Få amerikanske skattefradrag for udenlandske ejendomme

Flere og flere amerikanere søger i udlandet efter feriehuse, lejeindkomstegenskaber og steder at slå sig ned under pensionering - hvad enten det er fem eller 30 år væk. Skattemæssige fordele ved at eje ejendom i udlandet svarer til fordelene ved at eje i USA med få undtagelser.

Key takeaways

• Hvis du ejer ejendom i udlandet, afhænger dine skattemæssige fordele i USA af, hvordan du bruger ejendommen.
• Du kan trække prioritetsrenter - men ikke ejendomsskatter - hvis ejendommen er til personlig brug.
• Hvis du modtager lejeindtægter, afhænger reglerne af, hvor mange dage du bruger huset til personlig kontra lejebrug.

Fordelene, som ejere af ejere får af amerikansk skattelovgivning, afhænger af, hvordan de bruger ejendommen. Hvis du for eksempel bor i hjemmet, kan du generelt trække pantelenter. Hvis du bruger ejendommen til lejeindtægter, kan du trække prioritetsrenter og en række andre udgifter, herunder ejendoms- og ansvarsforsikring, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, og lokale rejseudgifter og langdistancerejser i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen.

Læs videre for at se, hvordan amerikanske skattelovgivninger behandler udenlandsk ejendomsret, såvel som de skattemæssige konsekvenser af salg af ejendommen.

Ejendom til personlig brug

Hvis du bruger ejendommen som et andet hjem - ikke som leje - kan du trække pantelenter, ligesom du ville gøre for et andet hjem i USA. I 2019 kan du trække renterne, du betaler for de første $ 750.000 ($ 375.000, hvis du er gift med arkivering separat) af kvalificeret prioritetsgæld på dine første og andet hjem (det er det samlede beløb). Bemærk, at hvis du købte dine ejendomme inden den 16. december 2017, er du sandsynligvis bedstefar efter den forrige fradragsgrænse på $ 1 million kvalificeret prioritetsgæld. Kontakt en skatteekspert for at være sikker på, hvor du passer ind.

Som med en primær bopæl, kan du ikke afskrive udgifter som forsyningsselskaber, vedligeholdelse eller forsikring, medmindre du er i stand til at kræve fradrag på hjemmekontoret.

Mens fradrag for pantelenter er det samme, uanset om boligen er i USA eller i udlandet, fungerer ejendomsskatter forskelligt. I henhold til skattelettelses- og jobloven (TCJA) kan du ikke længere trække ejendomsskat på udenlandsk ejendom.

Lejebolig

Skatteregler er mere komplicerede, hvis du modtager lejeindtægter på ejendommen. Forskellige regler gælder, afhængigt af hvor mange dage du bruger huset til personligt snarere end lejebrug. Generelt falder du i en af ​​to kategorier:

1. Du lejer huset ud i 14 dage eller mindre, og du bruger ejendommen i mere end 14 dage eller 10% af det samlede antal dage, det blev lejet . Du kan leje huset til en anden i op til to uger (14 nætter) hvert år uden at skulle rapportere denne indkomst til IRS. Selv hvis du lejer den ud for $ 5.000 pr. Nat, behøver du ikke at rapportere lejeindkomsten, så længe du ikke har lejet i mere end 14 dage. Huset betragtes som en personlig bolig, så du kan trække pantelenter i henhold til de almindelige regler om andet hjem, men ikke lejetab eller udgifter.
2. Du lejer huset ud i 15 eller flere dage og bruger det i mindre end 14 dage eller 10% af de dage, boligen blev lejet. I dette tilfælde betragter IRS husudlejningsejendommen, og lejeaktiviteterne betragtes som en forretning. Husk: Hvis et familiemedlem bruger huset (dvs. din ægtefælle, søskende, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn), tæller det som en personlig dag, medmindre du opkræver en rimelig lejepris. Du skal rapportere alle lejeindtægter til IRS, men den gode nyhed er, at dette giver dig mulighed for at trække lejeomkostninger, såsom prioritetsrenter, udenlandske ejendomsskatter, annonceringsudgifter, forsikringspræmier, forsyningsselskaber og gebyrer betalt til ejendomsadministratorer. En bemærkelsesværdig forskel mellem en lejebolig hjemme og en i udlandet: Din ejendom i udlandet afskrives over en periode på 40 år i stedet for de nuværende 27, 5 år for boligejendomme. I begge tilfælde afskriver du kun værdien af ​​strukturen (bygningen); jorden er ikke afskrivbar.

Sælger ejendommen

Hvis du sælger dit hjem i udlandet, svarer skattebehandlingen til at sælge et hjem i USA - og afhænger af, hvordan ejendommen blev brugt. Hvis du boede i hjemmet i mindst to af de sidste fem år, kvalificeres det som din primære bopæl, og du kan ekskludere op til $ 250.000 kapitalgevinster (eller op til $ 500.000 for gifte skatteydere) fra salget. Denne ekskludering af salg til primærhuse gælder ikke, hvis hjemmet ikke var din primære bopæl, i hvilket tilfælde skylder du den sædvanlige kapitalgevinstskat.

Hvis du sælger ejendom i USA, kan du muligvis foretage en 1031 børs (også kaldet en lignende slags bytte), hvor du bytter en investeringsejendom til en anden "lignende" ejendom på skatteudskudt grundlag. Mange investorer bruger denne strategi til at udskyde betalende kapitalgevinster og afskrivninger gendanne skatter.

US § 1031 giver dig mulighed for kun at sælge og erstatte en udenlandsk ejendom med en anden udenlandsk ejendom.

En betydelig forskel i skattebehandlingen af ​​indenlandsk kontra udenlandsk ejendom er imidlertid, at ejendom i USA ikke betragtes som lignende til nogen ejendom i udlandet. USA's afdeling 1031 tillader kun udvekslinger indenlandske og udenlandske.

USA betragter enhver ejendom uden for USA for at være lignende som enhver anden lignende ejendom uden for USA, så det er muligt at 1031 bytte et hus i Panama for et andet i Panama eller Ecuador eller Costa Rica for den sags skyld. Det betragtes bare ikke som lignende med nogen ejendom i USA

Dobbeltbeskatning

Hvis du driver dit hjem i udlandet som en lejebolig, skylder du muligvis skatter i det land, hvor ejendommen ligger. For at forhindre dobbeltbeskatning kan du tage en skattegodtgørelse på dit amerikanske selvangivelse for alle skatter, du har betalt til det fremmede land, relateret til nettlejeindkomsten. Der er dog en maksimalt tilladelig skattekredit: Du kan ikke tage en kredit for mere end det amerikanske skat på lejeindkomsten, efter fratrækning af udgifter.

Ud over at tage en skattegodtgørelse for betalte lejeindkomstskatter, kan du også kræve en udenlandsk skattekredit, hvis du sælger ejendommen og betaler kapitalgevinstskat i det fremmede land.

Bundlinjen

Når du køber i udlandet, skal du være ekstra omhyggelig med planlægning og detaljer. Mange lande har regler og forskrifter om, hvem der kan eje ejendom, og hvordan den kan bruges. Hvis du køber et hjem i udlandet, skal du sørge for, at transaktionen gennemføres, så den beskytter dine ejendomsrettigheder. I USA modtager huskøbere ejendommen; denne sondring er ikke så klar i alle lande.

Vær også opmærksom på, at du som udenlandsk ejendomsejer muligvis skal indgive et antal amerikanske skatteskemaer, afhængigt af din nøjagtige situation. For eksempel, hvis du lejer dit hjem i udlandet og åbner en bankkonto for at indsamle husleje, skal du indsende en FBAR (rapport om udenlandske banker og finansielle konti), hvis den samlede værdi af alle dine konti er $ 10.000 eller mere "på en given dag i kalenderåret. "

Andre former inkluderer form 5471 - Informationsudlevering af amerikanske personer med respekt for visse udenlandske selskaber (hvis din ejendom er i et udenlandsk selskab); og formular 8858 - Informationsretur for amerikanske personer med respekt for udenlandske ignorerede enheder (hvis din offshore-ejendom er i et udenlandsk LLC).

Da udenlandsk ejendomsret og skattelovgivning er kompliceret og ændrer sig fra tid til anden, skal du beskytte dig selv ved at konsultere en kvalificeret skatteansvarlig og / eller ejendomsadvokat både i USA og i udlandet.