Føj nogle ejendomme til din portefølje

Med fast ejendom, der er en fast del af kapitalallokeringsmatrixen for både institutionelle og detailinvestorer, har ejendomsfonde været stigende vækst for nylig. På grund af den kapitalintensive karakter af investering i fast ejendom, dens krav til aktiv forvaltning såvel som stigningen i globale ejendomsmuligheder flytter institutioner, der søger effektiv kapitalforvaltning gradvist til fonde til fast ejendom.

Det samme gælder for detailinvestorer, der nu drager fordel af adgang til et meget større udvalg af gensidige fonde end ejendom, hvilket giver mulighed for effektiv kapitalfordeling og diversificering. Som enhver anden investeringssektor har ejendom sine fordele og ulemper. Det bør dog overvejes for de fleste investeringsporteføljer med ejendomsinvesteringstrusts (REIT) og gensidige fonde for ejendom, som måske ses som de bedste metoder til at udfylde denne allokering.

Fast ejendom til institutionelle investorer

Ejendomsinvestering har længe været domineret af store aktører: pensionskasser, forsikringsselskaber og andre store finansielle institutioner. Takket være globaliseringen af ​​investering i fast ejendom og fremkomsten af ​​nye offshore-muligheder, der både giver mulighed for en større grad af diversificering såvel som afkastpotentiale, udvikles et permanent sted for fast ejendom i institutionelle porteføljeallokeringer som en tendens.

Den permanente allokering af fast ejendom har visse forhindringer. Først og fremmest er det kapitalintensivt. I modsætning til aktier, der kan købes i små intervaller, kræver investering i erhvervsejendomme relativt store beløb, og direkte investeringer resulterer ofte i klumpede porteføljer og overdrevne risici enten på lokation eller efter ejendomstype. Fast ejendom kræver også aktiv ledelse, som er arbejdskrævende. Forvaltning af en allokering af fast ejendom kræver betydelige ressourcer sammenlignet med traditionelle investeringer. Som et resultat af disse problemer, der sigter mod at øge ledelseseffektiviteten og kapitalfordelingen, har institutionerne en tendens til at tynge mod ejendomsfonde og fonde. Disse samme fordele kan opnås af detailinvestorer gennem REIT, REIT børshandlede fonde (ETF'er) og gensidige fonde til fast ejendom.

Detailinvestorer

Her er flere måder for detailinvestorer at få adgang til afkastpotentialet for fast ejendom og opnå eksponering for aktivklassen.

Direkte investering

Denne strategi vedrører investorer, der direkte vælger specifikke ejendomme. Den store fordel ved denne strategi er kontrol. Direkte ejerskab af ejendom muliggør udvikling og gennemførelse af strategi samt direkte indflydelse på afkast. Imidlertid gør direkte investeringer det meget vanskeligt at oprette en veldiversificeret fast ejendomsportefølje. For de fleste detailinvestorer er allokering af fast ejendom ikke stor nok til at tillade køb af tilstrækkelige ejendomme til ægte diversificering; det øger også eksponeringen over for det lokale ejendomsmarked såvel som ejendomstypiske risici.

Investeringer i ejendomsinvesteringer (REIT)

REIT-aktier repræsenterer private og offentlige aktier i virksomheder, der er struktureret som trusts, der investerer i fast ejendom, pantelån eller andre ejendomssikkerhedsstillede investeringer. REITs ejer og driver typisk ejendomme. Disse kan omfatte multifamilieboliger, købmandsforankrede indkøbscentre, lokale detailejendomme og stripcentre, indkøbscentre, kommercielle kontorlokaler og hoteller.

Investeringstrusler til fast ejendom drives af et bestyrelse, der træffer beslutninger om investeringsstyring på vegne af tilliden. REITs betaler ringe eller ingen føderal indkomstskat, så længe de fordeler 90% af den skattepligtige indkomst som udbytte til aktionærerne. Selvom skattefordelen øger pengestrømmene efter skat, kan manglende evne for REIT til at beholde kontanter markant hæmme vækst og langsigtet styrkelse. Bortset fra skattefordelen giver REITs mange af de samme fordele og ulemper som aktier.

REIT-ledere leverer strategisk vision og træffer investerings- og ejendomsrelaterede beslutninger og adresserer således styringsrelaterede problemer for investorer. De største ulemper ved REIT for detailinvestorer er vanskeligheden ved at investere med begrænset kapital og den betydelige mængde aktivspecifik viden og analyse, der kræves for at vælge dem og forudsige deres præstationer.

REIT-investeringer har en meget højere sammenhæng med det samlede aktiemarked end direkte ejendomsinvesteringer, hvilket fører til, at nogle bagatelliserer deres diversificeringsegenskaber. Volatiliteten på REIT-markedet har også været højere end i direkte fast ejendom. Dette skyldes påvirkningen af ​​makroøkonomiske kræfter på REIT-værdier og det faktum, at REIT-lagre kontinuerligt værdsættes, mens direkte ejendom er mere påvirket af lokale ejendomsmarkeder og værdsættes ved hjælp af vurderingsmetoden, der har tendens til at glatte investeringsafkast.

Gensidige fonde

Gensidige fonde investerer primært i REIT-aktier og ejendomsdriftsselskaber. De giver mulighed for at få diversificeret eksponering for fast ejendom ved hjælp af en relativt lille kapitalmængde. Afhængig af deres strategi og diversificeringsmål giver de investorer et meget bredere aktivudvælg, end det kan opnås ved at købe REIT-aktier alene, og giver også fleksibiliteten ved let at flytte fra en fond til en anden. Fleksibilitet er også fordelagtigt for investeringsfondens investor på grund af den sammenlignelige lethed ved at erhverve og disponere over aktiver på en systematisk og reguleret børs i modsætning til direkte investeringer, som er vanskelige og dyre. Mere spekulative investorer kan taktisk overvægte visse ejendomme eller regionale eksponeringer for at maksimere afkastet.

Oprettelse af eksponering for en bred base af gensidige fonde kan også reducere transaktionsomkostninger og provisioner i forhold til at købe individuelle REIT-aktier. En anden væsentlig fordel for detailinvestorer er den analytiske og forskningsoplysning, der gives af midlerne på erhvervede aktiver, samt ledelsens perspektiv på ejendommens levedygtighed og præstation, både som specifikke investeringer og som en aktivklasse.

For investorer uden ønske om, viden eller kapital til at købe jord eller ejendom på deres egne ejendomsfonde tillader at deltage i indkomst og langsigtet vækstpotentiale for fast ejendom. Selvom gensidige fonde medbringer likviditet til en traditionel illikvid aktivklasse, mener naysayers, at de ikke kan sammenligne med direkte investering i fast ejendom.

Hjemmesejerskab

Mange detailinvestorer, som ikke har overvejet allokering af fast ejendom til deres investeringsporteføljer, er ikke klar over, at de muligvis allerede investerer i fast ejendom ved at eje et hjem. Ikke kun har de allerede eksponering for fast ejendom, de fleste tager også yderligere økonomisk risiko ved at have et boliglån. For det meste har denne eksponering været gavnlig, hvilket har hjulpet mange med at samle den nødvendige kapital til pensionering.

Bundlinjen

Selvom detailinvestorer kan og bør tage hensyn til ejerskab i hjemmet, når de foretager deres porteføljetildeling, kan yderligere, mere likvide investeringer i fast ejendom også overvejes. For dem med de nødvendige handelsfærdigheder og kapital giver REIT investering adgang til nogle af fordelene ved investering i fast ejendom uden behov for direkte ejerskab. For andre, der overvejer en mindre allokering, eller for dem, der ikke er villige til at blive sadlet af valget af aktiver, men som kræver maksimal diversificering, ville ejendomsfonde være et passende valg.