Brug fast ejendom til at modregne skatteregninger

Investering i fast ejendom er fortsat en af ​​de bedste måder at opbygge formue og reducere skatter. Fordelene inkluderer muligheden for at inddrive omkostningerne ved indkomstproducerende ejendom gennem afskrivning, bruge 1031 børser til at udskyde overskuddet fra ejendomsinvesteringer og låne mod fast ejendom til at foretage yderligere investeringer eller til andre formål. Derudover kan husejere drage fordel af fritagelsen for personlig ophold, der beskytter overskuddet ved salg af en personlig bolig fra kapitalgevinstskatter samt fradrag for pantelenter. Læs videre for at finde ud af, om en eller en kombination af disse strategier er det rigtige for dig. (For baggrundsoplysninger læser du Investering i fast ejendom .)

Afskrivninger

Du kan inddrive omkostningerne ved indkomstproducerende lejejendomme gennem årlige skattefradrag kaldet afskrivning. Den interne indtægtskode definerer afskrivningsfradraget som et rimeligt godtgørelse for udmattelse eller slid, herunder et rimeligt godtgørelse for forældelse.

Fast ejendom investorer bruger normalt en afskrivningsmetode kaldet det modificerede accelererede omkostningsgendannelsessystem (MACRS), hvor boligudlejningsejendomme og strukturelle forbedringer afskrives over 27, 5 år, mens apparater og andre inventar afskrives over 15 år. Afskrivning resulterer ofte i et nettotab på investeringsejendomme, selv om ejendommen rent faktisk producerer en positiv pengestrøm. Dette tab såvel som udgifter, såsom forsyningsselskaber og forsikring, indberettes i skema E, føderal indkomstskatformular 1040, og fratrækkes den almindelige indkomst.

1031 Udvekslinger

1031-børsen, opkaldt til afsnit 1031 i den interne indtægtskode, giver investorer mulighed for at udsætte skatter ved at sælge en investeringsejendom og bruge egenkapitalen til at købe en anden ejendom eller ejendomme med samme eller større værdi. Denne udveksling skal ske inden for en bestemt periode. Selv om en 1031-børs bredt kan omfatte forskellige typer af ejendom, vedrører langt de fleste transaktioner fast ejendom. (Hvis du vil læse mere om denne type udveksling, skal du læse smarte ejendomstransaktioner .)

Regler for ejendom
For at kunne gennemføre en 1031-udveksling skal egenskaberne opfylde følgende kriterier:

• Den samlede værdi af erstatningsegenskaberne skal være lig med eller større end værdien for de overgivne egenskaber.
• Egenskaberne, der er inkluderet i transaktionen, skal være af samme art, hvilket betyder, at fast ejendom ikke kan udveksles til en anden form for aktiv, såsom en investering i fast ejendom (REIT). (For mere information om REIT, skal du læse Grundlæggende om REIT-beskatning. )
• De udvekslede ejendomme skal opbevares til "produktive formål i erhvervslivet eller handel" (en investering).

Kontanter eller ejendomme modtaget gennem transaktionen, der ikke betragtes som lignende ejendom, betragtes som boot og er underlagt beskatning. Kontantstart inkluderer ikke kun kontanter, men også fysisk ejendom, såsom inventar. Prioritetslån henviser til enhver gældsreduktion, der opnås gennem transaktionen. Således skal gældsbeløbet, der antages med den erstatte ejendom, være lig med eller større end værdien af ​​den gæld, der er trukket tilbage, når den overgivne ejendom sælges. (For mere om udvekslinger af lignende art, skal du læse Handelsegenskaber for at holde skattemanden ved bugten .)

Investorregler
Investoren skal bruge en kvalificeret formidler. En kvalificeret formidler er en agent, der letter 1031-udvekslingsprocessen, stort set ved at have nettoprovenu fra den afgivne ejendom, før de geninvesteres i erstatningsejendommen. Kun en kvalificeret formidler må have disse midler under udvekslingen. Federation of Exchange Accommodators detaljerer den rolle, som den kvalificerede formidler spiller i 1031-udvekslingsprocessen.

Investoren er underlagt to frister:

• Femogfyrede dage efter salget af den overgivne ejendom skal han levere en skriftlig liste over kvalificeret erstatningsejendom til en kvalificeret part i børsen, normalt formidleren. Der er også flere regler, der begrænser antallet af egenskaber, der kan identificeres.
• Derudover skal han købe den samlede værdi af kvalificerende erstatningsaktiver inden for 180 dage efter salg af det afgivne aktiv eller 180 dage efter forfaldsdatoen for hans selvangivelse for det år, alt efter hvad der sker først.

1031 Exchange, trin for trin
I en typisk transaktion beslutter en investor at sælge en investeringsejendom og investere provenuet fra enhver gevinst i en anden ejendom.

1. For at opnå dette på en skatteeffektiv måde indgår investoren en 1031 børsaftale med en kvalificeret formidler og sælger den oprindelige ejendom til salg. Samtidig begynder investoren at søge efter erstatningsegenskaber.
2. Den dag, hvor investoren sælger den oprindelige ejendom (den tilbageværende ejendom), sendes nettoprovenuet efter betaling af alle udgifter til en speciel konto oprettet af den kvalificerede formidler.
3. Investoren går derefter ind i identifikationsperioden og har nøjagtigt 45 dage til at fremstille en liste over kvalificerede erstatningsegenskaber og 180 dage til at lukke erstatningsegenskapen i udvekslingsperioden.
4. Brug af hele provenuet fra salget af den afgivne ejendom lukker investoren den nye investeringsejendom eller -ejendomme.
5. Den kvalificerede formidler forbinder disse midler til titelselskabet, den specielle konto er lukket, og transaktionen er afsluttet.

Låne mod egenkapital

Investorer, der har opbygget en betydelig kapital i enten deres personlige hjem eller investeringsejendom, kan simpelthen vælge at refinansiere deres ejendomme og trække egenkapital ud for at foretage yderligere investeringer, forbedre boligen eller til andre formål. Forordninger varierer fra stat til stat.

I et typisk scenario låner en långiver 80% af det kombinerede lån til værdi eller 50% af ejendommens fair markedsværdi, alt efter hvad der er mindre. For eksempel på en $ 240.000 ejendom med et $ 100.000 lån, det mest en låntager kunne udvinde er $ 92.000 ($ 240.000 x 80% - $ 100.000).

Evnen til at låne afhænger også af en låntagers kreditværdighed, deres nuværende gæld til egenkapital og deres gæld til indkomst ratio. Selvom denne strategi er en smule mere risikofyldt, kan de for dem, der er i stand til at håndtere den ekstra gæld, hjælpe med at opbygge formue uden at skulle indgå en 1031 børs eller sælge en ejendom. (Du kan læse mere om lån til hjemmemarkedet ved at læse Lån til egenkapital: Hvad det er, og hvordan det fungerer .)

Udsættelse af skatter ved salg af et hjem

Gevinster ved salg af en skatteyderes primære personlige ophold er udelukket fra kapitalgevinstbeskatning op til $ 500.000 for ægtepar og $ 250.000 for enlige enkeltpersoner, hvis skatteyderen har boet i hjemmet i to af de sidste fem år. Hvis gevinsterne ved salg af en skatteyderes primære bopæl er større end disse undtagelser, kan skatteyderen også investere denne del gennem en 1031 børs.

Investorer, der bor i områder, hvor boligværdierne er værdsatte, kan bruge en strategi for handel op til både at opbygge deres personlige formue og minimere skatter på samme tid. (Hvis du vil lære mere om de skattemæssige konsekvenser af at sælge dit hjem, skal du læse Vil dit hjemmesalg give dig skattestød ? )

Rentefradrag

Husejere kan trække den del af deres prioritetslån, der kan henføres til rentebetalinger på deres selvangivelser. Disse betalinger er højere i de første år af prioritetslånet og falder gradvist, efterhånden som pantelånet betales. (Læs mere i Pantesikringsfradraget .)

Bundlinjen

Der er mange muligheder til rådighed for ejeren af ​​fast ejendom, der ønsker at sælge, mens skattepligt minimeres.

• En 1031-børs tillader, at afkastet fra et salg geninvesteres i lignende ejendom.
• Et hjemmekapitallån tappes direkte på værdien af ​​ejendommen og kan bruges til forskellige formål.
• Salget af en hovedbolig er berettiget til særlig skattebehandling.
• Prioritetsrenter kan trækkes fra på skattetidspunktet.

Din personlige situation dikterer, hvilke af disse muligheder der er rigtige for dig, men enhver af dem vil hjælpe dig med at få mest muligt ud af din ejendomsinvestering.

For relateret læsning, se En skattegrundlag for husejere .