5 typer REITs, og hvordan man investerer i dem

Ejendomsinvesteringstruster (REIT) er en nøgleovervejelse, når man bygger en egenkapital eller en fast indkomstportefølje. De giver større diversificering, potentielt højere totalafkast og / eller lavere samlet risiko. Kort sagt, deres evne til at generere udbytteindtægter sammen med kapitalværdi gør dem til en fremragende modvægt til aktier, obligationer og kontanter.

REITs ejer og / eller administrerer generelt indkomstproducerende erhvervsejendom, hvad enten det er selve ejendomme eller pantelån på disse ejendomme. Du kan investere i virksomhederne individuelt, gennem en børshandlet fond eller med en gensidig fond. Der findes mange typer REIT'er.

Her ser vi på et par af de vigtigste kategorier af REITS og deres historiske afkast. Ved udgangen af ​​denne artikel skal du have en bedre idé, hvornår og hvad du skal købe.

Key takeaways

• Brug af REIT til at investere i fast ejendom kan diversificere din portefølje, men ikke alle REIT'er oprettes lige.
• Nogle REIT'er investerer direkte i ejendomme og tjener lejeindtægter og administrationsgebyrer. Andre investerer i ejendomsgæld, dvs. realkreditlån og pantebaserede værdipapirer.
• Derudover har REIT-er tendens til at fokusere på en bestemt sektor af ejendomme, for eksempel detail- eller indkøbscentre, hoteller og resorts, eller sundhedsydelser og hospitaler.

Historiske afkast af REITs

Fast ejendom investeringsfonde er historisk set en af ​​de bedst tilgængelige aktivklasser. FTSE NAREIT Equity REIT-indekset er det, de fleste investorer bruger til at måle udviklingen på det amerikanske ejendomsmarked. Mellem 1990 og 2010 var indeksets gennemsnitlige årlige afkast 9, 9%, kun andet end mid-cap-lagre, som gennemsnitligt var 10, 3% pr. År i samme periode.

Til sammenligning forvaltede anlægsaktiver 7% årligt afkast og råvarer kun 4, 5% om året. Fast ejendom var den dårligste udbyder af otte aktivklasser på kun to år ud af 20. Fast indkomst var på den anden side den dårligste udøver seks gange i den samme 20-årige periode.

For nylig var det treårige gennemsnit for REIT mellem marts 2013 og marts 2016 på niveau med gennemsnittet i 20-årsperioden, hvilket var på 10, 76% over den tid. Historisk set har investorer, der leder efter afkast, gjort bedre investeringer i fast ejendom end fast indkomst, den traditionelle aktivklasse til dette formål. En omhyggeligt konstrueret portefølje bør overveje begge.

5 typer REITs, og hvordan man investerer i dem

Detail REITs

Cirka 24% af REIT-investeringerne er i indkøbscentre og fritstående butikker. Dette repræsenterer den største største investering efter Amerika i Amerika. Uanset hvilket shoppingcenter du ofte holder, ejes det sandsynligvis af en REIT. Når man overvejer en investering i detailhandel, skal man først undersøge detailbranchen selv. Er det økonomisk sundt på nuværende tidspunkt, og hvad er udsigterne for fremtiden?

Det er vigtigt at huske, at REIT'er i detailhandler tjener penge på den leje, de opkræver lejere. Hvis detailhandlere oplever pengestrømproblemer på grund af dårligt salg, er det muligt, at de kan forsinke eller endda misligholde de månedlige betalinger og til sidst blive tvunget til konkurs. På det tidspunkt er der brug for en ny lejer, som aldrig er let. Derfor er det vigtigt, at du investerer i REITs med de stærkeste anker lejere muligt. Disse inkluderer dagligvarebutikker og hjemmeforbedringsbutikker.

Når du har foretaget din branchevurdering, skal dit fokus henvende sig til REITerne selv. Som enhver investering er det vigtigt, at de har god fortjeneste, stærke balance og så lidt gæld som muligt, især den kortsigtede art. I en dårlig økonomi vil detail REIT'er med betydelige kontante positioner blive præsenteret for muligheder for at købe god fast ejendom til nødlidende priser. De bedst bedrevne virksomheder vil drage fordel af dette.

Når det er sagt, er der bekymringer på længere sigt for REIT-pladsen i detailhandelen, idet shopping i stigende grad skifter online i modsætning til indkøbscentermodellen. Ejere af plads er fortsat med at innovere for at udfylde deres plads med kontorer og andre ikke-detailorienterede lejere, men undersektoren er under pres.

Residential REITs

Dette er REITs, der ejer og driver lejeboliger i flere familier samt fremstillede boliger. Når man ser efter at investere i denne type REIT, skal man overveje flere faktorer, før man springer ind. F.eks. Har de bedste lejlighedsmarkeder en tendens til at være, hvor prisbillig bolig er lav i forhold til resten af ​​landet. På steder som New York og Los Angeles tvinger de høje omkostninger ved eneboliger flere mennesker til at leje, hvilket øger prisen, som udlejere kan opkræve hver måned. Som et resultat har de største REIT'er til bolig fokus på store bycentre.

Inden for hvert specifikt marked bør investorer kigge efter vækst i befolkning og job. Generelt, når der er et nettotilstrømning af mennesker til en by, skyldes det, at der er ledige job, og økonomien vokser. En faldende ledighedsgrad kombineret med stigende husleje er et tegn på, at efterspørgslen forbedres. Så længe lejlighedsudbuddet på et bestemt marked forbliver lavt og efterspørgslen fortsætter med at stige, bør REIT'er for boliger klare sig godt. Som for alle virksomheder gør de med de stærkeste balance og den mest tilgængelige kapital normalt det bedste.

Sundhedsvæsenets REIT'er

REIT'er for sundhedsvæsenet vil være en interessant undersektor, som amerikanerne bliver ældre med, og omkostningerne til sundhedsydelser fortsætter med at stige. Health Care REITs investerer i ejendomme i hospitaler, medicinske centre, plejehjem og aldershjem. Succesen med denne ejendom er direkte knyttet til sundhedsvæsenet. Et flertal af operatørerne af disse faciliteter er afhængige af belægningsprocent, Medicare og Medicaid refusion samt privat løn. Så længe finansieringen af ​​sundhedsydelser er et spørgsmålstegn, er det også sundhedsmæssige REIT'er.

Ting, du skal kigge efter i en REIT til sundhedsvæsen, inkluderer en diversificeret gruppe af kunder samt investeringer i en række forskellige ejendomstyper. Fokus er i et vist omfang godt, men det spreder også din risiko. Generelt er en stigning i efterspørgslen efter sundhedsydelser (hvilket skulle ske med en aldrende befolkning) god for fast ejendom inden for sundhedsområdet. Derfor skal du, udover kunde- og ejendomstypediversificering, kigge efter virksomheder, hvis sundhedsoplevelse er betydelig, hvis balance er stærk, og hvis adgang til lavkostnadskapital er høj.

Kontor REITs

Kontor REIT investerer i kontorbygninger. De modtager lejeindtægter fra lejere, der normalt har underskrevet langfristede lejekontrakter. Fire spørgsmål kommer til at tænke for enhver, der er interesseret i at investere i et kontor REIT

1. Hvad er økonomiens tilstand, og hvor høj er arbejdsløsheden?
2. Hvad er ledige pladser?
3. Hvordan er det område, hvor REIT investerer, klarer sig økonomisk?
4. Hvor meget kapital har det til erhvervelser?

Forsøg at finde REIT'er, der investerer i økonomiske fæstninger. Det er bedre at eje en flok gennemsnitlige bygninger i Washington, DC, end det er at eje de bedste kontorlokaler i Detroit, for eksempel.

Pant REITs

Cirka 10% af REIT-investeringerne er i pantelån i modsætning til selve ejendommen. De bedst kendte, men ikke nødvendigvis de største investeringer, er Fannie Mae og Freddie Mac, statsstøttede virksomheder, der køber realkreditlån på sekundærmarkedet.

Men bare fordi denne type REIT investerer i prioritetslån i stedet for egenkapital, betyder det ikke, at det kommer uden risici. En stigning i rentesatserne ville føre til et fald i REIT-bogførte værdier for realkreditlån og få aktiekurserne lavere. Derudover får realkredit REITs et betydeligt beløb af deres kapital gennem sikrede og usikrede gældstilbud. Hvis renten stiger, vil fremtidig finansiering være dyrere, hvilket reducerer værdien af ​​en portefølje af lån. I et miljø med lav rente med udsigt til stigende rater, handler de fleste realkredit REIT'er med en rabat til nettoværdien pr. Tricket er at finde den rigtige.

Nøglerne til vurdering af REIT

Der er et par ting, du skal huske på, når du vurderer en REIT. De inkluderer følgende:

1. REITs er ægte investeringer i totalafkast. De giver høje udbytter sammen med moderat langsigtet kapitaludvikling. Se efter virksomheder, der historisk har gjort et godt stykke arbejde med at levere begge dele.
2. I modsætning til traditionelle ejendomme handles mange REIT'er på børser. Du får diversificering, som fast ejendom leverer, uden at være låst på lang sigt. Likviditet betyder noget.
3. Afskrivninger har en tendens til at overdrive en investerings fald i ejendomsværdien. I stedet for at bruge udbetalingsgraden (hvilket udbytte investorer bruger) til at vurdere en REIT, skal du se på dens midler fra driften (FFO'er) i stedet. Dette defineres som nettoindkomst fratrukket salg af enhver ejendom i et givet år og afskrivning. Bare tag udbytte pr. Aktie og divider med FFO pr. Aktie. Jo højere udbytte, jo bedre.
4. Stærk ledelse gør en forskel. Kig efter virksomheder, der har eksisteret i et stykke tid eller i det mindste har et managementteam med masser af erfaringer.
5. Kvalitet tæller. Invester kun i REITs med gode ejendomme og lejere.
6. Overvej at købe en gensidig fond eller ETF, der investerer i REIT, og overlade forskningen og køb til de professionelle.

Bundlinie

Den føderale regering gjorde det muligt for investorer at købe ind i storskala kommercielle ejendomsprojekter så langt tilbage som i 1960. Men kun i det sidste årti har individuelle investorer omfavnet REIT. Årsager hertil inkluderer lave renter, der tvang investorer til at se ud over obligationer for indkomstproducerende investeringer, fremkomsten af ​​børshandlede og gensidige fonde med fokus på fast ejendom og indtil nedsmeltningen af ​​fast ejendom i 2007-08 en umættelig appetit på amerikanernes del til at eje fast ejendom og andre materielle aktiver. REITs, som alle andre investeringer i 2008, led meget. Men trods dette er de fortsat en fremragende tilføjelse til enhver diversificeret portefølje.