Investering i luksus ejendom

Luksuspriser på fast ejendom er varme og fortsætter med at stige. Det øverste luksus ejendomssalg i New York var for en samlet $ 91.441.000 millioner ifølge den seneste rapport fra Christies International Real Estate.

"Mange individer med høj nettoværdi køber boliger som et hårdt aktiv, " siger Jay Belson, administrerende direktør for Jay Belson Luxury Real Estate, et fullserviceselskab med luksusfast ejendom, der har base i Beverly Hills, Californien, og med rigdommen af verdens rigeste mennesker, der vokser, er det potentielle marked for luksusegenskaber større end nogensinde. Hvis du vil komme ind på handlingen og har råd til den stejle pris, er her flere muligheder for det.

Definition af "Luksus ejendom"

Det er vigtigt at forstå, hvilke funktioner der kendetegner en luksus ejendom, før du investerer, fordi en høj prislapp alene ikke vil sætte en ejendom i denne kategori. ”Det skal være unikt og eksklusivt, på en god måde på en ønskelig måde. Folk, der er velhavende, betaler en præmie for noget, der opfattes som overordnet, ”siger Randy Char, senior vicepræsident for operationer på One Queensridge Place, en luksushøj beliggende kun få minutter fra Las Vegas-stripen.

High-end-købere ønsker adgang til luksusaktiviteter som high-end shopping, spisestue og kunst samt nærhed til andre luksushuse. En trofæadresse, ligesom Park Avenue i New York City, tilføjer værdi. At have en storied historie skader heller ikke. Mange luksuriøse købere søger den naturlige skønhed ved en placering ved havnen eller i det mindste udsigt over en flod, et hav eller en sø. Andre ønsker udsigt over landskabet eller bjergene.

High-end købere ønsker mange af de samme funktioner, som alle købere ønsker, men i større skala. De ønsker privatliv og sikkerhed, undertiden til det punkt, der er afsondret. De ønsker skønhed indefra og ud og har råd til brugerdefineret arkitektur, tilpasset design, over-the-top opmærksomhed på detaljer og overdådige finish. De ønsker også bekvemmeligheder ud over bekvemmelighederne: en kokekøkken, luksuspool, ekspansiv master suite og udendørs opholdsrum, for ikke at nævne hjemmeautomatisering, bevægelsesdetektorer, bilelifte og temperaturstyrede vinkældre. De ønsker også plads. I Malibu, Californien, har for eksempel det gennemsnitlige luksushus mere end 4.000 kvadratfod (og en prismærke på 6 millioner dollars plus).

Når du vælger et luksushus, er det ekstremt vigtigt at tænke på de aspekter af ejendommen, der ikke kan ændres, siger Mark Fitzpatrick, administrerende direktør for RUHM Destination Marketing, en destination til marketingtjenester for luksusegenskaber over hele verden. ”Du kan ikke ændre solstien, havets placering eller det faktum, at der er en flyvevej for store fly over dit hoved. Grimme tapet i badeværelset er langt mindre vigtigt end vejret, ”siger han.

Hvor meget har du brug for?

På markeder, hvor priserne generelt er lavere, kan du have brug for så lidt som en halv million for at eje et stykke luksusfast ejendom. Men du har brug for mindst 1 million dollars for at købe en luksus ejendom i de fleste større byer, og indgangsprisstedet går op, hvor leveomkostningerne er høje. Det er 3 millioner dollars i San Francisco, 5 millioner dollars i Los Angeles og New York og 7 millioner dollars i London, ifølge Christies .

Luksuskøbere betaler ofte kontant, men et jumbo-pantelån er en anden mulighed. Hvis du finansierer købet, har du brug for en stor udbetaling, fremragende kredit, bevis på indkomst og aktiver og store kontante reserver.

Sådan gør du det: Dine muligheder for at investere i luksusfast ejendom

Hvis du vil investere i luksusfast ejendom, er der flere stier, du kan tage.

Vend en palæ

Ombygning af eksisterende luksusegenskaber og videresalg af dem for en fortjeneste er en fremragende investering, siger Belson fra Jay Belson Luxury Real Estate. ”Det er hurtigere end at bygge fra bunden op, men er begrænset til egenskaber, der har lige den rigtige kombination af arkitektur, tilstand og layout, ” siger han og tilføjer, at fixere er bedre. Ulempen er, at "fordi de fleste af disse hjem kan boes i ved køb, vil du konkurrere med lokale køberbrugere, der kan overgå dig, " siger han. Konkurrencen mellem investorer og flippere er imidlertid meget lavere på luksusmarkedet, fordi der er færre mennesker, der har råd til at finansiere avancerede projekter, og som forstår, hvordan de skal udføres på et højt niveau, siger Belson.

Invester internationalt

Investering i luksusfast ejendom i udlandet kan have fordele, som du ikke finder indenlandske. På Turks- og Caicosøerne, et lille britisk oversøisk territorium beliggende øst for Cuba og nord for Haiti og Den Dominikanske Republik, er der ingen årlige ejendomsskatter og ingen kapitalgevinstskatter på overført ejendom. Ejendom af ejendom er beskyttet af et jordregister, og den amerikanske dollar er den officielle valuta, så valutakurser er ikke en faktor i gennemførelsen af ​​købet eller i din ejendoms fremtidige værdi.

Disse øer er et godt sted at investere, fordi jordpriserne er steget støt i løbet af de sidste ti år og forventes at fortsætte med at gøre det takket være hurtigt stigende turisme og udvikling, siger Blair MacPherson, medejer og mægler af RE / MAX Real Estate Groups tyrker og Caicos. Og du kan tjene ekstra indtægter fra din investering ved at leje den ud, mens du er væk og lade et administrationsselskab håndtere detaljerne, siger han.

Investering i udlandet kan også have unikke besvær. ”Vi er nødt til at huske, at resten af ​​verden ikke fungerer som vi gør i staterne, ” siger RUHMs Fitzpatrick. "Du ønsker ikke at købe en ejendom i et andet land kun for at finde ud af, at regeringen kan tage den tilbage fra dig ned ad vejen." Brug en international ejendomsadvokat og andre fagfolk til at hjælpe med din due diligence, siger han.

Køb en luksuslejlighed

Uanset om du køber et luksuslejlighed til dig selv eller for at leje ud, "at bruge penge på et hjem beliggende i en stor luksusbygning med faciliteter og transportmuligheder i nærheden er vejen at gå, " siger Lydia Sussek fra Corcoran, en fuld service ejendomsmæglerfirma i Manhattan. ”At købe i en luksuriøs bygning med dårlige transportmuligheder er en dårlig investering, ” siger hun.

De tjenester og funktioner, bygningens tilbud tilbyder, kan også gøre eller ødelægge din investering. ”Har du ikke en dørmand på fuld tid? Fint, men hvad ellers tilbyder dit hjem? Udsigt, højt til loftet, terrasser, alle disse funktioner hjælper med at skelne dit hjem fra andre cookie-cutter lejligheder og kan føre til en højere salgspris, når det er tid til at flytte ud, ”siger Sussek.

Husk, at når du køber luksusfast ejendom, køber du en livsstil. Privat tagterrasse, svømmebassiner, fællesarealer med fitnesscentre og stuepigeservice eller hotelformidling skiller luksusfast ejendom, siger hun. ”Selvom der er andre nye ejerlejligheder, der er bygget omkring det hjem, du køber, har disse typer ejendomme værdi, ” siger Sussek.

Jumbo-pantelån til luksusfast ejendom

Mens de fleste luksuriøse købere af fast ejendom vælger at købe ejendom med kontanter, bruger nogle jumbo-lån til at lukke luksusfast ejendom. Jumbo-lån (også kaldet jumbo-prioritetslån) er lån til beløb, der er større end den grænse, som Federal Housing Finance Agency (FHFA) sætter. Typisk er dette beløb overskydende, hvis $ 424.100; dog i nogle amter - ofte er de hjem til dyre ejendomme, dette beløb er større. I øjeblikket er renten for en 30-årig fast jumbo-rente 4, 25% med en APR på 4, 27% ifølge usbank.com. Det svarer til gennemsnitsrenten for et standardlån på 30 år, der er fast. Fra januar 2017 er renten for et gennemsnitligt 30-årigt fast prioritetslån 4, 25% med en apr på 4, 32%.

Vælg en High-End Ferieudlejningsejendom

”En luksusferieudlejning kan give et væld af fordele, herunder aktivering af aktiver, skattefradrag, forretningsnetværksmuligheder og vigtigst af alt, personlig nydelse, ” siger RUHMs Fitzpatrick. Det er vigtigt at vælge en placering med et typisk stærkt marked, såsom en skisportsby, Hawaii eller en tropisk ø. ”De er gode til sæsonbestemte indtægter og klarer sig godt på gode finansielle markeder. De kan dog lide mere under en lavkonjunktur end hjemmene i nærheden af ​​større byer, ”siger han.

Faktisk oplevede markedet for luksusboliger det stærkeste rebound fra boligkræftet i større byer, men feriestedområderne begynder at følge efter, hedder det i en nylig rapport fra Christies International Real Estate.

Ud over at vælge den rigtige by, bør investorer overveje at købe en ejendom, der vil være attraktiv for ferierende familier, siger Fitzpatrick. ”Det øger din belægningsprocent og dit investeringsafkast, ” siger han.

Bruce Tobias, en 20-tiders topproducerende ejendomsmægler med RE / MAX Sedona i Arizona, tilføjer, at højprofilerede turiststeddestinationer er et sundt valg, og investorer bør se efter ejendomme med potentiale for langsigtede gevinster.

Fuldfør en brugerdefineret bygning

At opbygge et nyt hjem fra bunden tilbyder de højeste fortjenstmargener, men har en længere tidsramme, siger Belson, men et hjem, hvor alt er nyt og har dagens mest ønskede stilarter og faciliteter, er afgørende for at få topdollar. Han siger, at hans firma i øjeblikket bygger et 25.000 kvadratmeter stort hjem i Bel Air, Calif. ”Vi købte ejendommen for $ 8, 7 millioner. Byggeribudget er $ 18 millioner. Den forventede salgspris er $ 50 millioner. Det er svært at toppe det som en investering, ”siger han.

Hvis du ikke bygger huset for dig selv, skal du være forsigtig med, hvordan du tilpasser det. Du ønsker at vælge et layout, faciliteter og finish, der appellerer til et bredt segment af luksusmarkedet for at maksimere dine chancer for at sælge hurtigt og for den største dollar. Sørg for, at hjemmet er funktionelt og indbydende og har de sikkerheds- og privatlivsfunktioner, som avancerede købere ønsker. Men der er en fin linje mellem at skabe den brede appel og at skabe det unikke, som luksuskøbere beder om.

”Når noget ikke er råvare, og det er ønskeligt, og der er efterspørgsel, er det, når du ser priserne virkelig springe, ” siger One Queensridge Place's Char. ”Hvis du ser på en flaske '82 Lafitte Rothschild, vokser prisstigningen eksponentielt i forhold til en vintage, der er mindre overlegen på grund af udbud og efterspørgsel. Det er det samme med luksusfast ejendom. Jo mere eksklusivt og sværere at finde, desto mere værd at investere bliver huset. ”

Bundlinjen

Investering i luksusfast ejendom kan være mere spændende end at investere i værdipapirer takket være dets håndgribelige aspekt, og der er mange måder at gøre det på, fra at bygge et brugerdefineret hjem til at vende en palæ til at købe en ferieejendom. Du kan nyde dit luksushjem som beboer, som rejsende eller som udlejer eller bygge luksushuse, som andre kan nyde. Før du køber, skal du sørge for at forstå de funktioner, der skaber varig værdi i denne aktivklasse for at få det bedste afkast af din investering.