Strategier for prioritetslån
For mange mennesker er det at købe et hjem den største enkeltstående økonomiske investering, de nogensinde vil foretage. På grund af den heftige prislapp har de fleste mennesker normalt brug for et prioritetslån. Et realkreditlån er en type amortiseret lån, hvor gælden tilbagebetales i regelmæssige afdrag over en periode. Amortiseringsperioden henviser til den tid, i år, hvor en låntager vælger at betale et prioritetslån.
Mens den mest populære type er det 30-årige fastforrentede realkreditlån, har købere andre muligheder, herunder 25-årig og 15-årig prioritetslån. Amortiseringsperioden påvirker ikke kun, hvor lang tid det vil tage at tilbagebetale lånet, men hvor meget renter der vil blive betalt i løbet af realkreditlånets levetid. Længere afskrivningsperioder involverer typisk mindre månedlige betalinger og højere samlede renteomkostninger i løbet af lånets levetid. Kortere afskrivningsperioder medfører derimod generelt større månedlige betalinger og lavere samlede renteomkostninger. Det er en god ide for alle, der er på markedet for et realkreditlån, at overveje de forskellige amortiseringsmuligheder for at finde en der giver den bedste pasform med hensyn til håndterbarhed og potentielle besparelser. Her ser vi på forskellige afskrivningsstrategier for realkreditlån til nutidens boligkøbere.
Key takeaways
- At vælge den periode, som du skal afbetale dit prioritetslån, er en afvejning mellem lavere månedlige betalinger kontra lavere samlede omkostninger.
- Et realkreditlåns løbetid følger en amortiseringsplan, der holder de månedlige betalinger lige, mens de relative hovedstol mod renter i hver betaling ændres.
- Jo længere amortiseringsplanen er (dvs. 30 år), jo mere overkommelige er de månedlige betalinger, men samtidig er den mest rente, der skal betales til långiveren i lånets levetid.
Amortiseringsplaner
Det nøjagtige beløb til hovedstol og renter, der udgør hver betaling, vises i pantelånet amortiseringsplan (eller amortiseringstabel). Tidligt går mere af hver månedlige betaling mod renter. Renter på et realkreditlån er fradragsberettigede. Hvis du befinder dig i en høj skatteklasse, vil dette fradrag have større værdi end for dem med lavere skattesatser. Ved hver efterfølgende betaling går mere og mere af betalingen til hovedstolen og mindre til renterne, indtil pantelånet er betalt fuldt ud, og långiveren indgiver en tilfredshedsstillelse af pantelånet hos amtskontoret eller tinglysningskontoret.
Længere afskrivningsperioder reducerer den månedlige betaling
Lån med længere afskrivningsperioder har mindre månedlige betalinger, fordi du har mere tid til at betale tilbage lånet. Dette er en god strategi, hvis du vil have betalinger, der er mere håndterbare. Følgende figur viser et forkortet eksempel på en amortiseringsplan for et 30-årigt $ 30-årigt fastforrentet lån til 4, 5%:
Figur 1 Prioritetslånet for dette 30-årige faste rentesats på 4, 5% er altid det samme hver måned ($ 1.013, 37). De beløb, der går til hovedstol og renter, ændres dog hver måned. Her vises de første tre måneder af amortiseringsplan, og derefter betalinger på 180, 240, 300 og 360 måneder.
Resumé for det 30-årige lån med fast rente på 4, 5%:
- Prioritetslån = $ 200.000
- Månedlig betaling = $ 1.013.37
- Rentebeløb = $ 164.813.42
- Samlede omkostninger = $ 364.813, 20
Kortere amortiseringsperioder sparer dig penge
Hvis du vælger en kortere afskrivningsperiode - for eksempel 15 år - har du højere månedlige betalinger, men du sparer også betydeligt på renter i lånets levetid, og du vil eje dit hjem før. Også renter på kortere lån er typisk lavere end på længere sigt. Dette er en god strategi, hvis du komfortabelt kan imødekomme de højere månedlige betalinger uden unødig besvær. Husk, at selvom afskrivningsperioden er kortere, indebærer det stadig at foretage 180 sekventielle betalinger. Det er vigtigt at overveje, om du kan opretholde dette betalingsniveau eller ej.
Figur 2 viser, hvordan amortiseringsplanen ser ud for det samme $ 200.000 $ 4, 5% lån, men med en 15-årig amortisering (igen, en forkortet version for enkelhedens skyld):
Figur 2 Det samme lån på $ 200.000 4, 5%, men med en 15-årig amortisering. De første tre måneder af amortiseringsplanen vises sammen med betalinger på 60, 120 og 180 måneder.
Resumé for det 15-årige lån med fast rente på 4, 5%:
- Prioritetslån = $ 200.000
- Månedlig betaling = 1.529.99 $
- Rentebeløb = $ 75.397, 58
- Samlede omkostninger = $ 275.398, 20
Som vi kan se af de to eksempler resulterer den længere afskrivning på 30 år i en mere overkommelig betaling på $ 1.013, 37 sammenlignet med $ 1.529.99 for det 15-årige lån, en forskel på $ 516.62 hver måned. Det kan gøre en stor forskel for familier med et stramt budget, eller som simpelthen ønsker at lægge loft på månedlige udgifter. De to scenarier illustrerer også, at den 15-årige afskrivning sparer 89.416 $ i renteomkostninger. Hvis en låntager komfortabelt har råd til de højere månedlige betalinger, kan der opnås betydelige besparelser med en kortere afskrivningsperiode.
Accelererede betalingsmuligheder
Selv med et længere amortiseringslån er det muligt at spare penge på renter og afbetale lånet hurtigere gennem hurtigere afskrivninger. Denne strategi involverer at tilføje ekstra betalinger til din månedlige prioritetsregning, potentielt spare dig titusinder af dollars og giver dig mulighed for at være gældsfri (i det mindste med hensyn til prioritetslån) år før. Tag det $ 200.000, 30-årige prioritetslån fra ovenstående eksempel. Hvis der blev anvendt en ekstra $ 100-betaling til hovedstolen hver måned, ville lånet blive tilbagebetalt fuldt ud på 25 år i stedet for 30, og låntageren ville realisere en besparelse på $ 31.745 i rentebetalinger. Bringe det op til en ekstra $ 150 hver måned, og lånet ville være tilfreds på 23 år med en $ 20, 204, 16 besparelse. Selv en enkelt ekstra betaling, der foretages hvert år, kan reducere renten og forkorte amortiseringen, så længe betalingen går til hovedstolen og ikke renterne (sørg for, at din långiver behandler betalingen på denne måde). Naturligvis skal du ikke afstå fra nødvendigheder eller tage penge ud af rentable investeringer for at foretage ekstra betalinger. Men at skære ned på unødvendige udgifter og lægge disse penge på ekstra betalinger kan give god økonomisk mening. Og i modsætning til det 15-årige prioritetslån, giver det dig fleksibiliteten til at betale mindre nogle måneder.
Tip: Online-beregninger til realkreditlån kan hjælpe dig med at beslutte, hvilket prioritetslån der er rigtigt for dig og beregne virkningen af at foretage ekstra pantebetalinger. Derudover kan pantelommeregnere bruges til at bestemme de bedste tilgængelige renter. For at komme i gang skal du prøve lommeregneren nedenfor.
Andre valg
Realkreditlån med regulerbar rente kan give dig mulighed for at betale endnu mindre om måneden end et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, og du kan muligvis justere betalinger på andre måder, der kan matche en forventet stigning i den personlige indkomst. Imidlertid kan de månedlige betalinger på disse stige - hvor ofte afhænger af økonomiske indikatorer og af, hvordan kontrakten er skrevet - og med realkreditrenter stadig på næsten historiske lav, er de sandsynligvis en uklok indsats for de fleste husejere. Tilsvarende har kun renter og andre typer ballonlån ofte lave betalinger, men vil efterlade dig som følge af en enorm saldo ved afslutningen af låneperioden, også et risikabelt spil.
Bundlinjen
Beslutning om hvilket prioritetslån, du har råd til, bør ikke udelukkende overlades til långiveren: Selv i det nuværende udlånsklima med dens hårdere standarder er du måske godkendt til et større lån, end du virkelig har brug for. Hvis du kan lide ideen om en kortere afskrivningsperiode, så du kan betale mindre renter og eje dit hus før - men ikke har råd til de højere betalinger - kan du overveje at søge et hjem i et lavere prisinterval. Med et mindre prioritetslån kan du muligvis svinge de højere betalinger, der følger med en kortere afskrivningsperiode.
Fordi så mange faktorer kan påvirke hvilket prioritetslån der er bedst for dig, er det vigtigt at evaluere din situation. Hvis du overvejer et enormt prioritetslån, og du f.eks. Befinder dig i en høj skatteklasse, vil dit prioritetsfradrag sandsynligvis være mere gunstigt, end hvis du har et lille prioritetslån og befinder dig i en lavere skatteklasse. Eller hvis du får et godt afkast fra dine investeringer, er det måske ikke økonomisk fornuftigt at skære ned på at opbygge din portefølje for at foretage højere pantebetalinger. Hvad der altid giver god økonomisk mening er at evaluere dine behov og omstændigheder og tage dig tid til at bestemme den bedste prioritetslånsafskrivningsstrategi for dig.