Flipping af fast ejendom: 8 oplysninger, du skal give

Når du sælger en ejendom, skal du videregive oplysninger om dens tilstand, der kan have negativ indflydelse på dens værdi. Hvis du bevidst skjuler sådanne oplysninger, kan du blive dømt for svig ud over at blive sagsøgt. At sælge ejendommen "som den er" undtager dig ikke fra disse afsløringer.

Disse regler påvirker alle, der sælger et hjem, men er mere tilbøjelige til at påvirke flipperne. Ejendomsflippere har mere sandsynligt at gøre med ejendomme i dårlig stand. Der er endvidere små stat-for-stat-forskelle i lovgivningen vedrørende information om videregivelse. Lær din stats specifikke love om krævede oplysninger fra din statsejendom og lokal planlægningsafdeling. At kende de typer information, der skal videregives, kan hjælpe dig, når du køber ejendomme og kan også spare dig for at blive stødt på en retssag.

(For mere information om at købe et hjem, se: First-Time Homebuyer's Guide. )

1. Død i hjemmet

Nogle købere kan have bekymringer eller overtro ved at købe et hjem, hvor nogen er død, så det er vigtigt at vide, om din stat kræver, at sælgere skal afsløre en tidligere død i hjemmet.

”Hver stat vil have lidt forskellige krav til videregivelse, ” siger Jim Olenbush, en Texas ejendomsmægler. ”I Texas, for eksempel, behøver ikke dødsfald som følge af naturlige årsager, selvmord eller ulykker, der ikke er forbundet med ejendommen, oplyses.”

”En sælger er forpligtet til at afsløre dødsfald i forbindelse med ejendommens tilstand eller voldelige forbrydelser, ” siger han. For eksempel, hvis et tidligere beboerens barn druknede i swimmingpoolen, fordi det ikke havde det rette sikkerhedshegn, ville sælgeren skulle afsløre dødsfaldet, selv efter at have afhjulpet sikkerhedsspørgsmålet ved at installere en ordentlig poolhytte. Der er dog omstændigheder, hvor sælgere ikke behøver at oplyse om et dødsfald på ejendommen.

”Der er ingen stater, hvor der er en forpligtelse til at afsløre døden for en person, der er afdøde under naturlige forhold, ” siger advokat Matthew Reischer, administrerende direktør for LegalAdvice.com. ”Imidlertid pålægger nogle stater en pligt på et stigmatiseret hjem eller lejlighed, hvor der har været et selvmord eller drab. Nogle stater går endda så langt, som de pålægger en sælger en bekræftende pligt, hvis de har viden om, at deres dommere er hjemsøgt af deres ejendom. ”

Selv når videregivelse ikke er påkrævet - for eksempel kræver Georgien ikke videregivelse af mord eller selvmord - kan det være en god idé at begå fejl ved siden af ​​at give køberen meddelelse om død på ejendommen. ”Hvis en sælger er bekymret for ansvar, er det bedste råd at gå videre og afsløre alt på forhånd, selvom det ikke er påkrævet i loven, ” siger Olenbush. ”Købere vil altid høre om tingene fra naboerne, og overraskelsen kan få dem til at gå ud af en købekontrakt eller spekulere på, hvad sælgeren ellers ikke fortæller dem.”

2. Nabolagshinder

En gener er støj eller lugt fra en kilde uden for ejendommen, der kan irritere ejendommens beboere. North Carolina kræver, at sælgere afslører støj, lugt, røg eller andre gener fra kommercielle, industrielle eller militære kilder, der påvirker ejendommen. Michigan kræver, at sælgere oplyser gårde, gårddrift, deponeringsanlæg, lufthavne, skydeområder og andre gener i nærheden, men Pennsylvania overlader det til køberen at bestemme tilstedeværelsen af ​​landbrugs-gener.

3. Farer

Hvis hjemmet har en øget risiko for skade fra en naturkatastrofe eller har kendt eller potentiel miljøforurening, kan det være nødvendigt, at du videregiver disse oplysninger til køberen.

Texas-loven kræver, at sælgere afslører tilstedeværelsen af ​​farligt eller giftigt affald, asbest, urinstofformaldehydisolering, radongas, blybaseret maling og tidligere brug af lokalerne til fremstilling af methamphetamin.

New Yorks lov om offentliggørelse af ejendomsbetingelser kræver, at sælgere underretter købere om, hvorvidt ejendommen er beliggende i en oversvømmelsesslette, vådområde eller landbrugsdistrikt; om det nogensinde har været et deponeringsanlæg; hvis der nogensinde har været brændstofopbevaringstanke over eller under jorden på ejendommen; hvis og hvor strukturen indeholder asbest; hvis der er bly VVS; om hjemmet er testet for radon; og om der er spildt eller lækket noget brændstof, olie, farligt eller giftigt stof på ejendommen.

Stater kan også kræve afsløring af miner, hvor undergrunden falder ned, underjordiske gruber, bosættelse, glidning, omvæltning eller andre jordstabilitetsfejl. Californiens lov om offentliggørelse af naturlige farer kræver, at sælgere oplyser, om ejendommen er i en seismisk farezone og derfor kan være udsat for flydende eller jordskred efter et jordskælv.

Mens de fleste oplysningskrav reguleres af staterne, mandater den føderale regering en: afsløringen om, at blybaseret maling kan være til stede på enhver ejendom, der er bygget før 1978.

4. Information om husejere

Hvis hjemmet styres af en husejersammenslutning (HOA), skal du oplyse om det. Du skal også vide om HOAs økonomiske helbred og give disse oplysninger til køberen, så han eller hun kan træffe en informeret købsbeslutning.

”En køber, jeg kender, købte et ejerlejlighed, og [og] glemte sælgeren fejlagtigt at give køberen de sidste 12 måneders mødeanvisninger, ” siger Ed Kaminsky, præsident og administrerende direktør for SportStar-flytning i Manhattan Beach, Calif. ”Syv måneder senere køberen blev vurderet $ 30.000 til ejendomsforbedringer. Sælgeren blev efterfølgende sagsøgt af køberen for ikke at have afsløret disse vigtige bemærkninger. ”

5. Reparationer

Hvad har du repareret, og hvorfor? Købere skal kende husets reparationshistorie, så de kan få deres husinspektør til at være ekstra opmærksom på problemområder og være opmærksom på sandsynlige fremtidige problemer. Texas-loven kræver for eksempel sælgere at afsløre tidligere struktur- eller tagreparationer; deponering, afvikling, jordbevægelse eller fejllinjer; og defekter eller funktionsfejl i vægge, taget, hegn, fundamentet, gulve, fortove og andre aktuelle eller tidligere problemer, der påvirker husets strukturelle integritet. Det kan også være nødvendigt, at du afslører elektriske reparationer eller VVS-reparationer og andre problemer, som du gerne vil vide om, hvis du skulle købe huset og bo i det.

6. Vandskade

Når vand kommer ind, hvor det ikke skal, kan det skade personlige ejendele, underminere husets struktur og endda skabe en sundhedsfare, hvis det tilskynder til skimmelvækst. Sælgere skal oplyse tidligere eller nuværende lækager eller vandskade. For eksempel kræver Michigan, at sælgere skal afsløre bevis for vand i en kælder eller krybe plads, tag lækager, større skader som følge af oversvømmelser, typen af ​​VVS-system (f.eks. Galvaniseret, kobber, andet) og eventuelle kendte VVS-problemer. Det kan være vanskeligt at vide om vandproblemer (og mange andre typer problemer), hvis du vender hjemmet og kun ejer det i en måned eller to.

"Der er mange risici for flippere eller andre, der er involveret i en huslukning, hvor der er brug for noget arbejde på ejendommen, som ikke var åbenlyst ved gennemgang, især om vinteren eller under en tør spell, " siger Bill Price, en Illinois-advokat . ”Om vinteren kan et tag, der lækker eller har meget gamle helvedesild, muligvis ikke inspiceres af køberen eller deres hjemmeinspektør. Tilsvarende kan en tør fortryllelse skjule problemer med en lækkende kælder. ”I situationer som disse, skal du kontrollere, hvor meget beskyttelse din stats love tilbyder mod at afsløre oplysninger, du ikke ville have haft nogen måde at vide.

7. Manglende varer

Nogle gange har huskøbere så meget på deres sind, at de muligvis ikke bemærker, at et hjem mangler en vigtig komponent, før de flytter ind. Nogle staters oplysningslove forsøger at forhindre dette problem. Texas og Michigan kræver for eksempel sælgere at oplyse, om ejendommen leveres med en lang liste over genstande, herunder køkkenmaskiner, central klimaanlæg og opvarmning, regnrender, udstødningsventilatorer og vandvarmere.

8. Andre mulige oplysninger

Købere har brug for at vide, om boligen er i et specielt historisk distrikt, fordi det vil påvirke deres evne til at foretage reparationer og ændringer, og det kan også øge udgifterne til disse aktiviteter.

Texas-loven kræver, at sælgere afslører aktive termitter eller andre træødelæggende insekter, termit- eller træråttskader med behov for reparation, tidligere termitskader og tidligere termitbehandling. I lovgivningen i Michigan og North Carolina kræves det også, at sælgere skal videregive enhver historie med angreb. Konsulter din stats love for at se, om du skal afsløre oplysninger om skadedyr.

Det kan også være nødvendigt, at du afslører problemer med dræning eller klassificering, zoneinddeling, i afventning af retssager, ændringer foretaget uden tilladelser, grænsetvister og servitutter.

Sådan afsløres

Nogle stater, såsom Michigan og North Carolina, kræver, at sælgere bruger en bestemt formular til afsløring. Hvis ikke, vil din statsafdeling eller kommission for fast ejendom eller statsmæglerforening normalt have en anbefalet formular, du kan bruge. Formen kan være mere eller mindre omfattende end hvad statslov kræver. Hvis formularen ikke er omfattende nok til din situation, skal du supplere den med en liste over de ekstra ting, du ønsker at afsløre. Sælgeren skal offentliggøre alle oplysninger til køberen skriftligt, og både køberen og sælgeren skal underskrive og datere dokumentet. Sørg for at gennemgå, hvad du har brug for at afsløre, og hvordan det skal formuleres, med en ejendomsadvokat.

Bundlinjen

Selv hvis der ikke kræves en særlig videregivelse i dit område, hvis du har et stykke information om et hus, der kan gøre en køber ulykkelig, kan du måske afsløre det alligevel. Ud over de moralske grunde til at være ærlige over for potentielle købere - og ønsket om at undgå omkostninger og besvær ved en retssag - har du et ry at beskytte. Hvis du er bekymret for, om du har afsløret ejendommens tilstand korrekt, skal du kontakte en ejendomsadvokat i din stat.