Erhvervsejendomslån

Erhvervsejendom (CRE) er indkomstproducerende ejendom, der udelukkende bruges til forretningsformål (snarere end til boligformål). Eksempler inkluderer detailcentre, indkøbscentre, kontorbygninger og komplekser og hoteller. Finansiering - inklusive erhvervelse, udvikling og opførelse af disse ejendomme - gennemføres typisk gennem erhvervsejendomslån: pantelån, der er sikret med pant i erhvervsejendommen.

Ligesom med boliglån er banker og uafhængige långivere aktivt involveret i lån til erhvervsejendom. Også forsikringsselskaber, pensionskasser, private investorer og andre kilder, herunder US Small Business Administrations 504 Loan-program, giver kapital til erhvervsejendom.

Her ser vi på kommercielle ejendomslån, hvordan de adskiller sig fra boliglån, deres egenskaber og hvad långivere ser efter.

Forklaring af kommercielle ejendomslån

Personer vs. enheder

Mens boliglån typisk ydes til individuelle låntagere, ydes der ofte erhvervsejendomslån til forretningsenheder (f.eks. Selskaber, udviklere, begrænsede partnerskaber, fonde og trusts). Disse enheder er ofte dannet med det specifikke formål at eje erhvervsejendom.

En enhed kan muligvis ikke have en økonomisk status eller kreditvurdering, i hvilket tilfælde långiveren kan kræve, at hovedstolerne eller ejere af virksomheden garanterer lånet. Dette giver långiveren en enkeltperson (eller en gruppe af enkeltpersoner) med en kredithistorie - og fra hvem de kan komme sig i tilfælde af udeblivelse af lån. Hvis denne type garanti ikke kræves af långiveren, og ejendommen er det eneste middel til inddrivelse i tilfælde af misligholdelse af lån, kaldes gælden et ikke-regresslån, hvilket betyder, at långiveren ikke har nogen regress mod nogen eller noget andet end ejendommen.

Tidsplaner for tilbagebetaling af lån

Et boliglån er en type amortiseret lån, hvor gælden tilbagebetales i regelmæssige afdrag over en periode. Det mest populære boliglånsprodukt er det 30-årige fastforrentede prioritetslån, men boligkøbere har også andre muligheder, herunder 25-årige og 15-årige prioritetslån. Længere afskrivningsperioder involverer typisk mindre månedlige betalinger og højere samlede renteomkostninger i løbet af lånets levetid, mens kortere afskrivningsperioder generelt indebærer større månedlige betalinger og lavere samlede renteomkostninger.

Boliglån afskrives over lånets levetid, så lånet tilbagebetales fuldt ud ved lånets løbetid. En låntager med et $ 30.000 $ 30-årigt fastforrentet realkreditlån til 5% ville for eksempel foretage 360 ​​månedlige betalinger på $ 1.073, 64, hvorefter lånet ville blive tilbagebetalt fuldt ud.

I modsætning til boliglån varierer vilkårene for kommercielle lån typisk fra fem år (eller mindre) til 20 år, og afskrivningsperioden er ofte længere end lånets løbetid. En långiver kan for eksempel give et kommercielt lån i en periode på syv år med en amortiseringsperiode på 30 år. I denne situation ville investoren foretage betalinger i syv år af et beløb, der er baseret på, at lånet blev betalt over 30 år, efterfulgt af en sidste "ballon" -betaling af hele restbeløbet på lånet.

For eksempel ville en investor med et kommercielt lån på $ 1 million til 7% foretage månedlige betalinger på $ 6, 653, 02 i syv år, efterfulgt af en endelig ballonbetaling på $ 918, 127, 64, der ville betale lånet fuldt ud.

Låneperioden og afskrivningsperioden påvirker den sats, som långiveren opkræver. Afhængig af investorens kreditstyrke kan disse betingelser være omsætningspapirer. Generelt, jo længere tidsplan for tilbagebetaling af lån, jo højere er rentesatsen.

Udlåns-forhold

En anden måde, hvorpå kommercielle og boliglån er forskellige, er i forholdet mellem lån og værdi (LTV), et tal, der måler værdien af ​​et lån mod værdien af ​​ejendommen. En långiver beregner LTV ved at dividere lånets størrelse med den mindste af ejendommens vurderede værdi eller dens købspris. For eksempel ville LTV for et lån på $ 90.000 på en ejendom på $ 100.000 være 90% ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0, 9 eller 90%).

For både erhvervs- og boliglån vil låntagere med lavere LTV være kvalificerede til mere gunstige finansieringssatser end dem med højere LTV. Årsagen: De har mere egenkapital (eller andel) i ejendommen, hvilket svarer til mindre risiko i långiverens øjne.

Høj LTV er tilladt for visse boliglån: Op til 100% LTV er tilladt for VA- og USDA-lån; op til 96, 5% for FHA-lån (lån, der er forsikret af Federal Housing Administration); og op til 95% for konventionelle lån (lån garanteret af Fannie Mae eller Freddie Mac).

I modsætning hertil falder LTV i kommercielt lån inden for området 65% til 80%. Mens nogle lån kan ydes til højere LTV'er, er de mindre almindelige. Den specifikke LTV afhænger ofte af lånekategorien. For eksempel kan en maksimal LTV på 65% være tilladt for rå jord, mens en LTV på op til 80% muligvis er acceptabel for en multifamiljekonstruktion.

Der er ingen VA- eller FHA-programmer i kommerciel udlån og ingen privat prioritetsforsikring. Derfor har långivere ingen forsikringer til dækning af låntagers misligholdelse og skal stole på den fast ejendom, der er pantsat som sikkerhed.

Bemærk: Privat prioritetsforsikring (PMI) er en type forsikringspolice, der beskytter långivere mod risikoen for misligholdelse og afskærmning, hvilket gør det muligt for købere, der ikke er i stand til at foretage en betydelig udbetaling (eller vælger ikke at), at opnå realkreditfinansiering til overkommelige priser . Hvis en låntager køber en ejendom og lægger mindre end 20%, minimerer långiveren sin risiko ved at kræve, at låntageren køber forsikring fra et PMI-selskab.

Gældstjenestens dækningsgrad

Kommercielle långivere ser også på gældstjenestedækningsgraden (DSCR), der sammenligner en ejendoms årlige nettobetjening (NOI) med dens årlige prioritetsgældstjeneste (inklusive hovedstol og renter), der måler ejendommens evne til at betjene sin gæld. Det beregnes ved at dividere NOI med den årlige gældstjeneste.

For eksempel ville en ejendom med $ 140.000 i NOI og $ 100.000 i den årlige prioritetsgældstjeneste have en DSCR på 1, 4 ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1.4). Forholdet hjælper långivere med at bestemme den maksimale lånestørrelse baseret på den pengestrøm, der genereres af ejendommen.

En DSCR på mindre end 1 indikerer en negativ pengestrøm. For eksempel betyder en DSCR på .92, at der kun er nok NOI til at dække 92% af den årlige gældsafgift. Generelt ser kommercielle långivere efter DSCR'er på mindst 1, 25 for at sikre tilstrækkelig pengestrøm.

En lavere DSCR kan være acceptabel for lån med kortere afskrivningsperioder og / eller ejendomme med stabile pengestrømme. Højere nøgletal kan være påkrævet for ejendomme med ustabile pengestrømme - for eksempel hoteller, der mangler langsigtede (og derfor mere forudsigelige) lejeaftaler, der er fælles for andre typer erhvervsejendom.

Rentesatser og gebyrer

Rentesatserne på kommercielle lån er generelt højere end på boliglån. Også kommercielle ejendomslån involverer normalt gebyrer, der tilføjer lånets samlede omkostninger, herunder vurdering, juridisk, låneansøgning, lånets oprindelse og / eller undersøgelsesgebyrer.

Nogle omkostninger skal betales foran, før lånet godkendes (eller afvises), mens andre gælder årligt. For eksempel kan et lån have et engangsgebyr for oprindelseslån på 1%, der forfalder på lukningstidspunktet, og et årligt gebyr på en fjerdedel af en procent (0, 25%), indtil lånet er fuldt betalt. Et lån på $ 1 million kan for eksempel kræve, at et oprindelsesgebyr på 1%, der svarer til $ 10.000, skal betales foran, med et gebyr på 0, 25% på $ 2.500, der betales årligt (ud over renter).

Forudbetaling

Et kommercielt ejendomslån kan have begrænsninger i forudbetaling, designet til at bevare långiverens forventede udbytte af et lån. Hvis investorerne afvikler gælden inden lånets udløbsdato, er de sandsynligvis nødt til at betale forudbetalte bøder. Der er fire primære typer “exit” -bøder for at betale et lån tidligt:

• Forudbetalingsstraf. Dette er den mest basale forudbetalingsstraf beregnet ved at multiplicere den aktuelle udestående saldo med en specificeret forudbetalingsstraf.
• Rentegaranti. Långiveren har ret til et bestemt rente, selvom lånet betales tidligt. For eksempel kan et lån have en garanteret rente på 10% i 60 måneder med et afgangsgebyr på 5% derefter.
• Låst ude. Låntageren kan ikke afbetale lånet inden en bestemt periode, såsom en 5-årig lockout.
• Defeasance. En erstatning af sikkerhedsstillelse. I stedet for at betale kontant til långiveren, bytter låntager nye sikkerhedsstillelser (normalt amerikanske statspapirer) med det oprindelige sikkerhedsstillelse. Dette kan reducere gebyrer, men høje sanktioner kan knyttes til denne metode til at betale et lån.

Forudbetalingsbetingelser identificeres i lånedokumenterne og kan forhandles sammen med andre lånevilkår i erhvervsejendomslån.

Bundlinjen

Ved erhvervsejendom køber en investor (ofte en forretningsvirksomhed) ejendommen, lejer plads og henter leje fra de virksomheder, der opererer inden for ejendommen. Investeringen er beregnet til at være en indkomstproducerende ejendom.

Ved evaluering af erhvervsejendomslån overvejer långivere lånets sikkerhed, enhedens (eller hovedstolers / ejers) kreditværdighed, herunder tre til fem års regnskab og selvangivelse, og økonomiske nøgletal, såsom værdien af ​​lånet forholdet og gældstjenestedækningsgraden.