Vend kontra vs. lejeindkomstegenskaber: Hvad er forskellen?

Spørgsmålet om, hvorvidt vende eller købe og holde er den bedste strategi for investering i fast ejendom har ikke et korrekt svar. Snarere bør beslutningen om at vælge en metode frem for en anden være en del af en eksplicit strategisk plan, der tager hensyn til investorens overordnede investeringsmål. Overvejelserne vil også omfatte de muligheder, som det eksisterende marked giver.

Hvorfor investere i fast ejendom?

Ejendom af fast ejendom får stadig stigende interesse fra detailinvestorer af mange af følgende årsager:

• Fast ejendom giver mere forudsigeligt afkast end aktier og obligationer.
• Fast ejendom giver en inflationssikring, fordi lejepriser og investeringskassestrøm normalt stiger med mindst lige så meget som inflationen.
• Fast ejendom giver et fremragende sted for kapital i tider, hvor investorer er usikre på udsigterne på aktie- og obligationsmarkederne, eller når investorer forventer langsigtet afkast i aktier, gældsinstrumenter og andre aktiver for at være utilstrækkelige.
• Den egenkapital, der oprettes i en investering i fast ejendom, giver et fremragende grundlag for finansiering af andre investeringsmuligheder. I stedet for at låne for at få kapital til at investere (dvs. købe aktier på margin), kan investorer låne mod deres egenkapital til at finansiere andre projekter. Den relative lethed i låntagning mod en ejendomsinvestering kombineret med fradragsberettigelse af prioritetsrenten gør denne mulighed til en billigere metode til finansiering af andre muligheder for investorer, der er komfortable med at påtage sig den ekstra økonomiske risiko.
• Ud over at tilvejebringe pengestrømme til ejere, kan ejendomme til fast ejendom også bruges som et hjem eller til et andet formål (åbenbart ikke på samme tid).

Påvirkningen af ​​markedsfaktorer

For at skitsere konsekvenserne af flip- eller hold-beslutningen, skal man forstå de problemer, der er forbundet med hver af strategierne. Sammenlignet med aktier og obligationer er ejendom et relativt ineffektivt marked, kendetegnet ved lavt transaktionsvolumen og ejendoms- og markedsdata, der ofte ikke er meget gennemsigtige. Sværhedsgraden ved at finde muligheder for fast ejendom i kombination med markedets illikviditet gør ejendomstransaktioner vanskeligere og dyrere at gennemføre end aktie- og obligationshandler.

På plussiden forekommer udsving i ejendomsværdier langsommere. Boligejendomme værdsættes efter vurderingsmetoden og ikke ved kontinuerlig handel, hvilket resulterer i investeringsafkast, der er mere forudsigelige og mindre ustabile end aktie- og obligationsafkast. Da efterspørgsel efter fast ejendom er påvirket af langsigtede økonomiske tendenser, såsom vækst i den lokale befolkning, job og den generelle økonomi, har fast ejendom forlænget perioder med høje og lave værdier og transaktionsmængder.

Ejendomsmarkeder i en lang opadgående tendens er kendetegnet ved øget efterspørgsel og perioder, hvor investorer "skaber hø, mens solen skinner", mens markederne nede har en tendens til at vise begrænsede handler, hvor investorer tager papirtab indtil markedet genoplivet og de igen kan realisere gevinster.

For at demonstrere de relativt høje omkostninger ved investering i fast ejendom på samlede investeringsstrategier skal du sammenligne forskellen mellem en investering på 200.000 dollars i aktier og en lige investering i ejendom. Når man tager en stor aktieeksponering, kan en investor straks sælge en del af investeringen for et overskud og holde saldoen til gennemsnitskurs for dollar, mens de venter på fremtidige potentielle gevinster eller indtager en langsigtet position i denne branche eller virksomhed . En position på $ 200.000 i ejendom kan være alt fra et enfamiliehus til et par små ejendomme.

Bortset fra securitiserede ejendomsinvesteringer, såsom investeringsejendomme i fast ejendom (REIT), er et problem med boligejendomme, at det ikke let er opdelt. Med andre typer investeringer, såsom aktier, hvis en investor er ukomfortabel med en bestemt eksponering, kan han eller hun "afskedige" eksponeringen med derivater eller ved at sælge en del af investeringen. Med fast ejendom, hvis en investor har eneejerskab, er den eneste praktiske måde at reducere eksponeringen på at sælge partnerskabsinteresser i ejendommen, hvilket kan føre til kontrol, juridiske og administrationsmæssige problemer.

Fordele og ulemper ved at vende

Den mest åbenlyse fordel ved at vippe ejendomsinvesteringer er evnen til at realisere gevinster straks og at have bundet kapital i mindst mulig tid. I modsætning til aktiemarkedet, der kan slå midt på en dag, forudsiges ejendomsmarkeder lettere og kan producere længere perioder, der kompenserer investorerne for at vippe ejendomme. I denne forstand kan vendsejendomme betragtes som en sikrere investeringsstrategi, fordi det er beregnet til at holde kapital i fare i et minimalt tidsrum, og fordi det mangler de styrings- og leasingrisici, der er forbundet med besiddelse af fast ejendom.

To hovedtyper af ejendomme kan bruges i en køb / salg tilgang til investering i fast ejendom. Den første er huse eller lejligheder, der kan købes under den aktuelle markedsværdi, fordi de er i økonomisk nød. Den anden er fixer-øvre, en egenskab med strukturelle, designmæssige eller tilstandsmæssige problemer, der kan overvindes for at skabe værdi.

Investorer, der fokuserer på nødlidende ejendomme, gør det ved at identificere husejere, der ikke længere kan styre eller opretholde deres ejendomme eller ved at finde ejendomme, der er for dårligt anvendte og risikerer at gå i misligholdelse. De, der foretrækker fixere, på den anden side vil renovere eller forbedre en ejendom, så den fungerer bedre for husejere eller er mere effektiv for lejere.

Ved hjælp af denne taktik er køb af en fixer afhængig af den investerede kapital for at øge værdier i modsætning til bare at købe ejendom til et lavt grundlag for at skabe et højt investeringsafkast. Selvfølgelig er det også muligt at kombinere disse to strategier, når man vipper ejendomme, og mange investorer gør netop det.

Imidlertid kan vendsejendomme skabe omkostninger og skatteproblemer, som man ikke står overfor med langsigtede investeringer. Udgifterne til flipping kan kræve en masse penge, hvilket fører til problemer med pengestrømmen. Da transaktionsomkostninger er meget høje både på køb og salg, kan de påvirke overskuddet markant. Den hurtige omdrejning i ejendomme (og hastighed er alt i vellykkede vippeaftaler) kan skabe svingninger i indkomst, der kan øge skatteregningerne - især hvis tingene går for hurtigt til at drage fordel af de langsigtede regler om kapitalgevinstskatter.

Det kan også være vanskeligt at finde disse muligheder over en langvarig, sammenhængende periode. For de fleste investorer bør vendsejendomme betragtes som mere en taktisk strategi end en langsigtet investeringsplan.

Fordele og ulemper ved at holde

Det er et velkendt faktum, at køb og besiddelse af fast ejendom er en opskrift på at samle stor formue. De fleste "gamle penge" i USA og i udlandet blev akkumuleret gennem jordsejerskab. På trods af perioder med faldende priser er jordværdier næsten altid steget i det lange løb, fordi der er et begrænset udbud af jord.

Langsigtet ejerskab af fast ejendom medfører imidlertid et utal af forvaltnings- og juridiske problemer, som investorer i aktier og obligationer aldrig behøver at kæmpe med. Ejendom af fast ejendom er en ledelsesintensiv bestræbelse, der ligger uden for mange investorer.

Aktieinvestorer skal have færdighederne til at analysere et bestemt marked, en bestemt virksomhed og ledelsens evne til at udføre sine forretningsstrategier. En langsigtet ejendomsinvestor har brug for de samme færdigheder, men har det ekstra ansvar at skabe og implementere disse forretningsstrategier for hans eller hendes ejendomme.

Mange investorer, især førstegangsejere, er dårligt forberedt eller dårligt rustede til at håndtere det ansvar, der følger med at være en udlejer. Processen med at finde lejere af høj kvalitet og servicere deres behov sammen med håndtering af vedligeholdelse og vedligeholdelse af ejendommen kan være en stressende og tidskrævende virksomhed, men en vellykket ejendomsadministration er nødvendig for at sikre løbende pengestrømme fra ens investering.

Risikoen ved langsigtet ejerskab af fast ejendom er stor, men hvis den mindskes, bliver investoren godt kompenseret for at antage dem. De fleste af disse risici, som inkluderer de transaktionsmæssige risici ved køb og salg af ejendomme, risici for ejendommens velvære og risikoen ved at finde og servicere lejere betragtes som usystematiske risici eller investeringsrisici, der kan diversificeres væk, hvis et passende antal af investeringer købes i en veludviklet portefølje. Problemet for de fleste investorer er, at fast ejendom er kapitalintensiv. Det beløb, der er nødvendigt for at købe tilstrækkelig ejendom til at afbøde disse risici, ligger uden for deres midler eller evner.

Valg af en strategi

For at beslutte, hvorvidt vende egenskaber eller holde dem på lang sigt er den mest passende strategi, skal man besvare et par kritiske spørgsmål. En investor skal beslutte, om kapitalfordelingen er en permanent eller en kortvarig en, og om det er en kerne del af en samlet investeringsstrategi eller et middel til at forbedre afkastet. Man skal også bestemme, hvilken risiko- og afkastforhold der er passende for denne del af deres investeringsporteføljer, og om investoren har den passende tolerance og dygtighed til at påtage sig det forvaltningsansvar, der følger med begge investeringer.

Hvis kapitalen ikke er tilgængelig til at købe en diversificeret portefølje, skal en potentiel investor være parat til at påtage sig usystematisk risiko, herunder individuelle ejendomsrisici og potentiel mangel på efterspørgsel efter ejendommen, hvad enten det er af husejere eller lejere. Ved at beslutte at tage en køb-og-salg-strategi, skal en investor også bestemme, om han eller hun har evnen til at afdække nødlidende salgsejendomme eller fixer-overdel. I denne transaktionsstrategi er det vigtigt at bestemme, om kapital kan drejes nok tid inden for en given investeringsperiode til at overvinde transaktionsomkostningerne på både købs- og salgssiden, herunder mæglervirksomhed, finansiering og lukningsgebyrer.

Bundlinjen

Selvom valget mellem de to aktuelle strategier afhænger af ens særlige økonomiske situation og investeringsmål, er den langsigtede holdestrategi generelt mere passende for dem, der bruger fast ejendom som en kernedel af deres samlede investeringsporteføljer; vendseegenskaber er mere passende, når fast ejendom bruges som et supplement eller en returforbedrende taktik.

Investorer, der ønsker at samle formue og hente indtægter fra deres ejendomsinvesteringer, bør overveje at holde fast ejendom på lang sigt ved at bruge den kapital, der er indbygget i porteføljen, til at finansiere andre investeringsmuligheder, med potentialet til i sidste ende at sælge ejendommene i et eksklusivt marked. Vendsejendomme er en taktik, der er bedst egnet i perioder, hvor udsigterne på aktie- og obligationsmarkederne er lave, eller for investorer, der ønsker at realisere kortsigtede kapitalgevinster, så længe det nuværende marked tillader det.