10 forhindringer for at lukke et nyt hjem
At have accepteret dit huskøbstilbud er som at få løberen højt under en maraton. Men hold Gatorade-køleren - ejendommen er ikke din endnu. I løbet af de 30 dage (eller deromkring) mellem dit købstilbud accepteres og nøglerne overleveres til dig (ofte benævnt escrow) er der mange forhindringer at overvinde. Hvis du snubler over nogen af dem, kan købet falde igennem og sætte dig tilbage på startlinjen.
Ligesom en atlet træner til et løb, kan du træne dig selv til de skræmmende sidste trin i at købe et hjem. Escrow-procedurer og regler varierer afhængigt af tilstand, men her er 10 af de mest almindelige problemer, der opstår i denne periode, og hvad (hvis noget) kan gøres for at forhindre eller afbøde dem.
1. Termitinspektion viser skader
Långiveren vil have en skadedyrinspektion udført i hjemmet (på din bekostning, normalt mindre end $ 100) for at sikre, at der ikke er nogen alvorlig skade forårsaget af træ-knasende insekter som termitter eller tømrermyrer. Denne inspektion beskytter långiverens interesse i ejendommen. Husejere, der oplever termitproblemer efter at have flyttet ind, forlader ofte ejendommen og lader långiveren holde posen. Nogle långivere kræver muligvis ikke en termitinspektion, men det kan være i din bedste interesse at få en sådan alligevel.
Hvis inspektionen afslører bevis for en synlig angreb, kan det være nødvendigt at afhjælpe problemområderne, inden escrow kan lukke. Hvis problemerne er for alvorlige, og / eller sælgeren ikke betaler for at løse dem, har du muligheden for at gå væk, så længe din købsaftale har de rette betingelser.
2. Bedømmelsen er for lav
Banken vil have huset vurderet (igen på din bekostning) for at beskytte dets interesse i hjemmet. Den ønsker at sikre, at hjemmet er mindst lige så værd, som du betaler for det, så hvis der opstår en afskærmning, kan tab inddrives. Hvis vurderingen kommer for lavt, er sælgeren nødt til at sænke salgsprisen, eller du bliver nødt til at betale kontant for forskellen. Det kan være muligt at få en mere gunstig second opinion fra en anden taksator.
3. Der er skyer på titlen
Under escrow-processen lejer du et titelfirma til at foretage en titelsøgning og udstede titelforsikring. Titelsøgningen sikrer, at ingen andre har et retligt krav på den ejendom, du vil købe (f.eks. IRS, staten eller en slægtning af sælgeren), og titelforsikring beskytter dig mod eventuelle fremtidige krav på ejendommen. Hvis der er en form for pantelån eller krav mod ejendommen, skal problemet løses, før transaktionen kan fortsætte.
4. Hjeminspektion viser defekter
De fleste købstilbud har en inspektionsberedskab, der skrives ind i dem, så hvis hjemmekontrollen afslører alvorlige problemer, kan køberen gå ud uden straf. Hvis du ikke har lagt denne nød i din kontrakt, kan du miste dine alvorlige penge (normalt flere tusinde dollars), hvis du beslutter ikke at købe huset på baggrund af inspektionen.
Hvis du beslutter at fortsætte, kan processen med at forhandle med sælgeren om at få huset repareret eller kreditere dine penge ved lukning for selv at håndtere reparationerne potentielt standse købsprocessen og forsinke din lukning. (Se relateret til: Har du brug for en hjemmekontrol? )
5. Du (eller de) får kolde fødder
Kontrakten angiver berettigede grunde til, at enten køberen eller sælgeren går ud uden straf, såsom ikke at give afkald på en beredskab eller ikke overholde en frist. Hvis du dog beslutter, at du efter at have afstået fra de uforudsete betingelser, du ikke vil gennemgå med købet (for eksempel fordi du fandt et andet hus, du kan lide bedre), mister du dine alvorlige penge. Ræsonnementet her er, at sælgeren skal kompenseres for den tid, hjemmet var væk fra markedet, hvilket vil forsinke den tid, det i sidste ende tager ham eller hende at sælge (hvilket kan have økonomiske konsekvenser for sælgeren).
Omvendt, hvis sælgeren beslutter at gå ud, blot på grund af en hjerteskift eller fordi der blev fremsat et bedre tilbud, har du en lovlig ret til at opkræve erstatning fra sælgeren.
6. Din finansiering falder igennem
Kyndige købere afgiver ikke tilbud på huse uden at blive forhåndsgodkendt, hvilket betyder, at du får et skriftligt lån fra en bank om, at det giver dig et pantelån på et bestemt beløb, og kyndige sælgere accepterer ikke tilbud fra købere, der ikke er forudgodkendt. Der er dog ting, der kan forhindre, at lånet lukkes, som hvis du løj ved ansøgningen, renten stiger kraftigt, din jobsituation ændres, eller din kredit score falder.
Spørg din långiver, hvordan du kan undgå problemer som disse. (For relateret læsning, se: 5 ting, du skal forhåndsgodkendes for et prioritetslån .)
7. Hjemmet befinder sig i et højrisikoområde
I stater, der kræver en offentliggørelsesrapport om naturfare, modtager du et dokument, der beskriver de naturlige farer, der kan påvirke hjemmet (f.eks. Oversvømmelser, jordskælv, seismiske farer, brande) under escrow. Långiveren kan kræve, at du køber fareforsikring (ud over din husejers forsikring), hvis hjemmet er i et højrisikogruppe, og denne forsikring kan være dyr. Det er også en omkostning, som du skal betale hver måned, indtil lånet er betalt, eller du sælger huset.
For at forhindre ubehagelige overraskelser under escrow skal du spørge din agent, potentielle nye naboer eller byplanlægningsafdelingen, hvilke naturfarer der findes i dit ønskede område, hvilken type ekstra forsikring du muligvis skal købe, og hvor meget det kan koste før du lægger en tilbud på et hus.
8. Hjemmet kan ikke forsikres
Hvis en tidligere husejer fremsatte en større forsikringskrav på hjemmet, f.eks. Vandskade eller mug, vises det i forsikringsregistre, og forsikringsselskaber kan nægte at forsikre hjemmet, da de synes, det er for meget af en risiko. Hvis et hjem ikke er forsikringsmæssigt, kan du ikke købe det, medmindre du er en køber, der er kontant, da långivere kræver, at du opretholder husejers forsikring, indtil pantelånet er betalt. Selvom du er en kontant køber, er det sandsynligvis ikke en god ide at købe et uforsikringsbart hjem.
9. Forskelle i GFE og HUD-1
Når du får din forhåndsgodkendelse af lån, og igen, når du lægger et tilbud på en bestemt ejendom, skal din långiver give dig et skøn med god tro (GFE) med detaljerede lukningsomkostninger forbundet med at få finansiering i hjemmet. Godtestestimatet er dybest set et groft udkast til, hvad HUD-1-formularen, du modtager mindst 24 timer før lukning, vises. Som navnet antyder, bør estimatet for god tro være en tæt tilnærmelse af, hvad du rent faktisk vil ende med at betale - ideelt inden for 10% - men nogle skruppelløse långivere vil forsøge at rulle i kunder med urealistisk lave estimater.
Hvis dette sker, og du ikke kan få långiveren til at slå ned på de for høje gebyrer, kan din bedste mulighed være at bede sælgeren om at forlænge lukningsdatoen og forsøge at sikre alternativ finansiering, så du stadig kan købe huset uden at blive rippet af.
10. Fejl forhindrer lukning i tide
Der er mange forskellige parter involveret i lukning af escrow, og hvis nogen af dem begår en fejl, kan din lukning blive forsinket. Afhængig af hvad din købekontrakt angiver, og hvis skyld forsinkelsen er, hvis du ikke lukker i tide, skal du muligvis betale sælgeren en straf for hver dag, hvor lukningen er for sen.
Sælgeren kunne også nægte at forlænge lukningsdatoen, og hele aftalen kunne falde igennem. I et best-case-scenarie kunne sælgeren ganske enkelt acceptere at forlænge lukningsdatoen uden straf. Når alt kommer til alt, hvis aftalen ikke lukkes, bliver sælgeren også nødt til at starte igen. (For relateret læsning, se: 7 Must-Have Real Estate Contract Conditions .)
Træning til en vellykket afslutning
Overførsel af ejerskab til et hjem er stressende for alle parter. Masser af ting skal ske inden for en kort periode, og der kan være store konsekvenser, hvis noget falder igennem. Processen kan være specielt stressende for købere, der skal gennemgå en kompleks, undertiden ukendt proces, og træffe en række vægtige beslutninger i relation til, hvad der sandsynligvis er det dyreste køb i deres liv. Tag dig tid til at gøre dig bekendt med escrow-processen og dens potentielle faldgruber i god tid, og du vil være følelsesmæssigt, intellektuelt og økonomisk forberedt på at afslutte løbet. (For relateret læsning, se: 13 trin til at afslutte en ejendomsaftale .)