5 risikable pantetyper, der skal undgås

Hvis der er noget, vi har lært af subprime-nedsmeltningen i 2008 og nedbruddet i 1987, er det, at vi alle skal gå forsigtigt, når vi låner penge til at købe eller refinansiere et hjem. Den type prioritetslån, du vælger, kan betyde forskellen mellem en dag at eje dit hjem direkte eller finde dig selv midt i en afskærmning eller endda en konkurs. I denne artikel diskuterer vi de typer prioritetslån, som folk oftest har problemer med, og forklarer, hvorfor de er en dårlig idé, når de matches med den forkerte låntager.

Hvad gør et prioritetslån risikabelt?

På grund af boligkrisen er mange af os kommet til at tro, at visse typer prioritetslån i sagens natur er risikabelt. Imidlertid vil panteksperter fortælle dig, at et risikabelt prioritetslån virkelig er et låneprodukt, der ikke matches med låntagers tilbagebetalingsevne. (Se på de faktorer, der har fået dette marked til at blusse op og udbrændt, se Fuel That Fed the Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, vicepræsident for HSH Associates, er enig i at sige, "tro det eller ej, de tilgængelige produkter [omkring 2009] var ikke særlig risikable for det rigtige publikum." Problemet var, at visse pantetyper blev matchet med de forkerte låntagere, og långivere fortalte låntagere, "du kan altid refinansiere." Dette kan have virket sandt, når boligpriserne var steget i årevis, men er ikke sandt, når boligværdierne er faldende.

Statistikker over boligmarkederne kort efter krisen 2008-2009 understøtter disse påstande. I henhold til Mortgage Bankers Association's National Delinquency Survey, i andet kvartal af 2010, var de typer lån med den højeste procentdel af afskærmningsstart prioritetslån til regulering af subprime (ARM), der havde en afskærmningsstart på 3, 39%. ARMs, med deres ændrede renter, er et særligt risikabelt realkreditprodukt for låntagere med mindre økonomiske forhold end ideel.

Til sammenligning rapporterede undersøgelsen, at VA-lån havde en afskærmningsstart på 0, 70%, faste faste lån 0, 71%, FHA-lån 1, 02%, prime ARMs 1, 96% og subprime-faste lån 2, 3%. Disse data indikerer, at enhver form for prioritetslån kan være en dårlig idé for en subprime-låntager, og at selv primære låntagere kan komme i problemer, hvis de ikke forstår ARM.

Selv fastlån med fast rente kan faktisk være til skade for låntagere. Lad os se på vores første risikable pantetype.

1. 40-årig fast realkreditlån
Låntagere med fast realkreditlån kan have en lav afskærmningssats, men det betyder ikke, at fastlån med fast rente altid er en god idé. Det 40-årige fastforrentede prioritetslån er et sådant produkt, fordi jo længere du låner penge til, jo mere renter betaler du.

Lad os sige, at du vil købe et hus på $ 200.000 med 10% udbetaling. Det beløb, du skal låne, er $ 180.000 ($ 200.000 minus $ 20.000).

Med en rente på 5% er her de månedlige betalinger og det samlede beløb, du betaler for hjemmet på forskellige betingelser, hvis du holder lånet i dets levetid:

Diagrammet ovenfor er en forenklet sammenligning. I virkeligheden vil renten være lavest for det 15-årige lån og højest for det 40-årige lån. Her er en mere realistisk sammenligning:

Som du kan se i figur 2 ovenfor, er det 40-årige prioritetslån 0, 6% højere i renter, og det vil sænke din månedlige regning med kun $ 23 fra $ 988 til $ 965. Dog koster det dig ekstra $ 107.570, 82 i løbet af lånets levetid. De fleste har ikke råd til at smide den slags penge væk. At tage et 40-årigt pant øger din risiko for ikke at have nok til pension, ikke være i stand til at betale for dine børns universitetsuddannelse eller et antal andre scenarier. I bedste fald afgiver du $ 107.570, 82, som du kunne have brugt på ferier, elektronik, dejlige middage og andre sjove udgifter. Hvem vil gøre det?

2. Prioritetslån
Realkreditlån med justerbar rente (ARM) har en fast rente på en kort indledende periode, der kan variere fra seks måneder til 10 år. Denne oprindelige rente, kaldet en teaser-rente, er ofte lavere end renten på et 15- eller 30-årigt fast lån. Efter den indledende periode justeres kursen med jævne mellemrum - det kan være en gang om året, en gang hver sjette måned eller endda en gang om måneden.

"Ethvert lån, der har en fast rente i en periode, der er kortere end lånets løbetid, løber en enorm renterisiko, " siger Californiens ejendomsmægler Greg Cook fra First Time Home Buyer Network.

Renterisiko er risikoen for, at hvis renten stiger, vil de månedlige betalinger under en ARM blive dyrere, og i nogle tilfælde er det en udgift, som husejeren ikke har råd til.

Det element af uforudsigelighed, der følger med ARM, er et problem for mange mennesker, især hvis de har en fast indkomst eller ikke forventer, at deres indkomst vil stige.

ARM'er bliver endnu mere risikofyldte, hvis du har et jumbo-pant, simpelthen fordi jo højere din hovedstol, desto mere vil en ændring i renten påvirke din månedlige betaling.

Når det er sagt, påpeger Mary Tootikian, en erfaren realkreditprocessor og forsikringsmand og forfatteren af ​​bogen "Forbløffet i Amerika", at "Historisk set bor folk ikke i deres hjem eller deres prioritetslån i mere end fem til syv år. Derfor, hvorfor betale en højere rente [for et] 30-årigt fast lån, når et lavprioritetslån vil gøre det? "

Det er også vigtigt at bemærke, at en justerbar rente kan justeres nedad, hvilket reducerer den månedlige betaling. Dette betyder, at ARM'er kan være et godt valg, hvis du forventer, at renten falder i fremtiden. Selvfølgelig kan du ikke forudsige fremtiden. (Begge typer prioritetslån har fordele og ulemper afhængigt af dine økonomiske behov og udsigter. For mere indsigt, kan du læse prioritetslån: Fast rente versus justerbar rente .)

3. Prioritetslån
Med et rentetilstand (IO) betaler låntageren kun renterne på prioritetslånet for det første i fem til 10 år, hvilket giver mulighed for en lavere månedlig pantebetaling i løbet af denne periode. Dette gør rentelån kun attraktivt for nogle ejendomsinvestorer, der kun vil eje et hjem i en kort periode og ønsker at reducere deres omkostninger.

IO-pantelån kan også være godt for folk, der tjener en uregelmæssig indkomst, og personer, der har et betydeligt potentiale for indkomststigninger i fremtiden, men kun hvis de er disciplinerede nok til at foretage højere betalinger, når de har råd til at gøre det.

Ulempen er, at renten på et IO-prioritetslån har en tendens til at være højere end den rente, du ville betale på et konventionelt fastforrentet prioritetslån, fordi folk ofte misligholder rentelån. (Disse lån kan være gavnlige, men for mange låntagere udgør de en finansiel fælde. Lær mere i rentebetalte pantelån: Hjemfri eller hjemløs? )

Hvis du ikke er en finansielt sofistikeret låntager, kan pantelån med kun interesse være yderst risikabelt af en eller flere af følgende årsager:

• Du har ikke råd til de markant højere månedlige betalinger, når den eneste renteperiode slutter. På dette tidspunkt betaler du stadig renter, men du betaler også hovedstolen over en kortere periode, end du ville gjort med et fast rentelån.
• Du kan ikke refinansiere, fordi du har lidt til ingen egenkapital.
• Du kan ikke sælge, fordi du har lidt til ingen boligkapital, og boligpriserne er faldet, hvilket sætter dig under vand.
• Låntagere, der holder det rentelån i lånets levetid, betaler væsentligt mere renter, end de ville have med et konventionelt prioritetslån.
• Afhængigt af hvordan lånet er struktureret, kan du stå over for en stor ballonbetaling af hovedstolen i slutningen af ​​låneperioden.

Hvis du er en låntager, der ikke er en god kandidat til et IO-lån, kan et af disse problemer medføre, at du mister hjemmet i værste tilfælde. I et lidt mindre dårligt scenarie kunne IO-lånet simpelthen koste dig meget mere, end du virkelig har brug for at betale for at være en boligejer.

4. ARM'er, der kun er interesseret
Ved nogle rentelån, kaldet kun for ARM'er, er renten ikke fast, men kan gå op eller ned baseret på markedsrenter. I det væsentlige tager ARM-interessen kun to potentielt risikable pantetyper og kombinerer dem til et enkelt produkt.

Her er et eksempel på, hvordan dette produkt kan fungere. Låntager betaler kun renter til en fast rente i de første fem år. I de næste fem år fortsætter låntageren kun med at betale renter, men renten justeres årligt baseret på markedsrenter, hvilket betyder, at låntagers rente enten kan gå op eller ned. I den resterende del af låneperioden, f.eks. 20 år, vil låntageren tilbagebetale et fast beløb af hovedstolen hver måned plus renter hver måned til en rente, der ændres årligt.

Mange mennesker har simpelthen ikke det økonomiske eller følelsesmæssige middel til at modstå den usikkerhed, der følger med kun interesse-armbånd. (For mere udtjekning af betalingsmulighed ARMs: En Ticking Time Bomb? )

5. Lavbetalingslån
Det ser ud til at være lav risiko for kun at lægge 3, 5% ned, fordi du ikke skiller dig ud med en masse kontanter. Og faktisk har VA-lån og Federal Housing Administration (FHA) -lån, der har forskud på betaling på henholdsvis 0% og 3, 5%, nogle af de laveste afskærmningsstarter. Problemet med at foretage en lav udbetaling er, at hvis boligpriserne falder, kan du sidde fast i en situation, hvor du ikke kan sælge eller refinansiere.

Hvis du har nok penge i banken, kan du købe dig selv ud af dit prioritetslån, men de fleste mennesker, der foretager lave udbetalinger på deres hjem, har ikke betydelige kontante reserver.

Bundlinjen

Mens de fleste af de lån, som nogle prioritetsudbydere måske anser for at være rigtig højrisiko, ligesom det kun med interesse i ARM, ikke længere er på markedet, er der stadig mange måder at ende med et dårligt pantelån, hvis du tilmelder dig et produkt, der virkelig ikke passer til dig. (Se også Selvstændige? 5 trin til at score et prioritetslån .)