De 6 faser af en afskærmning
Mange af os har enten gennemgået afskærmningsprocessen, en proces, der giver en långiver mulighed for at inddrive det skyldige beløb på et misligholdt lån ved at sælge eller tage ejerskab af ejendommen fra første hånd eller kende en der har.
I BILLEDER: 6 tip til at sælge dit hjem i et marked
Realty Trac offentliggjorde sin amerikanske afskærmningsmarkedsrapport den 15. april 2010 for første kvartal 2010. Rapporten, der beregner afskærmningsregistreringer, inklusive standardmeddelelser, planlagte auktioner og bankudtagning, viste, at 932.234 ejendomme var involveret i første kvartal, 7% stigning fra sidste kvartal af 2009 og en stigning på 16% i løbet af første kvartal 2009. En forbløffende i hver 138 amerikanske boligenheder modtog en afskærmningsarkivering i løbet af kvartalet. Hvis du (eller en elsket) står over for afskærmning, skal du sørge for at forstå processen. Mens processen varierer fra stat til stat, er der normalt seks faser af en afskærmning.
Fase 1: Standardbetaling
En betalingsstandard opstår, når en låntager har savnet mindst en pantebetaling. Långiver vil sende en ubesvaret betalingsmeddelelse, der angiver, at de endnu ikke har modtaget den måneds betaling. Normalt forfalder pantebetalinger den første dag i hver måned, og mange långivere tilbyder en afdragsfri periode indtil den 15. i måneden. Efter dette kan långiver opkræve et gebyr for sent betaling og sende den mistede betalingsmeddelelse.
Når der er gået glip af to betalinger, kan långiveren sende et efterspørgselsbrev. Dette er mere alvorligt end en mistet betalingsmeddelelse; på dette tidspunkt er långiveren sandsynligvis stadig villig til at samarbejde med låntageren for at træffe foranstaltninger til at indhente betalinger. Låntager er normalt nødt til at overføre forsinkede betalinger inden for 30 dage eller modtage brevet. (Når du har en hård økonomisk beslutning om at træffe om dit hjem, skal du sørge for at have alle oplysningerne. Lær mere i Afvis afskærmning - med konkurs? )
Fase 2: Meddelelse om standard (NOD)
En meddelelse om misligholdelse sendes efter 90 dages mistede betalinger. I nogle stater placeres meddelelsen om standard prominent på hjemmet. På dette tidspunkt vil lånet blive overdraget til långiverens afskærmningsafdeling i det samme amt, hvor ejendommen er beliggende. Låntageren informeres om, at meddelelsen vil blive registreret. Långiver vil typisk give låntager yderligere 90 dage til at afvikle betalingerne og genindsætte lånet. Dette kaldes genindførelsesperioden.
Fase 3: Meddelelse om administratorens salg
Hvis lånet ikke er opdateret inden for de 90 dage, der følger efter meddelelsen om misligholdelse, registreres en meddelelse om tillidsudsalg i det amt, hvor ejendommen ligger. Långiveren skal også offentliggøre en meddelelse i lokalavisen i tre uger, der angiver, at ejendommen vil være tilgængelig på offentlig auktion. Alle ejers navne udskrives i meddelelsen og i avisen sammen med en juridisk beskrivelse af ejendommen, ejendomsadressen, og hvornår og hvor salget finder sted.
Fase 4: Trustees salg
Ejendommen er placeret på offentlig auktion og vil blive tildelt den højeste bud, der opfylder alle de nødvendige krav. Långiveren (eller firmaet, der repræsenterer långiveren) beregner et åbningstilbud baseret på værdien af det udestående lån, eventuelle pantebeløb og eventuelle ubetalte skatter og eventuelle omkostninger forbundet med salget. Når den højeste byder er bekræftet, og kuratorens salg er afsluttet, vil der blive leveret en kurator på det vindende bud. Ejendommen ejes derefter af køberen, der har ret til øjeblikkelig besiddelse.
Fase 5: Ejendom af fast ejendom (REO)
Hvis ejendommen ikke sælges under den offentlige auktion, vil långiveren blive ejer og vil forsøge at sælge ejendommen alene, gennem en mægler eller med hjælp fra en REO Asset Manager. Disse ejendomme omtales ofte som "bankejet". Långiver kan fjerne nogle af panteretten og andre udgifter i et forsøg på at gøre ejendommen mere attraktiv.
Fase 6: Udsættelse
Låntager kan ofte opholde sig i hjemmet, indtil den er solgt enten gennem en offentlig auktion eller senere som en REO-ejendom. På dette tidspunkt sendes en undtagelsesmeddelelse, der kræver, at personer straks forlader lokalerne. Der kan være flere dage til at give beboerne tilstrækkelig tid til at fjerne eventuelle personlige ejendele, og derefter vil den lokale lensmann typisk besøge ejendommen og fjerne folket og eventuelle resterende ejendele. Eventuelle ejendele kan placeres i opbevaring og hentes på et senere tidspunkt mod et gebyr. (Det er et hårdt valg, men nogle mennesker vil blive tvunget til at afskærme. Andre vil ikke. Find ud af, hvilke faktorer der sandsynligvis vil gøre forskellen i Ville du gå væk fra dit hjem? )
Bundlinjen
Gennem afskærmningsprocessen vil mange långivere forsøge at arrangere ordninger for, at låntageren bliver fanget af lånet og undgår en afskærmning. Det åbenlyse problem er, at når en låntager ikke kan imødekomme en betaling, bliver det stadig sværere at indhente flere betalinger. Hvis der er en chance for, at du kan indhente betalinger - for eksempel er du lige startet på et nyt job efter en periode med arbejdsløshed - det er værd at tale med din långiver. Hvis en afskærmning er uundgåelig, kan det at hjælpe dig med at forberede dig til de seks faser af afskærmning ved at vide, hvad du kan forvente under hele processen. (Se Gemme dit hjem fra afskærmning for at lære mere.)
Føler du dig uinformeret? Læs denne uges finansielle nyheder højdepunkter i Water Cooler Finance: Buffett's Armed og Greece holder falder .