Tillid til handling
En tillidshandling, også kendt som en tillidsakt, er et dokument, der undertiden bruges i ejendomstransaktioner i USA. Det er et dokument, der kommer i spil, når en part har taget et lån fra en anden part til at købe en ejendom. Tillidsakten repræsenterer en aftale mellem låntageren og en långiver om, at ejendommen skal holdes i tillid af en neutral og uafhængig tredjepart, indtil lånet er betalt.
Selvom tillidshandlinger er mindre almindelige, end de engang var, mandat omkring 20 stater stadig brugen af en snarere end et pantelån, når finansiering er involveret i køb af fast ejendom.
Tillidshandlinger er ofte brugt i Alaska, Arizona, Californien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia og West Virginia. Nogle få stater, såsom Kentucky, Maryland og South Dakota, tillader brugen af både tillid og pantelån.
Sådan fungerer en tillidsdåd
I en fast ejendomstransaktion - køb af et hus, siger - giver en långiver låntager penge i bytte for en eller flere promesser, der er knyttet til en tillidshandling. Denne handling overfører juridisk ejendom til fast ejendom til en uvildig administrator, typisk et titelfirma, escrow-selskab eller bank, der har den som sikkerhed for de gældende sedler - sikkerhed for lånet. Den retfærdige titel - retten til at opnå fuldt ejerskab - forbliver hos låntageren, ligesom fuld brug af og ansvar for ejendommen.
Denne situation fortsætter i hele lånets tilbagebetalingstid. Trustee har den juridiske titel, indtil låntageren betaler gælden fuldt ud, på hvilket tidspunkt ejendomsretten bliver låntagerne. Hvis låntager misligholder lånet, overtager administratoren fuld kontrol over ejendommen.
Key takeaway
- Ved finansierede fast ejendomstransaktioner overfører tillidsgæder den juridiske ejendom til en tredjepart, såsom en bank, en escrow eller titelfirma, for at holde, indtil låntageren tilbagebetaler sin gæld til långiveren.
- Tillidshandlinger bruges i stedet for pantelån i flere stater.
- Investering i tillidshandlinger kan give en højtydende indkomststrøm.
Tillid til handling mod pantelån
Tillidsgæld og pantelån bruges begge i bank- og private lån til oprettelse af pantelån på fast ejendom, og begge registreres typisk som gæld i det amt, hvor ejendommen ligger.
Imidlertid involverer et prioritetslån to parter: en låntager (eller prioritetsgiver) og en långiver (eller panthaver). I modsætning hertil involverer en tillidsadgang tre parter: en låntager (eller trustor), en långiver (eller modtager) og administratoren. Trustee har ejendomsret til pantelån til fordel for långiveren; i tilfælde af, at låntager misligholder, vil den starte og afslutte afskærmningsprocessen på långiverens anmodning.
I modsætning til populær brug er et prioritetslån ikke et lån til at købe en ejendom; det er en aftale, der pantsætter ejendommen som sikkerhed for lånet.
Afskedigelser og tillid
Prioritetslån og tillidshandlinger har forskellige afskærmningsprocesser. En domstolsafskærmning er en proces, der er underlagt domstolene, der håndhæves, når långiveren indgiver en retssag mod låntageren for misligholdelse af et prioritetslån. Processen er tidskrævende og dyr. Hvis auktionen med afskærmede ejendomme ikke indbringer nok penge til at betale den gældsbevis, kan långiveren indbringe en mangel ved låntageren og sagsøge saldoen. Selv efter at ejendommen er solgt, har låntageren indløsningsret: Han kan tilbagebetale långiveren inden for et bestemt tidsrum og erhverve ejendomsbetegnelsen.
I modsætning hertil lader en tillidskontrakt långiveren starte en hurtigere og billigere ikke-retslig afskærmning, ved at omgå retssystemet og overholde de procedurer, der er skitseret i tillid og statsret. Hvis låntageren ikke gør lånet aktuelt, sættes ejendommen på auktion gennem en tillidsmandssalg. Titlen overføres fra bobestyreren til den nye ejer gennem bobestyrelsen efter salget. Når der ikke er tilbudsgivere ved tillægssalget, vender ejendommen tilbage til långiveren gennem en tillidsadgang. Når ejendommen er solgt, har låntageren ingen indløsningsret.
Endvidere har en administrator tillid til at betale provenuet fra salget til låntager og långiver, når salget er afsluttet. Trustee betaler långiveren det resterende beløb på gælden og betaler låntager alt, hvad der overstiger dette beløb, hvorved långiveren kan købe ejendommen.
Fordele og ulemper ved at investere i tillidsdømme
Investorer, der søger efter saftige afkast, henvender sig undertiden til ejendomssektoren - især tillidsgærelser.
Ved tillid til investeringer låner investoren penge til en udvikler, der arbejder på et fast ejendomsprojekt. Investorens navn går på tillid, som långiver. Investereren samler renter på sit lån; når projektet er afsluttet, returneres hans rektor fuldt ud til ham. En tillidsmægler letter normalt aftalen.
Fordele
Størst indkomststrøm
Porteføljediversificering
Ulemper
illikviditet
Ingen kapitalvurdering
Hvilken type udvikler indgår i dette arrangement? Banker er ofte tilbageholdende med at låne til visse typer af udviklinger, såsom mellemstore kommercielle projekter - for små til de store långivere, for store til de små - eller udviklere med dårlige resultater eller for mange lån. Forsigtige långivere kan også bevæge sig for langsomt for udviklere op mod en stram frist for påbegyndelse eller færdiggørelse af et projekt.
Så disse udviklere er ofte i en smule knasende. Af disse grunde kan tillidsinvestorer ofte forvente høje renter på deres penge. De kan høste fordelene ved at diversificere sig til en anden aktivklasse uden at skulle være eksperter inden for byggeri eller forvaltning af fast ejendom: Dette er en passiv investering.
Tillidsinvestering har visse risici og ulemper. I modsætning til aktier er ejendomsinvesteringer ikke likvide, hvilket betyder, at investorer ikke kan hente deres penge efter behov. Desuden kan investorer kun forvente den rente, lånet genererer, med en yderligere kapitalforværring usandsynlig. Investerede parter kan udnytte eventuelle juridiske uoverensstemmelser i tillid, og forårsage dyre juridiske sammenfiltringer, der kan bringe investeringen i fare. Den typiske investor med lidt erfaring kan have vanskeligheder, da der kræves et vist sæt ekspertise for at finde troværdige og pålidelige udviklere, projekter og mæglere.
Virkelige eksempler på en tillidshandling
F.eks. Dækker et kort form, Deed of Trust-dokument, der bruges i Austin County, Texas, kravene til de fleste långivere. Formularen begynder med en definition af udtryk og mellemrum, hvor låntager, långiver og administrator skal udfylde deres navn. Det beløb, der lånes, og ejendommens adresse skal også udfyldes.
Efter dette afsnit fortsætter dokumentet med at specificere overførsel af rettigheder i ejendommen og ensartede pagter, herunder:
- Detaljer om betaling af hovedstol og renter
- Escrow midler
- liens
- Ejendomsforsikring og vedligeholdelse af strukturer
- Strukturbelægning - med angivelse af låntager skal have opholdstilladelse inden for 60 dage
Formularen inkluderer også ikke-ensartede pagter, der specificerer misligholdelse eller overtrædelse af nogen af aftalevilkårene. Der er også en specifikation af, at lånet, som dokumentet behandler, ikke er et boligkapitallån - det vil sige noget, som låntageren vil modtage kontant fra - lånet er til køb af ejendommen.
Akte af tillid ender med et rum til låntagers underskrift, hvilket de skal gøre i nærværelse af en notar og to vidner, der også underskriver.