Trækker renterne på dit andet prioritetslån

Den føderale regering forstår, at boliglån er den største økonomiske byrde, som mange amerikanere nogensinde vil påtage sig i deres levetid. For at give en pause (og formodentlig for at tilskynde folk til at deltage i ejendomsmarkedet) giver Internal Revenue Service (IRS) skatteydere mulighed for at fradrage de renter, der er betalt på deres prioritetslån.

Men hvad nu hvis du får et andet boliglån? Er det ligegyldigt, hvad du bruger det til? Kan du bare trække renter på ubestemt tid?

Vi vil tage en dybdegående kig på de skattemæssige konsekvenser af at tage et andet prioritetslån og vise dig, hvordan du går ud på at beregne dit fradrag på dine skatter og fremhæve forskellige begrænsninger og faldgruber.

Det grundlæggende

Først skal du forstå, hvad der udgør et "kvalificeret hjem" (det der gælder et fradrag for pantelenter), og hvordan IRS definerer "prioritetsrenter" og "realkreditgæld."

For det første henviser et "kvalificeret hjem" til enten dit hovedhus, hvor du normalt bor, eller et andet hjem. Mobile huse, trailere, lejligheder og både er alle kvalificerede, så længe de har "sove-, madlavnings- og toiletfaciliteter", som IRS-offentliggørelse 936 udtrykker det.

Hvis du har tre eller flere ejendomme, kan du kun kræve to af dem som henholdsvis dine primære og andet hjem i et givet år. Hvis du tilfældigvis sælger et af de boliger, du har krævet i løbet af det år, kan du derefter betragte en anden ejendom som din primære eller anden bolig i resten af ​​det år.

Hvis du hævder fradrag for et hjem, der fungerer som noget andet, såsom en lejebolig eller et kontor, kommer nogle nuancerede regler og beregninger i spil, der vedrører, hvor lang tid du besætter lokalerne. Du kan henvise til detaljer her, men generelt set, hvis du lejer et andet hjem, skal du bo der i mindst 14 dage eller mere end 10% af det tidsrum, det udlejes i løbet af et år (alt efter hvad der er længere) for at kunne trække pantelenterne på det. (Hvis du overhovedet ikke bor der, er du en udlejer, og et helt andet sæt regler kommer i spil: se Skattefradrag for lejerejere ).

Prioritetsrenter gælder kun for renter, der betales på lån, der bruger dit hjem (er) som sikkerhed. Dette inkluderer:

• Første prioritetslån og anden prioritetslån
• Kreditlinjer
• Lån til egenkapital

IRS skitserer tre kategorier af prioritetsgæld. Disse varierer afhængigt af hvornår du optog gælden, og hvad provenuet blev brugt til:

• Bedsteforældsgæld refererer til pantelån, der blev sikret af dit hjem den 13. oktober 1987 eller senere (hvorefter de nuværende skatteregler trådte i kraft).
• Huskøbsgæld refererer til prioritetslån, der blev udstedt efter 13. oktober 1987, og som blev brugt til at købe, bygge eller forbedre dit hjem (dvs. renoveringer, reparationer osv.).
• Hjem-egenkapitalgæld eller -lån henviser til pantelån, der er taget efter den 13. oktober 1987, og som blev brugt til andre, ikke-opholdsrelaterede formål, såsom finansiering af collegetimer, en ny bil, en ferie eller stort set alt andet, der ikke er relateret til køb, bygning eller forbedring af et hjem.

Fradrag

Det afhænger af, hvilken slags gæld du allerede har - og hvor meget mere du vil påtage dig. Hvis du er gift og arkiverer i fællesskab, kan du kun trække renter på $ 1 million eller mindre værdi af huskøbsgæld og $ 100.000 eller mindre værdi af hjemmekapitalgæld samlet set. Hvis du er single eller gift og arkiverer hver for sig, bliver dine grænser henholdsvis $ 500.000 for gæld til huskøb og $ 50.000 til egenkapital.

Med andre ord, hvis dit prioritets- eller realkreditlån bruges til at købe, bygge eller forbedre dit primære og / eller andet hjem (hvilket gør det til huskøbsgæld) og i alt $ 1 million, kan du trække alt, hvad du har betalt i renter. For eksempel, hvis du har en rente på 4% på hver af to prioritetslån, der tilsammen udgør $ 1 million, kan du trække alle dine årlige rentebetalinger på $ 40.000.

Men hvis din boligkøb er, lad os sige, $ 2 millioner, ville du kun være i stand til at trække halvdelen af ​​den samlede rente, du betalte på 2 mio. $ Pantelån i det år. Hvis de samme 4% -renter blev anvendt, ville du kun kunne trække $ 40.000 i stedet for de $ 80.000, som du formodentlig betalte i renter det år. (Dette er noget at overveje for enhver, der prøver at finansiere en syvcifret ejendom. Se Jumbo mod konventionelle pantelån: Hvordan de adskiller sig .)

Selvom denne grænse ikke gælder for bedsteforæld, kan du ikke tage yderligere fradrag på nye prioritetslån, hvis din bedsteforæld gælder allerede over 1 million dollars. Hvad hvis du kun har $ 900.000 i bedsteforæld? Derefter kunne du kun trække renter for en ekstra værdi på $ 100.000 til boligkøb.

I det mindste er dette den generelle regel. IRS giver et regneark til at bestemme din faktiske fradragsberettigede renter til boliglån.

Papirarbejdet

Så længe du har betalt mindst $ 600 værdi af prioritetsrenter, modtager du en meddelelse fra din prioritetsindehaver eller långiver (det er normalt formular 1098) et par måneder før skatteregistreringstid. Sammen med dollarbeløbet for dine årlige betalinger viser denne prioritetsopgørelse også dine betalte prioritetsforsikringspræmier og fradragsberettigede point (hvis du købte et hjem det år). Når du har dette dokument i hånden, bruger du det til at udfylde dit selvangivelse på formular 1040, skema A (specificerede fradrag).

Med gæld til hjemmeopkøb og egenkapitalgæld tilsammen kan du teknisk låne $ 1, 1 millioner mod dit hjem. Men hvis du tilfældigvis har yderligere gæld, der overstiger denne tærskel, kan du muligvis trække renten, hvis provenuet blev brugt til en kvalificeret udgift, såsom en investering (også rapporteret i skema A) eller en virksomhed (skema C eller C-EZ).

Refinansiering, point og præmier

Hvis du refinansierer et prioritetslån, inklusive dit andet, kan du kræve det nye lån som boligkøbsgæld op til hovedstolen i det forrige lån. Alt derover vil blive behandlet som en egenkapitalgæld.

Hvis du desuden betaler point på det nye prioritetslån, kan du trække dem i løbet af lånets levetid. Hvis du antager, at du refinansierer et nyt 30-årigt prioritetslån, kan du trække 1/30 ^th af, hvad du betalte i point hvert år. Hvis du ikke har trukket alle point fra det tidspunkt, du sælger eller refinansierer huset (igen), kan du trække alle resterende på én gang i det år. Du indleverer fradraget i skema A, formular 1040, linje 12.

Så længe din justerede bruttoindkomst ikke overstiger $ 109.000 (eller $ 54.500, hvis du er gift og arkiverer separat), kan du også fratrække nogle af eller alle dine realkreditforsikringspræmier. Dette falder ind under din "boligkøb" -kategori.

Bundlinjen

Skattereglerne er komplicerede, det nægter man ikke, men hvis du går ordentligt, kan bestemmelserne spare dig for tusinder af dollars om året. Sørg for at konsultere en kvalificeret skattespecialist, inden du beslutter at optage et andet prioritetslån.