30-årig mod 15-årig prioritetslån: Hvad er forskellen?

En forvirrende række prioritetslån kan være tilgængelig, men for de fleste boligkøbere er der i praksis kun en. Det 30-årige fastforrentede prioritetslån er praktisk talt en amerikansk arketype, æblekagen til finansielle instrumenter. Det er den vej, som generationer af amerikanere har taget til førstegangshusejerskab.

I henhold til Freddie Mac i 2017 valgte 90 procent af boligkøbere det 30-årige fastforrentede realkreditlån. Men mange af disse købere kunne have været bedre tjent, hvis de i stedet havde valgt et 15-årigt fastforrentet realkreditlån.

Lånene er strukturelt ens — den største forskel er sigtet. Et kortere lån betyder en højere månedlig betaling, hvilket får det 15-årige prioritetslån til at være mindre overkommeligt. Men den kortere sigt gør lånet billigere på flere fronter. Faktisk, i løbet af et låns fulde levetid, en 30-årig realkredit ender med at koste mere end det dobbelte af den 15-årige mulighed.

Hvordan panteperioden påvirker omkostningerne

Et pantelån er simpelthen en bestemt type termilån - et sikret ved fast ejendom. For et termilån betaler låntager renter beregnet på årlig basis mod lånets udestående saldo. Både rentesatsen og den månedlige betaling er fast.

Da den månedlige betaling er fast, ændres den del, der skal betale renter, og den del, der skal betale hovedstolen over tid. I begyndelsen, fordi lånesaldoen er så høj, er det meste af betalingen renter. Men efterhånden som saldoen bliver mindre, falder betalingsrenteandelen, og andelen, der går til hovedstolen, stiger.

30-årig pantelån

I et 30-årigt lån krymper naturligvis denne balance meget langsommere - effektivt lejer låntager det samme beløb i mere end dobbelt så længe. (Det er mere end dobbelt så længe snarere end bare dobbelt så længe, ​​fordi hovedbeløbet for et 30-årigt prioritetslån ikke falder så hurtigt som det gør for et 15-årigt lån.) Jo højere rente, jo større er kløften mellem de to prioritetslån. Når renten for eksempel er 4 procent, betaler låntageren faktisk næsten 2, 2 gange mere renter for at låne det samme hovedstol over 30 år sammenlignet med et 15-årigt lån.

Den største fordel ved et 30-årigt prioritetslån er den relativt lave månedlige betaling. Og selvom overkommelighed ikke er et problem, er der andre fordele:

• Den lavere betaling kan give en låntager mulighed for at købe mere hus, end de ville have råd til med et 15-årigt lån, da den samme månedlige betaling ville give låntageren mulighed for at optage et større lån over 30 år.
• Den lavere betaling giver en låntager mulighed for at opbygge besparelser.
• Den lavere betaling frigør midler til andre mål.

15-årig pantelån

Fordi 15-årige lån er mindre risikable for banker end 30-årige lån, og fordi det koster bankerne mindre at yde kortere lån end længerevarende lån, kommer et 30-årigt prioritetslån typisk med en højere rente. Forbrugerne betaler mindre på et 15-årigt prioritetslån - hvor som helst fra en fjerdedel af en procent til en fuld procent (eller point) mindre, og i løbet af årtier, der virkelig kan tilføjes.

De myndighedsstøttede agenturer, der støtter de fleste prioritetslån, som Fannie Mae og Freddie Mac, pålægger yderligere gebyrer, kaldet prisniveaujusteringer, hvilket gør 30-årige prioritetslån dyrere. Disse gebyrer gælder typisk for låntagere med lavere kreditværdighed, mindre udbetalinger eller begge dele. Federal Housing Administration opkræver også højere realkreditforsikringspræmier til 30-årige låntagere.

"Nogle af de prisjusteringer på lånet, der findes på 30 år, findes ikke på 15 år, " siger James Morin, senior vicepræsident for detailudlån hos Norcom Mortgage i Avon, CT. De fleste mennesker, ifølge Morin, ruller disse omkostninger til deres prioritetslån som en del af en højere sats, snarere end at betale dem direkte.

Forestil dig så et lån på $ 300.000, der er tilgængeligt på 4 procent i 30 år eller på 3, 25 procent i 15 år. Den samlede effekt af den hurtigere afskrivning og den lavere rente betyder, at det at låne pengene i kun 15 år vil koste $ 79.441 sammenlignet med $ 215.609 over 30 år, eller næsten to tredjedele mindre.

Der er selvfølgelig en fangst. Prisen for at spare så mange penge på lang sigt er en meget højere månedlig udgift; betalingen på det hypotetiske 15-årige lån er $ 2.198, $ 676 (eller ca. 38 procent) mere end den månedlige betaling for det 30-årige lån ($ 1.432).

Hvis en investor har råd til den højere betaling, er det i deres interesse at gå med det kortere lån, især hvis de nærmer sig pension, når de vil være afhængige af en fast indkomst.

For nogle eksperter inkluderer det at have råd til den højere betaling at have en regnvejrsfond gemt væk. I følge Bob Walters, administrerende direktør og præsident for Quicken Loans, skal din likvide besparelse udgøre mindst et års indkomst. Hvad finansielle planlæggere kan lide ved det 15-årige prioritetslån er, at det faktisk er ”tvangsbesparelse” i form af egenkapital i et aktiv, der normalt værdsætter (selvom, som bestande, stiger og falder hjem).

Fordi 15-årige lån er mindre risikable for banker end 30-årige lån, og fordi det koster bankerne mindre at yde kortere lån end længerevarende lån, kommer et 30-årigt prioritetslån typisk med en højere rente.

Andre anvendelser for pengene

Der er nogle tilfælde, hvor en låntager kan have et incitament til at investere disse penge andetsteds, såsom på en 529-konto for collegeundervisning eller i en skatteudskudt 401 (k) -plan, især hvis arbejdsgiveren matcher låntagers bidrag. Og med så lave realkreditrenter, kunne en kyndig og disciplineret investor vælge det 30-årige lån og placere forskellen mellem de 15-årige og 30-årige betalinger i værdipapirer med højere renter.

Brug af det foregående eksempel, hvis en 15-årig lån månedlig betaling var $ 2.198, og den 30-årige lån månedlige betaling var $ 1.432, kunne en låntager investere denne $ 676 forskel andetsteds. Baggrunden for konvolutberegningen er, hvor meget (eller hvorvidt) afkastet på den eksterne investering, minus den skyldige kapitalgevinstskat, overstiger renten på pantelånet efter regnskabsmæssig afregning af prioritetsrenten. For nogen i skattenheden på 25 procent kan fradraget reducere den effektive prioritetsrente fra for eksempel 4 procent til 3 procent.

Stort set kommer låntageren foran, hvis investeringens afkast efter skat er højere end omkostningerne ved pantet fratrukket rentefradraget.

Denne gambit kræver imidlertid en tilbøjelighed til risiko ifølge Shashin Shah, en certificeret finansiel planlægger i Dallas, TX, fordi låntageren skal investere i ustabile aktier. ”I øjeblikket er der ingen investeringer med fast indkomst, der vil give et højt nok afkast til at gøre dette arbejde, ” siger Shah. Det kræver også disciplinen at systematisk investere ækvivalenten med de månedlige forskelle og tiden til at fokusere på investeringerne, hvilket han tilføjer, de fleste mangler.

En bedst af begge verdens muligheder

De fleste låntagere mangler åbenbart også - eller i det mindste mener, at de mangler - den måde, hvorpå de kan foretage de højere betalinger, der kræves af et 15-årigt prioritetslån. Men der er en simpel løsning til at fange meget af besparelserne på det kortere prioritetslån: Gør blot de større betalinger af en 15-årig tidsplan på dit 30-årige prioritetslån, hvis man antager, at pantelånet ikke har nogen forudbetalt bøde.

En låntager er berettiget til at rette de ekstra betalinger til hovedstolen, og hvis betalingerne er ens, betales realkreditlånet om 15 år. Hvis tidene bliver stramme, kan låntageren altid falde tilbage til den normale, lavere betaling af 30-årsplanen.

Key takeaways

• Mange købere kan være bedre tjent med at vælge et 15-årigt fastforrentet realkreditlån kontra et 30-årigt prioritetslån.
• Forbrugerne betaler mindre på et 15-årigt prioritetslån - hvor som helst fra en fjerdedel af en procent til en fuld procent (eller point) mindre.
• For nogle eksperter er det at have råd til den højere betaling af et 15-årigt prioritetslån at have en regnvejrsfond gemt væk.