Erhvervsejendom - CRE
Erhvervsejendom (CRE) er ejendom, der udelukkende bruges til forretningsformål eller til at skabe et arbejdsområde snarere end et boligareal. Oftest lejes erhvervsejendom til lejere for at drive forretning. Denne kategori af fast ejendom spænder fra en enkelt tankstation til et stort indkøbscenter. Erhvervsejendomme inkluderer detailhandlere af alle slags, kontorlokaler, hoteller, stripcentre, restauranter og dagligvarebutikker.
Grundlæggende om kommerciel fast ejendom
Erhvervsejendom sammen med fast ejendom omfatter de to primære kategorier af ejendom. Residential inkluderer strukturer, der er forbeholdt menneskelig beboelse og ikke til kommerciel eller industriel brug. Som navnet antyder, bruges erhvervsejendom i handel.
Nogle regulerings- og licensmyndigheder udbryder yderligere industrielle ejendomme - steder, der bruges til fremstilling og produktion af varer, især tunge varer - men de fleste betragter det som en undergruppe af erhvervsejendom.
Erhvervsejendom er kategoriseret i fire klasser afhængigt af funktion: kontor, industri, multifamily og detailhandel. Individuelle rum er også kategoriseret. Kontorlokaler er for eksempel karakteriseret som klasse A, klasse B eller klasse C.
- Klasse A repræsenterer de bedste bygninger med hensyn til æstetik, alder, infrastrukturkvalitet og placering.
- Bygninger i klasse B er normalt ældre og ikke så konkurrencedygtige - prismæssigt - som bygninger i klasse A. Investorer målretter ofte disse bygninger til restaurering.
- Bygninger i klasse C er de ældste, normalt over 20 år, beliggende i mindre attraktive områder og behov for vedligeholdelse.
Key takeaways
- Erhvervsejendom er ejendom, der udelukkende bruges til erhvervsmæssige formål, sammenlignet med fast ejendom, der er boligareal.
- De fire klasser, erhvervsejendom, inkluderer kontor, industri, multifamily og detailhandel.
- Erhvervsejendomme giver indtægter såvel som en vis kapitalvurdering for investorer.
- Investering i erhvervsejendom kræver mere sofistikering og midler fra investorer end boligejendomme.
- Børsnoterede investeringer i fast ejendom (REIT) er en gennemførlig måde for enkeltpersoner at investere i erhvervsejendom.
Lejeaftaler
Nogle virksomheder ejer de bygninger, de besætter. Men det mere typiske scenarie er, at ejendommen er lejet. Normalt ejer en investor bygningen og indsamler husleje fra hver virksomhed, der opererer der. Kommercielle leasingpriser - prisen for at besætte et areal over en angivet periode - citeres sædvanligvis i årlige lejedollars per kvadratfod. Omvendt citerer boligpriser for fast ejendom som et årligt beløb eller en månedlig leje.
Kommercielle leasingkontrakter kan løbe fra et år til 10 år eller mere, med kontor- og butikslokaler typisk i gennemsnit mellem fem og 10-årige leasingkontrakter.
I en 2017-undersøgelse foretaget af ejendomsmarkedsanalytikerfirma CBRE Group, Inc. fandt analytiker Alex Krasikov, at udtrykket - længde - af en lejekontrakt var proportional med størrelsen på det areal, der blev lejet. Yderligere viste dataene, at lejere ville indgå lange lejekontrakter for at låse priserne i et stigende markedsmiljø. Men det er ikke deres eneste drivende faktor. Nogle lejere med krav til store rum indgår lange lejekontrakter på grund af den begrænsede tilgængelighed af ejendom, der matcher deres behov.
Der er fire primære typer af erhvervsejendomskontrakter, som hver kræver forskellige ansvarsniveauer fra udlejer og lejer.
- En enkelt netto-lejekontrakt gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter.
- En dobbeltnet (NN) lejekontrakt gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter og forsikring.
- En trippelnet (NNN) lejekontrakt gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse.
- Under en brutto-lejekontrakt betaler lejeren kun husleje, og udlejer betaler for bygningens ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse.
Forvaltning af kommercielle ejendomme
At holde CRE lejet fuldt ud løbende er selvfølgelig målet for enhver ejer. Ofte skal udlejeren finde en balance mellem at maksimere husleje og minimere ledige stillinger og lejereomsætning. Omsætning kan være dyrt for CRE-ejere, fordi pladsen skal tilpasses til at imødekomme de forskellige lejers specifikke behov - siger, hvis en restaurant flytter ind i en ejendom, når den engang er besat af et yogastudio.
Ejendomsejere kan ønske at ansætte et kommercielt ejendomsadministrationsfirma for at hjælpe dem med at finde, styre og beholde lejere, føre tilsyn med lejekontrakter og finansieringsmuligheder og koordinere ejendomens vedligeholdelse og omsættelighed. Den specialiserede viden om en kommerciel ejendomsadministrationsvirksomhed er nyttig, da reglerne og forskrifterne for sådan ejendom varierer afhængigt af stat, amt, kommune og industri og størrelse.
Investering i kommercielle ejendomme
Investering i erhvervsejendom kan være indbringende og tjene som en afdækning mod aktiemarkedets volatilitet. Investorer kan tjene penge gennem ejendomsværdi, når de sælger, men de fleste afkast kommer fra lejere.
Direkte investering
Investorer kan bruge direkte investeringer, hvor de bliver udlejere gennem ejerskabet af den fysiske ejendom. Mennesker, der bedst egner sig til direkte investering i erhvervsejendomme, er dem, der enten har en betydelig mængde viden om branchen, eller som kan ansætte firmaer, der gør det. Kommercielle ejendomme er en højrisiko og høj belønning af fast ejendom. En sådan investor vil sandsynligvis være et individ med høj nettoværdi, da CRE-investering kræver en betydelig mængde kapital.
Den ideelle ejendom er i et område med lavt CRE-udbud og stor efterspørgsel, hvilket vil give gunstige lejepriser. Styrken i områdets lokale økonomi påvirker også værdien af CRE-køb.
Indirekte investering
Alternativt kan investorer investere i det kommercielle marked indirekte gennem ejerskab af forskellige markedspapirer såsom ejendomsinvesteringstrusts (REIT), børshandlede fonde eller ved at investere i virksomheder, der henvender sig til det kommercielle ejendomsmarked, såsom banker og mæglere.
Fordele ved kommerciel fast ejendom
En af de største fordele ved erhvervsejendomme er attraktive leasingpriser. I områder, hvor mængden af nybyggeri enten er begrænset af jord eller lov, kan erhvervsejendom have imponerende afkast og betydelige månedlige pengestrømme. Industribygninger lejer generelt til en lavere sats, skønt de også har lavere fasteomkostninger sammenlignet med et kontortårn.
Erhvervsejendomme drager også fordel af sammenlignelige længere lejekontrakter med lejere end boligejendom. Denne lange lejelængde giver den kommercielle ejendomsejer en betydelig mængde kontantstrømstabilitet, så længe de langsigtede lejere besætter bygningen.
Ud over at tilbyde en stabil, rig indkomstskilde tilbyder kommercielle ejendomme potentialet for kapitalvurdering, så længe ejendommen er godt vedligeholdt og holdes ajour. Og som alle fast ejendom bevæger det sig ofte i modsat retning fra aktiemarkedet, hvilket gør det til en effektiv diversificeringsmulighed til aktier i en portefølje.
Fordele
Hæk af aktiemarkedet
Højtydende indkomstskilde
Stabile pengestrømme fra langtidslejere
Kapitalværdipotentiale
Ulemper
Mere kapital kræves for direkte at investere
Større regulering
Højere renoveringsomkostninger
Illikvide aktiv
Ulemper ved kommerciel fast ejendom
Regler og forskrifter er de primære afskrækkende midler for de fleste mennesker, der ønsker at investere i erhvervsejendomme direkte. Skatterne, mekanikken ved køb og vedligeholdelsesansvar for kommercielle ejendomme er begravet i laglige lag. Disse krav skifter i henhold til stat, amt, industri, størrelse, zonering og mange andre betegnelser. De fleste investorer i erhvervsejendomme har enten specialiseret viden eller en lønningsliste for mennesker, der gør det.
En anden hindring er den øgede risiko med lejereomsætning, især relevant i en økonomi, hvor uventede detaillukninger efterlader ejendomme ledige med lidt forudgående varsel.
Med boliger spejler faciliteterne til en lejer normalt kravene til tidligere eller fremtidige lejere. Med en kommerciel ejendom kan hver lejer dog have meget forskellige behov, der kræver en dyre renovering. Husejeren skal derefter tilpasse pladsen til at imødekomme hver lejers specialiserede handel. En erhvervsejendom med en lav ledig stilling men høj lejereomsætning kan stadig miste penge på grund af omkostningerne til renovering for indgående lejere.
For dem, der ønsker at investere direkte, er det at købe en erhvervsejendom et meget dyrere forslag end en bolig. Selvom fast ejendom generelt er blandt de mere illikvide af aktivklasser, er transaktioner med kommercielle bygninger tendens til at bevæge sig særlig langsomt.
Real World-eksempel på CRE-prognose
Det amerikanske marked for erhvervsejendom fik et hit i recessionen 2008-2009, men det har oplevet årlige gevinster siden 2010. Disse gevinster har bidraget til at genvinde næsten alle tab i recession-æra.
"U.S.A. Udenrigsmarkedsudsigter i 2019", en årsrapport udgivet af CBRE, mener:
Selvom det er sent i den økonomiske cyklus, er udsigterne fortsat meget gode for alle fire større erhvervsejendomme. Der vil være minimal værdiansættelse, men indtægtsafkastet skal forblive sundt.
Andre indikatorer antyder imidlertid, at markedet for erhvervsejendomme har toppet sig i vækstcyklussen efter recessionen. Ifølge Californiens ejendomsselskab, Ten-X Growth, sluttede priserne på kommercielle ejendomme 2018 med kun 1% fra 2017.
En Ten-X-rapport bemærkede, at slutresultatet for kommercielle ejendomme i 2018 bekræfter deres syn på den sene økonomiske konjunkturprissætning. Virksomhedens undersøgelse fandt, at ledige stillinger stiger, huslejevæksten er langsommere, og markedsrenterne stiger
Som rapporteret af Forbes har især detailhandelen vist sig at være et smertepunkt på det bredere marked for erhvervsejendomme, da udbredte butikslukninger blev intensiveret i 2017 og fortsatte ind i 2018. For eksempel så det populære indkøbscenter REIT Westfield Corporation, at deres aktiekurs kaste ca. 30% mellem midten af 2016 og slutningen af 2017, før de tilbageførte nogle tab gennem januar 2018. Unibail-Rodamco SE erhvervede Westfield for 15, 8 milliarder dollars, hvilket skabte Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
De fleste virksomheder fastholder imidlertid, at ejendomsmarkedet generelt forbliver sundt. JP Morgan gentog i sit "kommercielle fast ejendom Outlook 2019" stort set CBRE's opfattelse af, at 2018 var det niende år med stigninger i erhvervsejendomme og værdiansættelser. Morgan forudsiger, at dette tempo vil falde, men fortsætter og ser ikke en nedtur før efter 2019.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.