver minimum.
• God mulighed for købere, der ikke er i stand til at sikre et prioritetslån.

Fordele for sælgere

• Kan sælge "som den er" - potentiale til at sælge uden at foretage dyre reparationer, som traditionelle långivere muligvis kræver.
• Gode ​​investeringer - potentiale til at tjene bedre satser på de penge, du rejste ved at sælge dit hjem, end du ville investere i en sådan sum andre måder.
• Engangsoption - lånet kan sælges til en investor, hvilket giver dig en engangsbetaling med det samme.
• Behold titel - hvis køberen misligholder, beholder du udbetalingen, alle betalte penge plus huset.
• Sælg hurtigere - potentiale til at sælge og lukke hurtigere, da købere undgår prioritetsprocessen.

En kvalificeret ejendomsadvokat skal konsulteres for at besvare eventuelle spørgsmål samt skrive salgskontrakten og en gældsbrev.

Ulemper ved ejerfinansiering

Selvom ejerfinansiering kan være til gavn for både købere og sælgere, har den også nogle juridiske, økonomiske og logistiske ulemper:

Ulemper for købere

• Højere renter - de renter, du betaler, vil sandsynligvis være højere end hvad du ville betale til en bank.
• Stadig brug for sælgergodkendelse - selvom en sælger er spil til ejermed finansiering, kan han måske ikke ønske at blive din långiver.
• På grund af salgsklausul - hvis sælgeren har et pant i ejendommen, kan hans bank eller långiver kræve øjeblikkelig betaling af gælden, hvis huset sælges (til dig). Dette skyldes, at de fleste prioritetslån har ”forfaldne salg” -klausuler, og hvis långiveren ikke bliver betalt, kan banken afskære. For at undgå denne risiko, skal du sørge for, at sælgeren ejer huset frit og klart, eller at sælgers långiver accepterer ejerfinansiering.
• Ballonbetalinger - med mange ejerfinansieringsordninger forfalder en stor ballonbetaling efter fem år. Hvis du ikke kan sikre finansiering inden da, kan du miste alle de penge, du har betalt indtil nu, plus huset.

Ulemper for sælgere

• Lov om reform af Dodd-Frank Wall Street og forbrugerbeskyttelse - I henhold til denne lov blev der anvendt nye regler for ejerfinansiering. Ballonbetalinger er muligvis ikke en mulighed, og du er muligvis nødt til at involvere en pantelånsophavsmand afhængigt af antallet af ejendomme, som du ejer finansierer hvert år.
• Standard - køberen kan stoppe med at foretage betalinger når som helst. Hvis dette sker, og han ikke bare går væk, kan du ende med at gennemgå afskærmningsprocessen.
• Reparationsomkostninger - hvis du overtager ejendommen af ​​en eller anden grund, kan du ende med at skulle betale for reparationer og vedligeholdelse, afhængigt af hvor godt køberen tog sig af ejendommen.

Key takeaways

• Ejerfinansiering kan hjælpe sælgere med at sælge hurtigere og hjælpe købere med at komme ind i hjem, selvom de ikke ville være i stand til at sikre et traditionelt pantelån.
• Der er fordele og ulemper, som både købere og sælgere skal være opmærksomme på, når de overvejer eller indgår i en finansieringsordning for ejere.
• Både købere og sælgere er nødt til at konsultere en kvalificeret ejendomsadvokat for at besvare spørgsmål og lette salget / købet korrekt.