Prioritetslån kontra huslån: Hvad er forskellen?

Prioritetslån og boliglån er begge lån, hvor du pantsætter dit hjem som sikkerhed. Långiveren kan beslaglægge dit hjem, hvis du ikke følger med på dine pantebetalinger. Mens de to lånetyper deler denne vigtige lighed, er der forskelle mellem de to. Forbrugerne skal forstå deres muligheder, når de låner mod deres bolig.

Key takeaways

• Prioritetslån og boliglån er begge lån, hvor du pantsætter dit hjem som sikkerhed.
• Banken låner op til 80% af husets vurderede værdi eller købsprisen, alt efter hvad der er mindre.
• Et hjemmekapitallån er sikret med egenkapitalen i ejendommen.

realkreditlån

Når folk bruger udtrykket ”pantelån”, taler de generelt om et traditionelt pantelån, hvor en bank låner en låntager penge til at købe et hjem. I de fleste tilfælde låner banken op til 80% af husets vurderede værdi eller købsprisen, alt efter hvad der er mindre. Hvis du for eksempel køber et hjem på $ 200.000, er du berettiget til et pantelån på op til $ 160.000. Du skal komme med de resterende $ 40.000 på egen hånd. Nogle prioritetslån, for eksempel FHA-prioritetslån, giver dig mulighed for at lægge mindre, så længe du betaler for realkreditforsikring.

Renten på et prioritetslån kan fastlægges (den samme i hele prioritetsperioden) eller variabel (for eksempel ændres hvert år). Låntageren tilbagebetaler lånets størrelse plus renter over en fast periode, hvor de mest almindelige betingelser er 30 eller 15 år.

Hvis du kommer bagud med betalinger, kan långiveren overtage dit hjem i en proces, der kaldes afskærmning. Långiveren sælger derefter hjemmet, ofte på en auktion, for at inddrive sine penge. Hvis dette sker, har dette prioritetslån (kendt som det "første" prioritetslån) prioritet i forhold til efterfølgende lån, der er indgået mod ejendommen, såsom et boliglån (undertiden kendt som et "andet" prioritetslån) eller en egenkapital af kredit (HELOC) . Den originale långiver skal betales fuldt ud, før efterfølgende långivere modtager ethvert provenu fra et afskærmningssalg.

Boligkapitallån

Et boliglån er også et realkreditlån. Forskellen mellem et boligkapitallån og et traditionelt prioritetslån er, at du optager et boligkapitallån, når du har egenkapital i ejendommen, mens du får et prioritetslån til at købe ejendommen. Et boligkapitallån er sikret med egenkapitalen i ejendommen, der er forskellen mellem ejendommens værdi og husejers eksisterende prioritetsbalance. For eksempel, hvis du skylder $ 150.000 på et hjem værdiansat til $ 250.000, har du $ 100.000 i egenkapital. Hvis du antager, at din kredit er god, og at du ellers kvalificerer dig, kan du optage et ekstra lån, der bruger $ 100.000 som sikkerhed.

Som et traditionelt realkreditlån er et boliglån et afdragslån, der tilbagebetales over en fast periode. Forskellige långivere har forskellige standarder for, hvilken procentdel af et hus egenkapital de er villige til at låne, og låntagers kredit spiller en rolle i denne beslutning.

Dit lån-til-værdi (LTV) -forhold bruges af långivere til at finde ud af, hvor mange penge du kan låne. Sådan beregner du en LTV: Tilføj det beløb, du vil låne, til det beløb, du stadig skylder på dit hus, og divider med den vurderede værdi af huset for at få din LTV. Hvis du er i stand til at have betalt en hel del af dit prioritetslån - eller hvis dit hjems værdi er steget markant - kan du få et betydeligt lån.

I mange tilfælde betragtes et boliglån som et andet prioritetslån, da det er lavet oven på et eksisterende prioritetslån. Hvis hjemmet går på afskærmning, får den långiver, der holder boliglånet, ikke betalt, før den første pantelån er betalt. Følgelig er risikoen for långiver fra boliglånet større, hvorfor disse lån typisk har højere renter end traditionelle prioritetslån.

Ikke alle boliglån er anden prioritetslån. En låntager, der ejer sin ejendom frit og klart, kan beslutte at optage et lån mod værdien af ​​hans hjem. I dette tilfælde betragtes den långiver, der opretter lånet til egenkapitalen, som en første panterettighedsindehaver. Disse lån kan have højere renter, men lavere lukkeomkostninger - for eksempel en vurdering.

Forskellen mellem et boligkapitallån og et traditionelt prioritetslån er, at du optager et boligkapitallån, når du har egenkapital i ejendommen mod at få et prioritetslån til at købe ejendommen.

Prioritetslån vs. egenkapitallån: Ved hvad der er skattemæssigt fradragsberettiget

Renter på et realkreditlån er fradragsberettiget for lån på op til en $ 1 million (hvis du har taget lånet før den 15. december 2017) eller $ 750.000 (et lån efter det). Årsagen: skattelovgivningen i 2017. Husejere plejede at kunne trække renterne på et boligkapitallån eller en kreditlinje, uanset hvordan de brugte pengene, for eksempel til at afbetale gæld med højere renter, såsom kreditkortgæld eller studielån. I fremtiden suspenderer skattelettelses- og jobloven fra 2017 fradraget for renter, der er betalt på boliglån fra 2018 til 2025, medmindre de bruges til at "købe, bygge eller forbedre skatteyderens hjem, der sikrer lånet."

Som IRS udtrykker det: "I henhold til den nye lov ... er renter på et boligkapitallån, der bruges til at opbygge en tilføjelse til et eksisterende hjem, typisk fradragsberettigede, mens renter på det samme lån, der bruges til at betale personlige leveomkostninger, såsom kreditkort gæld, er ikke ... Som i henhold til forudgående lov skal lånet sikres af skatteyderens hovedhus eller andet hjem (kendt som en kvalificeret bolig), ikke overstige husets omkostninger og opfylde andre krav. ”

Hvis du har brug for at afbetale studielån, konsolidere kreditkortgæld eller reducere din rente på dit boliglån, skal du overveje at refinansiere dit prioritetslån.

Bundlinjen

Hvis du har en ekstremt lav rente på dit eksisterende prioritetslån, skal du sandsynligvis lade det være i fred og bruge et boligkapitallån til at låne de ekstra midler, du har brug for, forudsat at de er beregnet til at forbedre din ejendom. Hvis realkreditrenter imidlertid falder markant efter optagelse af dit eksisterende prioritetslån, eller hvis du har brug for pengene til formål, der ikke er forbundet med dit hjem, skal du overveje en fuld refinansiering af pantelånet. Hvis du refinansierer, sparer du på de ekstra penge, du låner, da traditionelle prioritetslån har lavere rente end boliglån, og du kan muligvis sikre dig en lavere rente på den saldo, du allerede skylder.