Home Equity Loan vs. HELOC

Har du brug for en måde at betale for en større udgift på som at sende dit barn på college eller renovere dit køkken? Eller vil du eliminere, en gang for alle, de udestående kreditkortsaldi? Svaret kan være bogstaveligt talt i din egen baghave. Hvis du har tilstrækkelig egenkapital i dit hjem, kan du låne mod den til en forholdsvis lav rente og - afhængigt af hvordan du bruger midlerne - rentebetalingerne kan være fradragsberettigede.

Der er to grundlæggende måder at bruge din bolig som sikkerhed: et lån i hjemmet og en egenkapital af kredit (HELOC). Her er de punkter, du skal overveje, når du vælger mellem dem.

Hvad er penge til?

Første spørgsmål: Hvad er formålet med lånet? Et huslån, som nogle gange kaldes et afdragsland, er et godt valg, hvis du ved nøjagtigt, hvor meget du har brug for at låne, og hvad du bruger pengene til. Du er garanteret et bestemt beløb, som du modtager fuldt ud ved lukningen.

"Lån i boligkapital foretrækkes generelt til større og dyrere mål, såsom ombygning, betaling for videregående uddannelse eller endda gældskonsolidering, da midlerne modtages i et engangsbeløb, " siger Richard Airey, senior prioritetslån ved First Financial Mortgage i Portland Maine. Når du ansøger, kan der naturligvis være nogen fristelse til at låne mere, end du straks har brug for, da du kun får udbetalingen én gang, og du ved ikke, om du vil kvalificere dig til et andet lån i fremtiden.

Omvendt er en HELOC et godt valg, hvis du ikke er sikker på, hvor meget du har brug for at låne eller hvornår. Generelt giver det dig løbende adgang til kontanter i en bestemt periode (undertiden op til 10 år). Du kan låne mod din linje, tilbagebetale det hele eller delvist og derefter låne de penge igen senere, så længe du stadig er i HELOCs introduktionsperiode.

Imidlertid kan en kreditlinje tilbagekaldes. Hvis din økonomiske situation forværres, eller dit hjemmes markedsværdi falder, kan din långiver beslutte at sænke din kreditgrænse eller lukke den helt. Så selvom ideen bag en HELOC er, at du kan trække på midlerne, som du har brug for dem, er din evne til at få adgang til disse penge ikke en sikker ting. "HELOC'er bruges bedst til kortsigtede mål, f.eks. 12 til 20 måneder, da [renten] renten kan svinge og generelt er bundet til den primære rente, " siger Airey.

Husk også, at den rente, du betaler for både HELOCs og boliglån, kun er fradragsberettiget, hvis du bruger midlerne til at "købe, bygge eller forbedre væsentligt" dit hjem, og de penge, du bruger på sådanne forbedringer, skal bruges på den ejendom, der bruges som egenkapital til lånet. Det er ikke længere muligt at trække renter fra disse lån, hvis du bruger pengene til at betale for dit barns college eller til at eliminere gæld. Der er yderligere regler, så sørg for at tjekke med en skatteekspert, før du bruger dette fradrag. (Se Er renterne på en skat af egenkapital på kredit (HELOC) fradragsberettiget? )

Faktorer af interesse

I årevis var en stor overvejelse for, om man skulle få et boligkapitallån eller en HELOC, renten. Renterne på HELOC var typisk mindst et fuldt procentpoint lavere end renten på boliglån, så det var fristende at vælge HELOC, selvom renten er variabel, mens en rente på et huslån er fast (mere om det under).

I dag er HELOC'er lidt højere end boliglån, skønt forskellen er ubetydelig. I henhold til Bankrates ugentlige undersøgelse af større långivere for den 25. april 2018 havde et boligkapitallån en gennemsnitlig rente på 5, 57%, mens en HELOC havde en gennemsnitlig rente på 5, 90%, en forskel på mindre end en halv procent.

Du skal dog overveje ikke kun den aktuelle forskel i rentesatser, men også, hvor renten er på vej. Hvis de forbliver de samme eller falder, kan en HELOCs lavere sats være fornuftig. Men hvis renterne går op, kan et lån med boligkapital være vejen at gå. Faktisk forventer analytikere, at rentesatserne vil stige, så det kan være meget fornuftigt at låse ind i dagens lave rentesatser på hjemmemarkedet.

Hævnens time

Det er også vigtigt at overveje, hvordan hvert lån er struktureret. Et boliglån fungerer som et konventionelt fastforrentet realkreditlån. Du låner et fast beløb til en fast rente og foretager lige betalinger for hele låneperioden, der kan vare alt fra 5 til 30 år. Uanset hvilken periode, har du stabile, forudsigelige månedlige betalinger i lånets levetid.

I modsætning hertil har en HELOCs lånetid to dele: en trækperiode og en tilbagebetalingstid. Trækningsperioden, hvor du kan trække midler, kan vare i 10 år, og tilbagebetalingsperioden kan vare i yderligere 20 år, hvilket gør HELOC til et 30-årigt lån. Når lodtrækningen er udløbet, kan du ikke låne flere penge.

I HELOC's trækperiode er du nødt til at foretage betalinger, men de er tilbøjelige til at være små, hvilket ofte udgør at betale tilbage kun renterne. HELOC-låntagere i US Bank betaler for eksempel enten kun renter eller 1% eller 2% af den udestående saldo i trækperioden. I løbet af tilbagebetalingsperioden bliver betalingerne væsentligt højere, fordi du nu betaler hovedstolen. I løbet af den 20-årige tilbagebetalingstid skal du tilbagebetale alle de penge, du har lånt, plus renter til en variabel rente.

Dette spring i betalinger ved begyndelsen af ​​den nye periode har ført til betalingschok for mange en uforberedt HELOC-låntager. Hvis summerne er store nok, kan det endda få dem, der er i økonomiske vanskeligheder, til misligholdelse. Og hvis de misligholder betalingerne, kunne de miste deres hjem; husk, det er sikkerheden ved lånet.

Den lange udsigt

Hvis du er den type person, der tager et stort billede af dine økonomiske beslutninger, kan et huslån muligvis være mere fornuftigt. Fordi du låner et fast beløb til en fast rente, betyder det at tage et boligkapitallån at vide, hvor meget du betaler for lånet i det lange løb, i det øjeblik du tager det ud (skønt du kan reducere dette beløb, hvis du betaler lånet tidligt eller refinansierer til en lavere sats). Lån $ 30.000 til 5, 5% i 20 år, og du kan nemt beregne, at de samlede låneomkostninger, inklusive renter, vil være $ 49.528.

Med en HELOC ved du, at det maksimale, du potentielt låner, er størrelsen på din kreditgrænse, men du ved ikke, hvor meget du rent faktisk vil låne. Du ved heller ikke, hvilken rente du betaler. Det betyder, at det er vanskeligt at beregne en HELOCs langsigtede omkostning.

Selvfølgelig kan det også være let at passe en HELOC til dit store billede, hvis du bare vil have en kreditlinje til rådighed, og du ikke planlægger at bruge den meget. Men hvis du planlægger at trække kraftigt på HELOC og vil vide, hvordan din nettoværdi kan se ud om 20 år, er det meget sværere at forudse.

Bedst af begge verdener

Kan du ikke vælge mellem de to køretøjer? Må ikke bekymre dig: Der er måder at få noget af et boliglåns stabilitet med nogle af en HELOCs fleksibilitet. Nogle långivere giver låntagere mulighed for at konvertere en HELOC-saldo til et fastforrentet lån. US Bank, for eksempel, giver dig mulighed for at låse en fast rente ind for betingelser som 15 eller 20 år på hele eller en del af din saldo med variabel rente. Du kan have op til tre saldier med fast rente ad gangen. Bank of America og Wells Fargo tilbyder også fastforrentede optioner på deres HELOC'er (bruger dem faktisk til at erstatte boliglån, som de er stoppet med at tilbyde helt).

Pentagon Federal Credit Union, den næststørste amerikanske kreditunion (som folk kan tilslutte sig mod et mindre gebyr og ved at tilslutte sig visse organisationer) tilbyder en anden interessant mulighed: en 5/5 HELOC, hvor renten kun ændres en gang hvert femte år.

Bundlinjen

Husk, at bare fordi du kan låne mod dit hjems egenkapital, betyder det ikke, at du burde have det. Men hvis du har behovet, er der mange faktorer, du skal overveje, når du beslutter, hvem der er den bedste måde at låne: hvordan du bruger pengene, hvad der kan ske med rentesatser, dine langsigtede økonomiske planer og din tolerance for risiko og udsving i kurser.

Nogle mennesker er ikke komfortable med HELOCs variable rente og foretrækker boliglånet til stabilitet og forudsigelighed ved at vide præcist, hvor meget deres betalinger vil være, og hvor meget de skal skylde i alt. Lån til egenkapital er meget lettere at arbejde på et budget, som Airey påpeger.

Derudover resulterer "faste boliglån i mindre useriøse udgifter, " tilføjer Airey. Med en HELOC kan "de lave rentebetalinger og den lette adgang være fristende for dem, der ikke er økonomiske disciplinerede. Det kan blive let at bruge på unødvendige genstande, ligesom et kreditkort, ”siger han. (Se 5 grunde til ikke at bruge dit hjemmekapitalinje .) Hvis du imidlertid har denne disciplin, og kan lide ideen om en mere åben kilde til midler, kan kreditlinjen være muligheden for dig.

Fortsæt med at læse

Hjem-egenkapital lån og HELOCs
Den smarteste måde at trykke på din egenkapital på
Refinansiering af dit hjemmekapitallån: En vejledningsvejledning
5 grunde til ikke at bruge dit hjemmekapital
Sådan fungerer en fast-option med HELOC
Refinansiering i forhold til egenkapitallån
Home Equity Kreditlinje: 4 måder at refinansiere
Er din skat på hjemmets egenkapital (HELOC) fradragsberettiget?
Dårlig kredit? Du kan stadig få et hjemmekapitallån
Prioritetslån vs. egenkapitallån: Hvordan de adskiller sig
Hvad skal du gøre, hvis du ikke kan betale et huslån