Hvordan rentesatser fungerer på et prioritetslån

At købe et hjem med et prioritetslån er sandsynligvis den største økonomiske transaktion, du vil indgå. En bank eller pantelån finansierer typisk 80% af husets pris, og du accepterer at betale det tilbage - med renter - over en bestemt periode. Når du sammenligner långivere, prioritetsrenter og optioner, er det nyttigt at forstå, hvordan renter påløber hver måned og betales.

Key takeaways

• Prioritetslån er den mest almindelige type personlige lån, som husholdningerne ejer.
• Disse lån har enten fast eller variabel / regulerbar rente.
• De fleste prioritetslån er amortiserede lån, hvilket betyder, at hver månedlige betaling vil være den samme, og forholdet mellem renter og hovedstol vil ændre sig over tid.

Beregning af realkreditlån

Kort sagt, hver måned betaler du tilbage en del af hovedstolen (det beløb, du har lånt) plus den påløbne rente for måneden. Din långiver bruger en amortiseringsformel til at oprette en betalingsplan, der fordeler hver betaling til at udbetale hovedstol og renter. Lånet eller levetiden på dit lån bestemmer også, hvor meget du betaler hver måned. Ved fuldt amortiserende betaling henvises der til en periodisk lånebetaling, hvor låntageren, hvis låntager foretager betalinger i henhold til lånets amortiseringsplan, er fuldt ud betalt inden udgangen af ​​dets fastsatte løbetid. Hvis lånet er et fastforrentet lån, er hver fuld amortiserende betaling et ligeligt dollarbeløb. Hvis lånet er et lån med regulerbar rente, ændres den amortiserende betaling, når renten på lånet ændres.

Strækning af betalinger over flere år (op til 30) vil normalt resultere i lavere månedlige betalinger. Jo længere tid du tager for at afbetale dit prioritetslån, desto højere vil de samlede købsomkostninger for dit hjem være, fordi du betaler renter i en længere periode.

Fast sats kontra regulerbar kurs

Banker og långivere tilbyder primært to typer lån:

• Fast rente: Rentesatsen ændres ikke.
• Justerbar rente: Rentesatsen ændres under definerede forhold (også kaldet en variabel rente eller hybridlån).

Sådan fungerer disse i et boliglån.

Fast realkreditlån

Den månedlige betaling forbliver den samme i løbet af dette lån. Rentesatsen er låst inde og ændres ikke. Lån har en levetid på 30 år; kortere længder på 10, 15 eller 20 år er også ofte tilgængelige. Kortere lån har større månedlige betalinger, der modregnes af lavere renter og lavere samlede omkostninger.

Eksempel - Et prioritetslån på $ 200.000 i 30 år (360 månedlige betalinger) til en årlig rente på 4, 5% vil have en månedlig betaling på ca. $ 1.013. (Skatter, forsikringer og escrow er yderligere og inkluderes ikke i dette tal.) Den årlige rente er opdelt i en månedlig sats som følger: En årlig rente på, for eksempel, 4, 5% divideret med 12 svarer til en månedlig rente på 0, 375% . Hver måned betaler du 0, 375% rente på det beløb, du faktisk skylder på huset.

Din første betaling på $ 1.013 (1 ud af 360) anvender $ 750 på renterne og $ 263 til hovedstolen. Den anden månedlige betaling, da hovedstolen er lidt mindre, påløber lidt mindre renter, og lidt mere af hovedstolen udbetales. Ved betaling 359 anvendes det meste af den månedlige betaling til hovedstolen.

Prioritetslån (ARM)

Da renten ikke er fastlåst, ændres den månedlige betaling for denne type lån over lånets levetid. De fleste ARM'er har en grænse eller loft for, hvor meget renten kan svinge, samt hvor ofte den kan ændres. Når renten går op eller ned, beregner långiveren din månedlige betaling, så du foretager lige betalinger, indtil den næste rentejustering finder sted.

Når renten stiger, gør det også din månedlige betaling, med hver betaling anvendt på renter og hovedstol på samme måde som et fast rente over et bestemt antal år. Långivere tilbyder ofte lavere renter i de første par år af en ARM, men derefter ændres renter ofte efter dette - så ofte som en gang om året. Den oprindelige rente på en ARM er væsentligt lavere end et fast rente.

• ARMs kan være attraktive, hvis du kun planlægger at bo i dit hjem i et par år.
• Overvej, hvor ofte rentesatsen justeres. For eksempel har en fem til et år ARM en fast rente i fem år, så justeres renten hvert år for den resterende del af låneperioden.
• ARMs specificerer, hvordan rentesatsen bestemmes - de kan bindes til forskellige finansielle indekser, f.eks. Et års amerikanske statsobligationer. Spørg din økonomiske planlægger om råd om valg af en ARM med den mest stabile rente.

Eksempel - Et $ 200.000 fem-til-et-år Prioritetslån i 30 år (360 månedlige betalinger) starter med en årlig rente på 4% i fem år, hvorefter renten får lov til at ændre sig med 0, 25% hvert år. Denne ARM har en rentetak på 12%. Betalingsbeløbet for måneder fra 1 til 60 er $ 955 hver. Betaling for 61 til 72 er $ 980. Betaling for 73 til 84 er $ 1.005. (Skatter, forsikringer og escrow er yderligere og er ikke inkluderet i disse tal.) Du kan beregne dine omkostninger online for en ARM.

Kun rentelån

En tredje mulighed - normalt forbeholdt velhavende boligkøbere eller dem med uregelmæssige indkomster - er et rentetilån. Som navnet antyder giver denne lånet mulighed for kun at betale renter for de første par år, og det er attraktivt for førstegangsejere på grund af de lave betalinger i deres lavere indtjeningsår. Det kan også være det rigtige valg, hvis du forventer at eje huset i relativt kort tid og har til hensigt at sælge, før de større månedlige betalinger begynder.

Et jumbo-pantelån er normalt for beløb over den overensstemmende lånegrænse, i øjeblikket $ 453.100 for alle stater undtagen Hawaii og Alaska, hvor det er højere. På visse føderalt udpegede dyre boligmarkeder, såsom New York City, Los Angeles og hele San Jose-San Francisco-Oakland-området, er den overensstemmende lånegrænse $ 679.650.

Der er også kun rentebærende jumbo-lån, dog normalt for de meget velhavende. De er struktureret på lignende måde som en ARM, og den rentetilpassede periode varer så længe som 10 år. Derefter justeres kursen årligt, og betalinger går mod at betale hovedstolen. Betalinger kan stige markant på det tidspunkt.

Escrow og andre gebyrer

Du bliver nødt til at budgettere for andre poster, der markant tilføjer størrelsen på din månedlige pantebetaling, såsom skatter, forsikringer og escrow-omkostninger. Disse omkostninger er ikke faste og kan svinge. Din långiver specificerer yderligere omkostninger som en del af din panteaftale.

Betaler ekstra hver måned

I teorien er det en måde at eje dit hjem hurtigere at betale lidt ekstra hver måned for at reducere hovedstolen. Finansielle fagfolk anbefaler, at udestående gæld, som f.eks. Kreditkort eller studielån, betales først, og sparekonti skal være godt finansieret, før de betaler ekstra hver måned.

Renter som skattefradrag

Hvis du specificerer fradrag på dit årlige selvangivelse, giver Internal Revenue Service dig mulighed for at trække renter til boliglån. For statsafkast varierer fradraget. Kontakt en skattemand for specifik rådgivning om de kvalificerende regler, især i kølvandet på skattelettelser og jobloven fra 2017. Denne lov fordoblet standardfradraget og reducerede størrelsen af ​​pantelenter (på nye prioritetslån), der er fradragsberettiget.

Bundlinjen

Den nationale politik favoriserer huskøbere via skattekoden (skønt mindre end det tidligere gjorde). For mange familier er det rigtige boligkøb den bedste måde at opbygge et aktiv til deres æg til ældre. Hvis du kan afstå fra refinansiering med udbetaling, vil det hjem, du køber i en alder af 30 med et 30-årigt fast rente, betales fuldt ud, når du når normal pensionsalder, hvilket giver dig et billig sted at bo når din indtjening aftager.

Efter det økonomiske nedbrud i 2008 og den efterfølgende kollaps af boligboblen kom mange (men ikke alle) ejendomsmarkeder i sidste ende ind. Indgået på en forsigtig måde forbliver boligejerskab noget, du skal overveje i din langsigtede økonomiske planlægning. At forstå, hvordan pantelån og deres renter fungerer, er den bedste måde at sikre, at du bygger dette aktiv på den mest økonomisk fordelagtige måde.