1031 Udvekslinger: 10 ting at vide

IRS-kode Afsnit 1031 gør langsomt vej ind i den daglige samtale. Udtrykket er bundet om af ejendomsmæglere, titelfirmaer, investorer og fodboldmødre. Nogle mennesker insisterer endda på at gøre det til et verb, som i: "Lad os 1031 den bygning til en anden."

IRS Afsnit 1031 har mange bevægelige dele, som brugeren skal forstå, før han forsøger at bruge det. Der er også skattemæssige konsekvenser og tidsrammer, der kan være problematiske. Reglen angiver også 1031 swap-lignende egenskaber og begrænser reglens brug med ferieegenskaber.

Hvad er Afsnit 1031?

Stort set er en 1031-børs (også kaldet en lignende slags børs eller en Starker) en bytte af en investeringsejendom til en anden. Selvom de fleste swaps er skattepligtige som salg, hvis dine opfylder kravene i 1031, har du enten ingen skat eller begrænset skat på tidspunktet for udvekslingen.

(For baggrundslæsning, se Undgå skat på kapitalgevinster ved dit hjemmesalg.)

Faktisk kan du ændre formen for din investering uden (som IRS ser det) udbetale eller indregne en kapitalgevinst. Det giver din investering mulighed for at fortsætte med at vokse skatteudskudt. Der er ingen grænse for, hvor mange gange eller hvor ofte du kan gøre 1031. Du kan rulle over gevinsten fra et stykke investeringsejendom til det andet til det andet. Selvom du muligvis har en fortjeneste på hver swap, undgår du skat, indtil du sælger kontant mange år senere. Så betaler du forhåbentlig kun en skat, og den til en langsigtet kapitalgevinstprocent (i øjeblikket 15% eller 20%, afhængig af indkomst - og 0% for nogle lavere indkomstskattebetalere).

Bestemmelsen er kun til investering og erhvervsejendom, så du kan ikke bytte din primære bolig til et andet hjem. Der er måder, du kan bruge 1031 til at bytte feriehuse på - mere om det senere - men dette smuthul er meget smalere end det plejede at være.

Særlige regler for afskrivbar ejendom

Advarsel: Særlige regler gælder, når en afskrivningsbar ejendom udveksles i 1031. Det kan udløse en fortjeneste, der kaldes afskrivning, der beskattes som almindelig indkomst. Generelt, hvis du bytter en bygning til en anden bygning, kan du undgå denne genindfangning. Men hvis du bytter forbedret jord med en bygning til uforbedrede jord uden en bygning, genindvindes de afskrivninger, du tidligere har hævdet på bygningen, som almindelig indkomst.

Sådanne komplikationer er grunden til, at du har brug for professionel hjælp, når du laver 1031. Alligevel, hvis du overvejer en 1031 - eller bare er nysgerrig - her er 10 ting, du skal vide.

Ændringer til 1031-reglen

Før den nye skattelovgivning blev vedtaget den 22. december 2017, var nogle udvekslinger af personlig ejendom - såsom franchiselicenser, fly og udstyr - kvalificeret til en 1031 børs. I henhold til den nye lov er kun fast ejendom kvalificeret. Udveksling af selskabsaktier eller partnerskabsinteresser kvalificerede sig aldrig - og gør det stadig ikke.

På den anden side gælder stadig interesser som lejer i fælles (TIC) i fast ejendom. Det er værd at bemærke TCJA (Tax Cuts and Jobs Act), hvis fulde udgiftsgodtgørelse for visse materielle personlige ejendele kan hjælpe med at kompensere for denne ændring af skattelovgivningen.

TCJA inkluderer en overgangsregel, der tillader en 1031 udveksling af kvalificeret personlig ejendom i 2018, hvis den oprindelige ejendom blev solgt eller den erstatte ejendom erhvervet af 31. december 2017. Overgangsreglen er specifik for skatteyderen og tillader ikke en omvendt 1031 bytte, hvor den nye ejendom købes, før den gamle ejendom sælges.

"Like-Kind" er bredt baseret

De fleste udvekslinger skal blot være af "lignende slags" - en gåtefuld sætning, der ikke betyder, hvad du tror, ​​det betyder. Du kan bytte en lejlighedsbygning til rå jord eller en gård til et stripcenter. Reglerne er overraskende liberale. Du kan endda bytte en virksomhed til en anden. Men igen er der fælder for de uforsigtige.

Du kan gøre en 'forsinket' udveksling

Klassisk involverer en udveksling en simpel bytte af en ejendom til en anden mellem to personer. Men oddsen for at finde nogen med den nøjagtige ejendom, du ønsker, der ønsker den nøjagtige ejendom, du har, er slank. Af denne grund er størstedelen af ​​børserne forsinket, treparts- eller "Starker" -udvekslinger (opkaldt efter den første skattesag, der tillod dem).

I en forsinket udveksling har du brug for en kvalificeret formidler (mellemmand), der holder kontanterne, efter at du "sælger" din ejendom og bruger den til at "købe" den erstatte ejendom til dig. Denne trepartsudveksling behandles som en swap.

1031 Forordninger for tidsrammer

Der er to vigtige timingregler, du skal overholde i en forsinket udveksling.

1. Den første vedrører betegnelsen på en erstatningsejendom. Når salget af din ejendom finder sted, modtager formidleren kontanterne. Du kan ikke modtage kontanterne, eller det vil ødelægge 1031-behandlingen. Inden for 45 dage efter salg af din ejendom skal du udpege erstatningsejendom skriftligt til formidleren, hvor du specificerer den ejendom, du vil erhverve. IRS siger, at du kan udpege tre egenskaber, så længe du til sidst lukker en af ​​dem. Du kan endda udpege mere end tre, hvis de falder inden for visse værdiansættelsestests.
2. Den anden timingregel i en forsinket udveksling vedrører lukning. Du skal lukke den nye ejendom inden for 180 dage efter salget af den gamle. Bemærk, at de to tidsperioder kører samtidigt. Det betyder, at du begynder at tælle, når salget af din ejendom lukker. Hvis du udpeger erstatningsejendom nøjagtigt 45 dage senere, har du kun 135 dage tilbage til at lukke erstatningsegenskapen.

Skatteimplikationer og pantelån

Du har muligvis kontanter til overs, når formidleren erhverver erstatningsejendommen. I så fald betaler formidleren det til dig i slutningen af ​​de 180 dage. Disse kontanter - kendt som "boot" - beskattes som delvis salgsprovenu fra salg af din ejendom, generelt som en kapitalgevinst.

En af de vigtigste måder folk får problemer med disse transaktioner er at undlade at overveje lån. Du skal overveje realkreditlån eller anden gæld på den ejendom, du opgiver, og enhver gæld på erstatningsejendommen. Hvis du ikke modtager kontante tilbagebetalinger, men dit ansvar falder ned, behandles det også som en indkomst for dig, ligesom kontanter.

Antag, at du havde et pantelån på $ 1 million på den gamle ejendom, men dit prioritetslån på den nye ejendom, du modtager til gengæld, er kun $ 900.000. Du har $ 100.000 til gevinst, der også klassificeres som "boot", og den vil blive beskattet.

1031s til ferieboliger

Du kan sælge din primære bopæl og sammen med din ægtefælle beskytte $ 500.000 i kapitalgevinst, så længe du har boet der i to år ud af de sidste fem. Men denne pause er ikke en 1031, og den er ikke tilgængelig til dit andet eller sommerhus.

2004 Stramning af feriehusets smuthul

Du har muligvis hørt historier om skatteydere, der brugte bestemmelsen 1031 til at bytte et fritidshus til et andet, måske endda for et hus, hvor de ønsker at gå på pension, og Afsnit 1031 forsinkede enhver anerkendelse af gevinst. Senere flyttede de ind i den nye ejendom, gjorde det til deres primære opholdssted og planlagde til sidst at bruge $ 500.000-kapitalvindingsudelukkelsen.

I 2004 strammede kongressen dette smuthul. Ja, skatteyderne kan stadig forvandle ferieboliger til lejeboliger og udføre 1031 børser. Eksempel: Du holder op med at bruge dit strandhus, lejer det ud i seks måneder eller et år og bytter det derefter mod en anden ejendom. Hvis du får en lejer og opfører dig på en forretningsmæssig måde, har du sandsynligvis konverteret huset til en investeringsejendom, hvilket skulle gøre din 1031-bytte okay.

Men hvis du blot holder det ud til leje, men faktisk aldrig har lejere, er det sandsynligvis ikke tilladt. Fakta vil være nøgle, ligesom timingen er. Jo mere tid der går, efter at du konverterer ejendommens brug til leje, desto bedre. Selvom der ikke er nogen absolut standard, er noget mindre end seks måneders brug af bona fide-leje sandsynligvis ikke nok. Et år ville være bedre.

Flytter ind i en 1031 byttebolig

Hvis du vil bruge den ejendom, du byttet til som dit nye sekund eller endda dit primære hjem, kan du ikke flytte ind med det samme. I 2008 indførte IRS en sikker havnregel, hvorunder den sagde, at den ikke ville udfordre, om en erstatningsbolig kvalificerede sig som en investeringsejendom med henblik på afsnit 1031. For at imødekomme den sikre havn i hver af de to 12-måneders perioder med det samme efter udvekslingen:

• Du skal leje boligen til en anden person til en rimelig leje i 14 dage eller mere
• Din egen personlige brug af boligenheden kan ikke overstige det største på 14 dage eller 10% af antallet af dage i den 12-måneders periode, som boligenheden lejes til en rimelig leje.

Når du med succes har byttet en ferie- eller investeringsejendom til en anden, kan du ikke straks konvertere den nye ejendom til dit primære hjem og drage fordel af $ 500.000-ekskluderingen.

Inden loven blev ændret i 2004, kunne en investor muligvis overføre en lejebolig i en 1031 bytte til en anden lejebolig, udleje den nye udlejningsejendom i en periode, flytte ind i ejendommen i et par år og derefter sælge den ved at drage fordel af udelukkelse af gevinst ved salg af en hovedbolig. Hvis du nu erhverver ejendom i en 1031-børs og senere forsøger at sælge denne ejendom som din primære bopæl, finder udelukkelsen ikke anvendelse i den femårsperiode, der begynder med den dato, hvor ejendommen blev erhvervet i den 1031 lignende børs. Med andre ord bliver du nødt til at vente meget længere med at bruge den skattemæssige gevinst på primærboligen.