Udbetaling i forhold til rente- og sigt-refinansieringslån

"Cash out" og "rate-and-term" er dine to grundlæggende valg, når du refinansierer dit prioritetslån for at spare eller få penge. Hvis du simpelthen refinansierer dit eksisterende lån for at få en lavere rente eller ændre betingelserne, kaldes det en rente- og sigtrefinansiering. Eller måske ønsker du at udtrække noget af egenkapitalen i dit hus - måske for at foretage en renovering, betale ned gæld eller hjælpe med at betale collegeomkostninger - med et udbetalingslån. Her er, hvad disse to udtryk betyder, og hvordan de kan påvirke din økonomiske situation.

Key takeaways

• Når du refinansierer et prioritetslån, er dine to grundlæggende muligheder en udbetalingsfinansiering, hvor du udtrækker noget af egenkapitalen i dit hjem eller en rente- og løbende refinansiering, hvor du bytter dit nuværende lån til et med nyt (forhåbentlig bedre) vilkår.
• Udbetalingslån kommer normalt med hårdere vilkår, f.eks. Tilføjede point eller en højere rente, fordi de har en højere risiko for långiveren.
• Det kan være muligt at udtrække nogle kontanter fra din refinansiering uden at pådrage sig ekstra gebyrer for et udbetalingslån ved at drage fordel af overlapningen af ​​midler i slutningen af ​​et lån og begyndelsen af ​​et andet.

Grundlæggende om refinansiering af prioritetslån nu

Tænk først på refinansiering som erstatning af et eksisterende pantelån med et andet eller konsolidering af et par realkreditlån til et enkelt lån. Ude med det gamle (pant) og ind med det nye, som de siger. Når du refinansierer, bliver dit gamle lån eller lån betalt, og et nyt placeres på stedet.

Der er masser af grunde til at overveje refinansiering. At spare penge er det åbenlyse. I august 2008 havde det gennemsnitlige 30-årige faste prioritetslån en rente på 6, 48%. Efter finanskrisen faldt støtten for den samme form for pantelån jævnligt. I december 2012 blev den 30-årige faste prioritetsrente næsten halvdelen skåret fra fire år tidligere til 3, 35%. Den gennemsnitlige årlige sats for 2017 steg op til 3, 99%. I 2018 var det steget til 4, 54% ifølge Freddie Mac. Men selv disse højere satser kan være lavere end dem, du måtte have på ældre prioritetslån.

I marts 2019 faldt realkreditrenter til 4, 27%, en 60-ugers lav. I ugen, der sluttede den 29. marts, 2019 steg prioritetsansøgninger med 18, 6% ifølge Mortgage Bankers Association. Refinansieringsniveauet steg 39% til 47, 4% af de samlede ansøgninger, det højeste niveau siden november 2016. (Den største nylige bølge af prioritetsfinansiering blev ramt fra 2011 til 2013 og 2015 til 2016, da renten var nær rekordlave.) Selvom refinansieringen indeks faldt til 44, 1% af de samlede ansøgninger den følgende uge, lave låneomkostninger og et stærkt jobmarked driver fortsat med applikationer.

Historisk set er satserne stadig relativt lave - en grund til, at husejere med ældre prioritetslån med højere renter (eller dem, hvis hjemmekapital er steget, eller som har meget bedre kreditvurderinger, end da de oprindeligt finansierede deres hjem) til at se på refinansiering nu. Når renterne bevæger sig højere, kan refinansiering give en chance for at konvertere et prioritetsrente til en fast rente for at låse indbetalinger med lavere renter inden renten klatrer endnu højere. Industri myndigheder forudser, at satserne vil stige i 2019

Udbetaling i forhold til kurs og sigt: To typer lån

Der er to grundlæggende refinansieringslån. Den enkleste og mest ligefremme er rate-and-term refinance (refi) . Ingen faktiske penge skifter hænder i dette tilfælde uden for de gebyrer, der er forbundet med lånet. Størrelsen på prioritetslånet forbliver den samme; du handler blot dine nuværende prioritetsvilkår for nyere (formodentlig bedre) betingelser.

I modsætning hertil er det nye prioritetslån større end det gamle i et udbetalingslån, også kaldet refinansiering . Sammen med nye lånevilkår får du også avancerede penge - effektivt at tage egenkapital ud af dit hjem i form af kontanter.

Du kan kvalificere dig til en sats / sigtrefi med et højere belåningsgrad (lånets størrelse divideret med ejendommens vurderede værdi). Det er lettere at få lånet, med andre ord, selvom du er en dårligere kreditrisiko, fordi du låner en høj procentdel af det, som hjemmet er værd.

Tænk grundigt igennem, før du får et udbetalingslån for at investere, da det giver ringe mening at lægge dine midler på en CD, der tjener 2, 5%, når din pantelente er 5% eller 6%.

Udbetalingslån kommer med hårdere vilkår. Hvis du vil have tilbage noget af den egenkapital, du har opbygget i dit hjem i form af kontanter, koster det sandsynligvis dig — hvor meget afhænger af, hvor meget egenkapital du har opbygget i dit hjem og din kredit score. Hvis for eksempel en låntagers FICO-score er 700, er lån-til-værdi-forholdet 76%, og lånet betragtes som udbetaling, kan långiver muligvis tilføje 0, 750 point til lånets up-front omkostninger. Hvis for eksempel lånebeløbet var $ 200.000, vil långiveren tilføje $ 1.500 til omkostningerne. (Hver långiver er forskellig.) Alternativt kan låntageren betale en højere rente - 0, 125% til 0, 250% mere, afhængigt af markedsforholdene.

Hvorfor de hårdere vilkår? Fordi udbetalte lån medfører en højere risiko for långiveren, ifølge Casey Fleming, realkreditrådgiver, C2 Financial Corporation og forfatter af "Låneguiden: Hvordan man får det bedst mulige pantelån." "Statistisk set er en låntager meget mere sandsynlig at gå væk fra et hjem, hvis han får problemer, hvis han allerede har trukket egenkapitalen ud af det. Det er især tilfældet, hvis han har trukket sig mere, end han oprindeligt investerede i udbetalingen. Derfor er ethvert lån, der betragtes som udbetaling, priset højere for at afspejle denne risiko, indtil der er så meget egenkapital, at låntager ikke sandsynligvis vil gå væk mere. ”

Men en højere kreditværdighed og et lavere belåningsgrad kan ændre antallet væsentligt til din fordel. En låntager med en kreditvurdering på 750 og en værdi af udlån på under 60% for eksempel vil ikke blive opkrævet nogen ekstra omkostning for et udbetalingslån; långivere mener, at han eller hun ikke er mere tilbøjelig til at misligholde lånet, end hvis han laver en rente / sigt refi.

Dit lån kan være et udbetalingslån, selvom du ikke modtager kontant tilbage. Hvis du betaler kreditkort, autolån eller andet, der oprindeligt ikke var en del af dit prioritetslån, betragter långiveren det som et udbetalingslån. Hvis du konsoliderer to prioritetslån til et - og et oprindeligt var et udbetalingslån - klassificeres det nye konsoliderede lån også som udbetaling.

En yderligere grund til at tænke to gange om udbetalinger: At foretage en udbetalingsfinansiering kan have negativ indflydelse på din FICO-score.

83%

Antallet af realkreditlån, der var udbetalte lån i 4. kvartal af 2018.

Flere amerikanere vælger Cash-Out refinansiering

Selvom mange eksperter inden for personlig økonomi vil fraråde at strippe dit hjem for sin egenkapital i en udbetalt refinansiering, viser nylige data, at mange amerikanere vælger denne lånetype. Freddie Macs kvartalsvise refinansieringsstatistik viste, at i fjerde kvartal 2018 (frigivet i marts 2019) udgjorde udbetalede låntagere 83% af alle refinansieringslån, det højeste siden tredje kvartal 2007.

Kilde: Freddie Mac, kvartalsvis refinansieringsrapport, 2018

Mange af disse refinansieringer var ikke beregnet til en nedsættelse af renten. De mest almindelige anvendelser af midlerne var betaling af regninger eller anden gæld eller husforbedring.

Kilde: Freddie Mac, kvartalsvis refinansieringsrapport, 2018

Et interessant hypoteks-refinansiering-smuthul

Ved hjælp af din realkreditmægler kan du muligvis generere lidt kontant fra din refinansiering uden at det betragtes som et udbetalingslån (og generere de ekstra gebyrer, der følger med). Grundlæggende fungerer det ved at drage fordel af overlapningen af ​​midler i slutningen af ​​et lån og begyndelsen af ​​et andet. Det er en kompliceret proces, så hold øje med, hvordan Fleming beskriver det:

”Du har lov til at finansiere lukningsomkostninger i en rente / sigt refi. De fleste långivere tillader, at disse lukkeomkostninger inkluderer forudbetalte udgifter, såsom forudbetalte renter, den ubetalte påløbne rente på dit nuværende prioritetslån, de penge, der er nødvendige for at forfinansiere din escrow-konto, og endda ejendomsskatter og forsikring, hvis du har tid til det.

”Når du refinansierer, betaler du de påløbne renter på dit eksisterende pant frem til den dag, det er betalt. Du forudbetaler din rente på dit nye lån fra den dag, du finansierer, indtil den første i den næste måned, og derefter betaler du ikke den næste måned. Derfor har du finansieret en måneds rente på dit prioritetslån inden for det nye lån.

”Hvis du har en konto (eller escrow) til at betale forsikring og skat med dit nuværende prioritetslån, holder din nuværende långiver nogle af dine penge - mindst et par måneders skatter og forsikringer hver. Når du refinansierer, har din nye långiver brug for nogle penge til rådighed, når dine skatte- og forsikringsregninger forfalder, så de vil bede om nogle penge på forhånd. Du kan normalt finansiere dette.

”Efter at dit lån er lukket, sender din gamle långiver - der holder nogle af dine penge - dig en check svarende til saldoen på din escrow-konto, da du betalte det lån. Kontanter!

”Fordi nogle af gebyrerne ændrer sig lidt indtil finansiering, tillader de fleste långivere en lille pude - op til $ 2.000 i kontant tilbage i escrow, uden at lånet betragtes som udbetaling.

”Hvad alt dette betyder, er at du kan finansiere 'omkostninger', der ikke rigtig er omkostningerne ved oprindelsen af ​​lånet, men snarere repræsenterer omkostningerne ved at have lånet. På et rentebeløb på $ 200.000 / sigt ville det være meget muligt at generere ca. $ 4.000 kontant - under de rigtige omstændigheder, hvis det var struktureret omhyggeligt - uden at betale en udbetalingsstraf. ”

Bundlinjen

Dit job som låntager er at have tilstrækkelig viden til at diskutere muligheder med din långiver. For de fleste mennesker er det bedste økonomiske træk at undgå momsomkostninger ved et udbetalingslån. Hvis du har en bestemt grund til at tage kontanter ud af dit hjem, kan et udbetalingslån være værdifuldt, men husk, at det ekstra beløb, du betaler i renter i løbet af lånets levetid, kan gøre det til en dårlig idé.