Sådan fungerer afskrivning på lejeboliger

Investering i lejeboliger kan vise sig at være et smart økonomisk skridt. For det første kan en lejebolig give en stabil indkomstskilde, mens du bygger egenkapital, og ejendommen (ideelt set) værdsætter. Der er også skattefordele: Du kan trække dine lejeomkostninger fra alle lejeindtægter, du tjener, og derved sænke din skattepligt. De fleste udgifter til lejeboliger - inklusive realkreditforsikring, ejendomsskatter, reparations- og vedligeholdelsesudgifter, hjemmekontorudgifter, forsikring, professionelle tjenester og rejseudgifter i forbindelse med forvaltning - fratrækkes det år, hvor du bruger pengene.

Et andet vigtigt skattefradrag - det for afskrivninger - fungerer imidlertid forskelligt. Afskrivning er den proces, der anvendes til at fratrække omkostningerne ved at købe og forbedre en lejebolig. I stedet for at tage et stort fradrag i det år, du køber (eller forbedre) ejendommen, fordeler afskrivninger fradraget på grund af ejendommens brugstid. Internal Revenue Service (IRS) har meget specifikke regler for afskrivning, og hvis du ejer lejeboliger, er det vigtigt at forstå, hvordan processen fungerer.

Hvilken ejendom kan afskrives?

I henhold til IRS kan du afskrive en lejebolig, hvis den opfylder alle disse krav:

• Du ejer ejendommen. (Du betragtes som ejeren, selv hvis ejendommen er underlagt en gæld.)
• Du bruger ejendommen i din virksomhed eller som en indkomstproducerende aktivitet.
• Egenskaben har en bestemmbar brugstid, hvilket betyder, at det er noget, der slides, falder ned, bliver brugt op, bliver forældet eller mister sin værdi af naturlige årsager.
• Ejendommen forventes at vare mere end et år.

Selv hvis ejendommen opfylder alle ovennævnte krav, kan den ikke afskrives, hvis du har taget den i brug og bortskaffet den (eller ikke længere bruger den til forretningsbrug) samme år. Jord betragtes ikke som afskedigelig. Og generelt kan du ikke afskrive omkostningerne ved rydding, plantning og anlægsarkitektur, da disse aktiviteter betragtes som en del af omkostningen til jorden.

Hvornår starter afskrivning?

Du kan begynde at tage afskrivninger, så snart ejendommen er taget i brug eller klar og tilgængelig til brug som leje. Her er et eksempel: Du køber en lejebolig den 15. maj. Når du har arbejdet på huset i flere måneder, har du det klar til at leje den 15. juli, så du begynder at annoncere online og i de lokale papirer. Du finder en lejer, og lejekontrakten begynder 1. september. Da ejendommen blev taget i brug - dvs. klar til at blive lejet og besat - den 15. juli, ville du begynde at afskrive huset i juli, ikke i september, hvor du begynder at samle husleje.

Du fortsætter med at afskrive ejendommen, indtil en af ​​følgende betingelser er opfyldt.

• Du har trukket hele din omkostning eller anden basis i ejendommen.
• Du fratrækker ejendommen fra service, selvom du ikke har inddrevet omkostninger eller andet grundlag fuldt ud. En ejendom trækkes tilbage fra tjeneste, når den ikke længere bruges som en indkomstproducerende ejendom - eller hvis du sælger eller bytter den, skal du konvertere den til personlig brug, opgive den eller hvis den er ødelagt.

Du kan fortsætte med at kræve et fradrag for afskrivning for ejendom, der midlertidigt er "inaktiv" eller ikke er i brug. Hvis du for eksempel foretager reparationer, når en lejer er flyttet ud, kan du stadig afskrive ejendommen, mens du gør den klar til den næste.

Afskrivningsmetode

Tre faktorer bestemmer det afskrivningsbeløb, du kan trække hvert år: dit grundlag i ejendommen, gendannelsesperioden og den anvendte afskrivningsmetode. Enhver boligudlejningsejendom, der er taget i brug efter 1986, afskrives ved hjælp af det ændrede Accelerated Cost Recovery System (MACRS), en regnskabsmæssig teknik, der spreder omkostninger (og afskrivningsfradrag) over 27, 5 år, hvor lang tid IRS anser for at være ”brugstid ”Af en lejebolig.

Selvom det altid anbefales, at du arbejder med en kvalificeret skatteregnskab, når du beregner afskrivninger, er her de grundlæggende trin:

1. Bestem ejendommens grundlag - Grundlaget for ejendommen er dens omkostninger eller det beløb, du har betalt (kontant, med et pantelån eller på anden måde) for at erhverve ejendommen. Nogle afregningsgebyrer og lukningsomkostninger, inklusive advokatsalær, registreringsgebyrer, undersøgelser, overførselsafgift, titelforsikring og ethvert beløb, som sælgeren skylder, som du accepterer at betale (som f.eks. Tilbagebetaling), er inkluderet i grundlaget. Nogle afregningsgebyrer og lukkeomkostninger kan ikke inkluderes i dit grundlag, herunder brandforsikringspræmier, husleje i forbindelse med belægning af ejendommens forhåndslukning og gebyrer i forbindelse med at få eller refinansiere et lån: point, realkreditforsikringspræmier, kreditrapportomkostninger, og vurderingsgebyrer.
2. Adskil omkostningerne ved jord og bygninger - Da du kun kan afskrive bygningens omkostninger og ikke jorden, skal du bestemme værdien af ​​hver for at afskrive det korrekte beløb. For at bestemme værdien kan du bruge dagsværdien af ​​hver på det tidspunkt, du købte ejendommen, eller du kan basere antallet på de vurderede værdier for fast ejendom. Lad os sige, at du har købt et hus til $ 110.000. Den seneste vurdering af ejendomsskat værdier ejendommen til $ 90.000, hvoraf $ 81.000 er til huset og $ 9.000 til grunden. Derfor kan du allokere 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) af købsprisen til huset og 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) af købsprisen til jorden.
3. Bestem dit grundlag i huset - Nu hvor du kender grundlaget for ejendommen (hus plus jord) og værdien af ​​huset, kan du bestemme dit grundlag i huset. Ved hjælp af ovenstående eksempel ville dit grundlag i huset - det beløb, der kan afskrives - være $ 99.000 (90% af $ 110.000). Dit grundlag i landet ville være $ 11.000 (10% af $ 110.000).
4. Bestem om nødvendigt det justerede grundlag - Du bliver muligvis nødt til at foretage stigninger eller fald på dit grundlag for visse begivenheder, der sker mellem det tidspunkt, du køber ejendommen, og den tid, du har den klar til leje. Eksempler på stigninger på basis inkluderer omkostningerne ved eventuelle tilføjelser eller forbedringer, der har en levetid på mindst et år foretaget, før du sætter ejendommen i tjeneste, penge, du har brugt til at gendanne beskadigede ejendomme, omkostningerne ved at bringe utility-tjenester til ejendommen og visse juridiske gebyrer.

Eksempler på fald i basen inkluderer forsikringsbetalinger, du modtager som følge af skade eller tyveri, tab af ulykker, der ikke er dækket af en forsikring, som du tog et fradrag for og penge, du modtager for at yde en servitut.

Hvilket system der skal bruges

De næste trin involverer bestemmelse af, hvilken af ​​to MACRS der gælder: det generelle afskrivningssystem (GDS) eller det alternative afskrivningssystem (ADS). GDS gælder for de fleste ejendomme, der er sat i tjeneste, og generelt skal du bruge det, medmindre du foretager et uigenkaldeligt valg for ADS, eller loven kræver, at du bruger ADS. ADS er påbudt, når ejendommen:

• Har en kvalificeret virksomhed brug 50% af tiden eller mindre
• Har en skattefri anvendelse
• Finansieres med skattefri obligationer
• Bruges primært i landbruget

Generelt bruger du GDS, medmindre du har en grund til at ansætte ADS. Igen anbefales det, at du konsulterer en kvalificeret skatteregnskab, som kan hjælpe dig med at bestemme den mest fordelagtige måde at afskrivne din lejebolig på.

Når du ved, hvilket MACRS-system der gælder, kan du bestemme gendannelsesperioden for ejendommen. Gendannelsesperioden ved anvendelse af GDS er 27, 5 år for boligudlejningsejendomme. Hvis du bruger ADS, er gendannelsesperioden for den samme type ejendom 30 år for ejendom, der er taget i brug efter 31. december 2017, eller 40 år, hvis den er sat i tjeneste før det.

Derefter skal du bestemme det beløb, du kan afskrive hvert år. Da de fleste boligejendomme bruger GDS, fokuserer vi på denne beregning.

For hvert helt år, en ejendom er i brug, afskrives du et lige beløb: 3, 636% hvert år, så længe du fortsætter med at afskrive ejendommen. Hvis ejendommen var i drift i mindre end et år (for eksempel købte du et hus i maj og begyndte at leje det i juli), ville du afskrive en mindre procentdel det år, afhængigt af hvornår det blev taget i brug. I henhold til IDS-tabellen for boligudlejningsejendomme GDS:

Tag for eksempel et hus, der har et grundlag på $ 99.000, og som blev taget i brug den 15. juli. For det første år afskrives 1.667% eller $ 1.650 ($ 99.000 x 1.667%). For hvert år derefter afskrives du til en sats på 3.636% eller $ 3.599.64, så længe lejen er i drift hele året. Bemærk, at dette tal i det væsentlige svarer til at tage grundlaget og dividere med 27, 5 gendannelsesperioden: $ 99, 000 ÷ 27, 5 = $ 3, 600. Forskellen stammer fra det første år med delvis tjeneste.

Hvor meget reducerer afskrivninger skattepligt?

Hvis du lejer fast ejendom, rapporterer du typisk dine lejeindtægter og -udgifter for hver lejebolig på den relevante linje i skema E, når du arkiverer dit årlige selvangivelse; nettogevinsten eller tabet går derefter på din 1040 form. Afskrivning er en af ​​de udgifter, du inkluderer i skema E, så afskrivningsbeløbet reducerer effektivt dit skattepligt for året. Hvis du afskriver $ 3.599.64, og du for eksempel er indeholdt i skattenheden på 22%, sparer du $ 3.599.64 x 0.22 = $ 791.92 i skat det året.

Bundlinjen

Afskrivning kan være et værdifuldt værktøj, hvis du investerer i lejeboliger, fordi det giver dig mulighed for at sprede omkostningerne ved at købe ejendommen over årtier og derved reducere hvert års skatteforpligtelse. Selvfølgelig, hvis du afskriver en ejendom og derefter sælger den for mere end dens afskrevne værdi, skylder du selvfølgelig skat på denne gevinst gennem afskrivningsgenindvindingsskatten.

Da lovgivningen om udlejning af ejendomsskatter er kompliceret og ændres med jævne mellemrum, anbefales det, at du samarbejder med en kvalificeret skatteregnskab, når du opretter, driver og sælger din udlejningsvirksomhed. På denne måde kan du være sikker på at modtage den mest fordelagtige skattebehandling - og undgå eventuelle overraskelser på skattetidspunktet.