Hjem egenkapital lån
Et boliglån, også kendt som et "egenkapitallån", et afdragslån til bolig eller et andet prioritetslån er en type forbrugsgæld. Det giver husejere mulighed for at låne mod deres egenkapital i boligen. Lånebeløbet er baseret på forskellen mellem husets nuværende markedsværdi og husejers forfaldne saldo.
Sådan fungerer et hjemmekapitallån
I det væsentlige er et boliglån et prioritetslån. Din egenkapital i hjemmet fungerer som sikkerhed for långiveren. Det beløb, som en boligejer har tilladelse til at låne, vil delvis være baseret på et kombineret udlånsværdi (CLTV) på 80% til 90% af hjemmets vurderede værdi. Naturligvis afhænger lånebeløbet såvel som den opkrævede rente også af låntagers kreditværdighed og betalingshistorik. Traditionelle boligkapitallån har en tilbagebetalingstid, ligesom almindelige konventionelle prioritetslån. Du foretager regelmæssige, faste betalinger, der dækker både hovedstol og renter. Som med ethvert prioritetslån, hvis lånet ikke er afbetalt, kunne huset sælges for at tilfredsstille den resterende gæld.
Et boligkapitallån er en god måde at konvertere den egenkapital, du har opbygget i dit hjem, til kontanter. Men husk altid, at du lægger dit hjem på banen.
Skatteovervejelser for boliglån
Boliglån eksploderede i popularitet efter skattereformloven fra 1986, da de gav en måde for forbrugerne at komme omkring en af dens vigtigste bestemmelser - fjernelse af fradrag for renterne på de fleste forbrugerkøb. Loven efterlod en stor undtagelse: interesse i betjening af opholdsbaseret gæld. Imidlertid suspenderede skattelettelsesloven af 2017 fradraget for renter, der er betalt på boliglån og kreditlinjer indtil 2026, medmindre de ifølge IRS “bruges til at købe, bygge eller forbedre den skatteyderes hjem, der sikrer lånet. ”Renterne på et boligkapitallån, der bruges til at konsolidere gæld eller betale for et barns collegeudgifter, er ikke fradragsberettiget.
Home Equity Loans vs. Home Equity Lines of Credit
Boliglån findes i to sorter — fastforrentede lån og hjemmekapitalkreditter (HELOC).
Fastforrentede boliglån yder en enkelt engangsbetaling til låntageren, der tilbagebetales over et bestemt tidsrum (generelt 5 til 15 år) til en aftalt rente. Betalingen og rentesatsen forbliver den samme over lånets levetid. Lånet skal tilbagebetales fuldt ud, hvis det hjem, det bygger på, sælges.
En HELOC er en revolverende kreditlinje, ligesom et kreditkort, som du kan trække på efter behov, betale tilbage og derefter trække på igen for et tidsrum, der bestemmes af långiveren. Trækningsperioden (5 til 10 år) efterfølges af en tilbagebetalingstid, når trækning ikke længere er tilladt (10 til 20 år). HELOC'er har typisk en variabel rente, men nogle långivere kan muligvis konvertere til en fast rente i tilbagebetalingsperioden.
Fordele og ulemper ved et hjemmekapitallån for forbrugere
Der er en række vigtige fordele ved lån til boligkapital, inklusive omkostninger. Men der er også ulemper.
Fordele
Boliglån giver en let kilde til kontanter og kan være værdifulde værktøjer for ansvarlige låntagere. Hvis du har en stabil, pålidelig indkomstskilde og ved, at du vil være i stand til at tilbagebetale lånet, gør dens lave rente og mulige skattefradrag det til et fornuftigt valg.
At få et boligkapitallån er ganske enkelt for mange forbrugere, fordi det er en sikret gæld. Långiver foretager en kreditcheck og bestiller en vurdering af dit hjem for at bestemme din kreditværdighed og den kombinerede udlånsværdi.
Renten på et boliglån - selvom den er højere end for et første prioritetslån - er meget lavere end på kreditkort og andre forbrugslån. Det hjælper med at forklare, hvorfor den primære årsag til, at forbrugere låner mod værdien af deres hjem via et fastforrentet boligkapitallån, er at betale kreditkortsaldo.
Boliglån er generelt et godt valg, hvis du ved nøjagtigt, hvor meget du har brug for at låne, og hvad du bruger pengene til. Du er garanteret et bestemt beløb, som du modtager fuldt ud ved lukningen. "Hjem-egenkapitallån foretrækkes generelt til større og dyrere mål, såsom ombygning, betaling for højere uddannelse eller endda gældskonsolidering, da midlerne modtages i et engangsbeløb, " siger Richard Airey, en låneansvarlig med Finance of America Mortgage i Portland, Maine.
Ulemper
Vær opmærksom på, at boliglån også kan medføre risici. Hovedproblemet med hjemmemarkedslån er, at de kan synes at være en alt for nem løsning for en låntager, der måske er faldet i en evig cyklus af forbrug, låntagning, forbrug og synkning dybere ned i gæld. Desværre er dette scenarie så almindeligt, at långivere har en betegnelse for det: genindlæsning, hvilket er dybest set en vane at tage et lån for at nedbetale eksisterende gæld og frigøre yderligere kredit, som låntageren derefter bruger til at foretage yderligere køb.
Genindlæsning fører til en spiraliserende cyklus af gæld, der ofte overbeviser låntagere til at henvende sig til hjemmemarkedsfinansierede lån, der tilbyder et beløb på 125% af egenkapitalen i låntagers hus. Denne type lån kommer ofte med højere gebyrer, fordi - da låntageren har taget flere penge end huset er værd - er lånet ikke fuldt ud sikret med sikkerhed. Ved også, at renter, der betales for den del af lånet, der er over værdien af hjemmet, aldrig er fradragsberettiget.
Når du ansøger om et boligkapitallån, kan der være nogen fristelse til at låne mere, end du straks har brug for, da du kun får udbetalingen én gang, og du ved ikke, om du vil kvalificere dig til et andet lån i fremtiden.
Hvis du overvejer et lån, der er mere værd end dit hjem, kan det være tid til en realitetskontrol. Kunne du ikke leve under dine midler, da du kun skyldte 100% af egenkapitalen i dit hjem? I så fald vil det sandsynligvis være urealistisk at forvente, at du har det bedre, når du øger din gæld med 25% plus renter og gebyrer. Dette kan blive en glat hældning til konkurs og afskærmning.
Spørgsmål, der skal overvejes, når man køber et boliglån
Inden du tager et boliglån, skal du sørge for at sammenligne vilkår og renter. Når man ser, ”fokuser ikke kun på store banker, men overvej i stedet et lån hos din lokale kreditunion, ” anbefaler Movearoo.coms ejendoms- og flytningsekspert Clair Jones. "Kreditforeninger tilbyder undertiden bedre renter og mere personlig kontotjeneste, hvis du er villig til at håndtere en langsommere behandlingstid af ansøgninger."
Som med et prioritetslån, kan du bede om et estimat af god tro. Men før du gør det, skal du foretage dit eget ærlige skøn over din økonomi. Casey Fleming, prioritetsrådgiver hos C2 Financial Corporation og forfatter af “Låneguiden: Hvordan man får det bedst mulige prioritetslån, ” siger, “Du skal have en god fornemmelse af, hvor din kredit og boligværdi er inden du ansøger, for at spare penge. Især på vurderingen [af dit hjem], som er en stor udgift. Hvis din vurdering kommer for lavt til at støtte lånet, er pengene allerede brugt ”- og der er ingen restitutioner for ikke at kvalificere sig.
Inden du underskriver - især hvis du bruger boligkapitallånet til gældskonsolidering - skal du køre numrene med din bank og sørge for, at lånets månedlige betalinger faktisk er lavere end de samlede betalinger af alle dine nuværende forpligtelser. Selvom boliglån har lavere renter, kan din løbetid på det nye lån være længere end din eksisterende gæld.
Lad os sige, at du har et autolån med en saldo på $ 10.000 til en rente på 9% med to år tilbage på sigt. At konsolidere denne gæld til et hjemmekapitallån til en sats på 4% med en løbetid på fem år ville faktisk koste dig flere penge, hvis du tog alle fem år til at betale ned boligkapitallånet. Husk også, at dit hjem nu er sikkerhedsstillelse for lånet i stedet for køretøjet, så hvis du har standard på lånet til egenkapitalen, er dit hjem på spil, ikke din bil. At miste dit hjem ville være markant mere katastrofalt.
Den nederste linje om egenkapitallån
Et boligkapitallån kan være en god måde at konvertere den egenkapital, du har opbygget i dit hjem til kontanter, især hvis du investerer kontanter i renoveringer i hjemmet, der øger værdien på dit hjem. Men husk altid, at du lægger dit hjem på linjen: Hvis ejendomsværdierne falder, kan du ende med at skylde mere, end dit hjem er værd. Hvis du derefter ønsker at flytte, kan du ende med at miste penge ved salg af huset eller ikke være i stand til at flytte. Og hvis du får lånet til at betale plast, skal du modstå fristelsen til at køre disse kreditkortregninger igen. Inden du gør noget, der sætter dit hus i hock (eller dybere i hock), skal du veje alle dine muligheder.