Sådan vælges en omvendt pantebetalingsplan
Der er seks forskellige måder, du kan modtage indtægterne fra den mest populære type omvendt realkreditlån, HECM på. Det amerikanske ministerium for bolig- og byudvikling, der regulerer HECM'er, kalder disse valg "betalingsplaner." Du kan vælge at få et stort engangsbeløb foran, etablere en kreditlinje, som du kan trække på efter behov, modtage lige månedlige betalinger eller vælg en kombination af disse indstillinger.
Indhold
- Betalingsplanen med fast sats
- Betalingsplaner med justerbar sats
- Valgmulighed 1: Lejebetalingsplan
- Valgmulighed 2: Terminbetalingsplan
- Valgmulighed 3: Kreditlinje
- Valgmulighed 4: Ændret lejeplan
- Valgmulighed 5: Ændret terminplan
Den plan, du vælger, vil påvirke, hvor mange penge du modtager på kort og lang sigt, hvor hurtigt du bruger din boligkapital og hvor effektivt et omvendt pantelån hjælper dine økonomiske mål. Her er et kig på, hvordan hver betalingsplan fungerer og deres fordele og ulemper. (For mere, se Et kig på reguleringen af omvendt pantelån og den komplette guide til omvendt pantelån.)
Betalingsplanen med fast sats
Hvis du ønsker et fast rente til omvendt realkreditlån, har du kun en betalingsplanmulighed: en engangsudbetaling.
Hvordan det virker
Du modtager et stort beløb på én gang, så snart dit omvendte prioritetslån lukkes. Renter påløber på dette beløb, de løbende månedlige præmieforsikringspræmier samt eventuelle finansierede lukkeomkostninger, indtil det modsatte prioritetslån forfalder og betales. Den oprindelige rente er højere end ved planerne med regulerbar rente, men den forventede rente over tid er lavere.
Fordele
Du bør bruge denne type lån til at betale en høj prioritetssaldo eller dække en anden stor udgift. "Engangsfordeling fungerer bedst for folk, der har et stort eksisterende prioritetslån, som de skal betale sig, " siger Casey Fleming, en prioritetsrådgiver i San Jose, Californien, der i øjeblikket arbejder for C2 Financial Corp. og har mere end 30 års erfaring inden for realkreditbranchen. Han siger, at dette er den bedste mulighed, hvis du har brug for at tage alt eller det meste af dit disponible provenu på én gang.
Ulemperne
Du kan ikke modtage yderligere indtægter fra dette lån i fremtiden. Låntagere, der ikke er gode til at styre penge, eller som har mistet deres evne til at gøre det, risikerer at sprænde provenuet eller bruge dem for hurtigt. Svindlere overbeviser undertiden seniorer om at tage denne type lån eller målrette husejere, der for nylig har taget et. (For mere, se Pas på for disse omvendte prioritetslån .)
Fleming siger, at den største ulempe er, at ”for næsten alle tilfælde er den maksimale trækning i år ét 60% af den oprindelige hovedgrænse. Da denne indstilling kun har én lodtrækning, er lånets maksimale beløb ganske lavt. ”Du beholder de andre 40% som hjemmets egenkapital. Du kan ikke nogensinde låne mod de 40%, men at have det kan være praktisk, hvis du vil sælge dit hjem og afbetale dit omvendte prioritetslån.
For at få adgang til al din egenkapital over tid skal du vælge en betalingsplan med regulerbar kurs.
Betalingsplaner med justerbar sats
De øvrige fem omvendte pantebetalingsplaner har justerbare renter. Hvis du vælger en af disse, er der tre muligheder for, hvordan din rente kan ændre sig. Kun et vil gælde for dit prioritetslån, og det vil blive beskrevet i dit lånepapir.
- Din rente justeres en gang om året baseret på Constant Maturity Treasury (CMT) indekset plus en margen, der er fastlagt af långiveren. Satsen kan ikke stige med mere end 2% om året, og den kan ikke stige eller falde med mere end 5% fra den oprindelige rente over låneperioden.
- Din rente justeres månedligt baseret på CMT-indekset plus en margen, der er fastlagt af långiveren. Satsen kan ikke stige med mere end 10% over låneperioden, og der er ingen grænse for, hvor lav rente kan gå.
- Din rente justeres månedligt baseret på London Interbank Offered Rate plus en margen, der er fastlagt af långiveren. Satsen kan ikke stige med mere end 10% over låneperioden, og der er ingen grænse for, hvor lav rente kan gå.
Selvom det betyder noget, hvilke af disse scenarier der gælder for dit lån, fordi det påvirker, hvor meget rente dit lån påløber over tid, betyder det ikke noget med hensyn til at påvirke dine planlagte månedlige betalinger eller din tilgængelige kreditlinje. En væsentlig ændring i renten med et omvendt prioritetslån sætter dig ikke i fare for afskærmning, som det kan med et forudgående prioritetslån. En højere rente påvirker dog din egenkapital og betyder, at du kan modtage mindre, hvis du sælger huset.
Hvis du planlægger at blive i dit hjem for livet, er renteforhøjelser muligvis ikke et stort problem. Hvis du ikke gør det, kan du måske sikre dig, at dit låns rente svarer til det første scenarie, da den maksimale rentestigning er 5% i stedet for 10%. Din låneansvarlig og omvendt prioritetsrådgiver kan hjælpe dig med at forstå dine valg og hvordan justerbare renter påvirker din situation.
Når du ansøger om et omvendt prioritetslån med en justerbar rente, bruger illustrationerne af dine betalingsplanindstillinger en forventet rente. Dette er långiverens bedste gæt på, hvad den justerbare rente vil gennemsnitligt ud i løbet af dit lån. Det er en af de tre nøglefaktorer til at bestemme, hvor meget du kan låne sammen med den yngste låntagers alder og ejendommens værdi.
Nu hvor du har en generel forståelse af, hvordan planer med regulerbar sats fungerer, skal vi gennemgå dine fem betalingsmuligheder. Husk, at "betaling" i denne sammenhæng refererer til, hvordan du modtager låneprovenuet.
Valgmulighed 1: Lejebetalingsplan
Hvordan det virker
Du får lige mange månedlige betalinger, så længe mindst en låntager bor i hjemmet som hovedbolig. Månedlige betalinger beregnes under antagelsen af, at du lever til at være 100. Hvis du ikke forventer at leve så længe, kan en tidsplan for betaling, der diskuteres næste, være en bedre mulighed. Hvis du lever længere, fortsætter du med at modtage betalinger. Hvis du ønsker at modtage en stabil månedlig betaling resten af dit liv i dit hjem, er lejebetalingsplanen et godt valg.
Fordele
”Lejebetalinger er gode for dem, der tror, de vil bo i hjemmet i lang tid, og som har brug for en stabil månedlig indkomst, ” siger Fleming. Du behøver ikke at bekymre dig om at løbe tør for det omvendte realkreditudbytte med en lejebetalingsplan, så længe du fortsat opfylder lånets øvrige vilkår.
Ulemperne
Hvis du har store regninger at betale sig, hjælper denne plan ikke dig med at betale dem. Selvom denne betalingsplan tilsyneladende giver en garanteret indkomst for livet, hvis du er nødt til at flytte ud af dit hjem af sundhedsmæssige årsager - eller hvis du ikke følger med de påkrævede ejendomsomkostninger, såsom husejers forsikring, ejendomsskatter og grundlæggende vedligeholdelse - omvendt prioritetslån skal betales og skal betales (dette gælder under enhver betalingsplan), og du modtager ikke yderligere betalinger, medmindre du kurerer standard
Du eller dine arvinger modtager de penge, der er tilbage fra salget af dit hjem, efter at det omvendte prioritetslån er afbetalt. Men i et værste tilfælde af et deprimeret ejendomsmarked kombineret med høje renter, kommer du måske ikke ud med meget kontanter.
Valgmulighed 2: Terminbetalingsplan
Hvordan det virker
Du får ens månedlige betalinger for en bestemt tidsperiode, du vælger - f.eks. 10 år. ”Terminbetalinger er bedst, hvis du har en klar idé om, hvor længe du vil bo i hjemmet, ” siger Fleming. "Ældre mennesker - 80 år og opover - eller dem, der vil flytte væk om et par år, kan vælge denne type."
Fordele
Den månedlige udbetaling er højere sammenlignet med en lejebetalingsplan. Selvom du ikke modtager ekstra månedlige betalinger, når du har nået udløbet af låneperioden, vil du være i stand til at fortsætte med at bo i hjemmet som din hovedbolig, indtil du dør eller flytter ud (så længe du fortsætter med at imødekomme det andet lån betingelser, såsom betaling af din ejendomsskat).
Ulemperne
Du får ikke en stabil indkomst for livet, medmindre du tilfældigvis dør i løbetid. Du bruger muligvis op din egenkapital for tidligt i dit liv og har ikke en anden kilde til midler du kan stole på.
Valgmulighed 3: Kreditlinje
Hvordan det virker
Du får adgang til penge, som du har brug for dem. Du kan beslutte, hvornår du skal trække på din kreditgrænse, og hvor meget du skal tage, så længe din saldo er under hovedgrænsen. Din långiver kan ikke kræve, at du trækker et minimumsbeløb eller trækker et minimumssum på en fast plan.
Fordele
En kreditlinje giver en masse fleksibilitet. Du kan trække et stort engangsbeløb op forfra og derefter låne yderligere midler over tid, og du får adgang til den ekstra egenkapital, der forbliver fastlåst med den fastforrentede betalingsplan. Du kan også lade linjen være uberørt i årevis i forventning om en dag, hvor du muligvis har brug for den. Du kan også trække lige eller lignende beløb hver måned. Grundlæggende kan du tilpasse dine udbetalinger til dine behov og justere dem, efterhånden som dine behov ændres.
En kreditlinje kan fungere som et engangsbeløb, en periode eller en periode, men du har mere kontrol. Desuden vokser den uudnyttede del af din kreditlinje over tid til den samme rente, som du betaler for det beløb, du har lånt. Derudover betaler du kun renter for de penge, du rent faktisk låner, hvilket kan gøre det lettere at sælge og flytte senere eller potentielt overlade penge til dine arvinger. I modsætning til en kredit på en egenkapital, kan en kreditlån ikke omgås, selvom værdien af dit hjem falder, eller din økonomiske situation forværres.
Ulemperne
Du kan brænde gennem en kreditlinje ved at låne det maksimale beløb på 60% af din hovedgrænse i år ét og de resterende 40% på dag et af år to. Hvis du gør det, er du ude af adgang til midler. Det kan også tage op til fem forretninger dage til at modtage midler, du anmoder om fra din kreditlinje, så du skal sørge for at opbevare nok kontanter på din kontrolkonto til presserende behov.
Valgmulighed 4: Ændret lejeplan
Hvordan det virker
Du får faste månedlige betalinger kombineret med adgang til en kreditlinje, så længe en låntager besætter hjemmet som hovedbolig. De faste månedlige betalinger vil være mindre, end hvis du får en lige ansættelsesplan, og kreditlinjen vil være mindre, end hvis du får en lige linje med kreditplan, men du har adgang til det samme samlede beløb.
Fordele
Du har fleksibilitet både med hensyn til at etablere dine månedlige betalinger og vælge størrelsen på din kreditgrænse. Hvis du ønsker større månedlige betalinger, kan du vælge en mindre kreditgrænse. Hvis du ønsker en større kreditgrænse, kan du vælge mindre månedlige betalinger.
Det giver dig mulighed for at imødekomme dine regelmæssige månedlige kontantstrømbehov uden at låne mere end du skal. Denne mulighed holder din renteudgift nede og giver dig mindre risiko for at bruge al din egenkapital og ikke have råd til at flytte, hvis du vil eller har brug for senere.
Ulemperne
Hvis du har brug for en stor sum med det samme, er denne betalingsplan sandsynligvis ikke din bedste mulighed.
Valgmulighed 5: Ændret terminplan
Hvordan det virker
Du får en fast månedlig betaling for et forudbestemt antal måneder plus adgang til en kreditgrænse, så længe en låntager opretholder huset som hans eller hendes hovedbolig. De faste månedlige betalinger vil være mindre, end hvis du får en kortvarig plan, og kreditlinjen vil være mindre, end hvis du får en lige linje med kreditplan, men du har adgang til det samme samlede beløb.
Fordele
Du har fleksibilitet i at fastlægge størrelsen på dine månedlige betalinger, og hvor længe du modtager dem, og de vil være højere, end de ville være under en ændret ansættelsesplan, hvis du antager samme kreditgrænse. Du får også fleksibilitet i valg af størrelsen på din kreditgrænse.
Ved udgangen af løbetiden har du stadig adgang til låneprovenu, hvis du ikke har opbrugt din kreditgrænse. Som med den ændrede ansættelsesplan kan du holde dine renteomkostninger nede og muligvis have nok egenkapital tilbage til at gå senere.
Ulemperne
Du kan løbe tør for det omvendte realkreditudbytte. Du modtager kun månedlige betalinger i et bestemt antal måneder eller år, så du skal bruge din kreditgrænse omhyggeligt, hvis du forventer at have brug for indkomst ud over udløbet af perioden. Denne plan er heller ikke det bedste valg til store kontante behov.
Bundlinjen
HECM'er tilbyder så mange betalingsplaner, fordi ældre husejere har mange forskellige økonomiske behov. Ingen særlig mulighed er universelt god eller dårlig. ”Hvilken mulighed der er bedst afhænger helt af klientens situation og behov, ” siger Fleming. Imidlertid fortsætter han, "som en generel regel favoriserer jeg kreditlinjen over løbetid eller løbetid, " og forklarer det, fordi kreditlinjen giver dig mulighed for at tage månedlige udbetalinger, ligesom du kunne med en opsigelses- eller terminplan, men giver dig fleksibiliteten ved at tage mere ud i en nødsituation og påløber rentebesparelser, hvis du ikke har brug for at bruge det.
Foretag din undersøgelse, og still mange spørgsmål fra din långiver og omvendt pantelånsrådgiver for at finde ud af, hvilken betalingsplan der er bedst for dig. (Se mere om 5 tegn for, at et omvendt pantelån er en god ide, og at vælge den rigtige omvendte pantelån .)
Fortsæt med at læse
Komplet guide til omvendt prioritetslån
Sammenligning af omvendt realkreditlån kontra terminslån
Kvalificerer du dig for et omvendt prioritetslån?
Omvendte prioritetslånstyper
At vælge den rigtige omvendte realkreditlån
Omvendt prioritetslån eller hjemmekapitallån?
En guide til skatter og omvendt prioritetslån
5 top alternativer til et omvendt prioritetslån
5 tegn på et omvendt prioritetslån er en god idé
5 tegn på et omvendt prioritetslån er en dårlig idé
Sådan undgår du at overleve dit omvendte prioritetslån
Et kig på regulering af omvendt prioritetslån
Regler for at få et FHA-omvendt prioritetslån
Find det rigtige omvendt pantelånsrådgivning
Find de bedste omvendte realkreditinstitutter
Omvendt pantelån: Kunne din enke (er) miste huset?
Pas på disse omvendte prioritetslån
Omvendte pantefaldgruber