Afskærmning
En afskærmning er den retssag, som undertiden er indledt af en pantelån, efter at en låntager har misligholdt deres prioritetslån. Når en låntager undlader at foretage pantebetalinger eller på anden måde ikke overholder nogen af de forpligtelser, der er anført i panteaftalen, kan långiveren håndhæve sine rettigheder gennem en afskærmning. Afskærmning er den proces, hvor en pantelångiver genudtager en ejendom efter standard. En afskærmningsauktion er den proces, hvor panthaveren auktioner over ejendommen efter en afskærmning.
BREAKING NED Afskærmning
En afskærmning sker typisk, når en låntager har misligholdt et lån efter en bestemt tidsperiode, som specificeret i pantedokumenterne. Meget specifikke og detaljerede lovbestemte proceduremæssige krav gælder for afskærmninger og skal overholdes for at undgå enhver ugyldighed af et afskærmningssalg. Korrekt varsel om afskærmningssalg skal gives til debitor og til offentligheden, men nøjagtige procedurer kan variere tilstand efter stat.
Afskærmningsprocessen
Realkreditudbydere vil først indlede en afskærmning, efter at en låntager har savnet et sted mellem 3 til 6 måneders betalinger, afhængigt af långiveren og den stat, hvor ejendommen ligger. Långiver vil først indgive en offentlig meddelelse hos amtmesterens kontor, der angiver, at låntageren har misligholdt pantelånet. I nogle stater kaldes bekendtgørelsen en meddelelse om misligholdelse, mens andre stater kalder det aa lis pendens, som er latin til afventende dragt.
Dette får en låntager til at indtaste en afdragsfri periode, der er kendt i de fleste stater som forhåndsafskærmning, hvor låntageren enten kan komme med pengene til at holde sig løbende på deres lån, eller arrangere et salg af hjemmet. Hvis låntageren ikke kan finde på midlerne, eller komme med et andet arrangement med långiveren, fortsætter afskærmningsprocessen.
På dette tidspunkt fastsætter panthaveren eller dets administrator en dato for det hjem, der skal sælges på en afskærmningsauktion. Långiveren vil registrere en meddelelse om tillidsmandens salg på amtmesterens kontor, og det vil give låntageren besked, mens han annoncerer salget på selve ejendommen og i de lokale medier. Långiveren vil arrangere en auktion enten på amtens retsbygning, kontoret for bobestyreren eller på selve ejendommen. I mange stater har låntager indløsningsret, hvor låntageren kan blive aktuel på lånet, indtil ejendommen bliver auktioneret.