4 typer boligrenovering: Hvilke øger værdien?

"Fix it and flip it" er en sætning, der ofte er forbundet med fast ejendom. Få en reduktion, og reducer dine omkostninger til at bruge de ekstra penge på huset. Med dette i tankerne foretager mange husejere en større renovering af deres boliger inden de sælges til salg: At sprede stedet vil altid sende salgsprisen skyhøje, ikke? Forkert. Oftere end ikke, betaler disse opgraderinger ikke sig selv. Læs videre for at finde ud af, hvordan du strategisk renoverer, og hvilken slags projekter der virkelig tilføjer værdi til din ejendom.

Key takeaways

• For at få mest muligt ud af din ombygning lønner det sig at holde fire typer projekter i tankerne: grundlæggende, bremse appel, merværdi og personlig præference.
• Grundlæggende inkluderer et tag, der ikke lækker, fungerende tagrender og nedture, en tør kælder, en pålidelig ovn, solide gulve, vægge, der er i god stand, og støttemure, der fungerer.
• Bremseklædepunkter inkluderer en velplejet græsplæne, billigt anlægsarkitektur, frisk maling indvendigt og udvendigt, rensede tæpper og nye inventar.
• Ny sidespor, renovering af køkken og nye vinduer kan være nogle af de mest fordelagtige projekter, der tilføjer værdi til din ejendom.
• I de fleste områder af landet inkluderer personlige præferenceprojekter bekvemmeligheder som svømmebassiner, tennisbaner, boblebad, vinkældre, kælderspilrum og damme.

Forskellen mellem investorer og ejere

Opdatering af en investeringsejendom er generelt en sund strategi - hvis det gøres på den rigtige måde. Succesfulde fortalere for fix-it-and-flip-it-filosofien er investorer, med investorens mantra om "køb lavt, sælg højt." Så de køber nedslidte hjem til lejepriser og sparer penge på reparationerne ved at udføre det meste af arbejdet selv. En lille svedkapital går langt i retning af at gøre en investering i fast ejendom rentabel. De vælger omhyggeligt også deres ombygningsprojekter og fokuserer på dem, der vil resultere i mest værdi for mindst mulig indsats og omkostninger. En del af processen inkluderer opmærksomhed på de andre hjem i nabolaget for at undgå overforbedring af ejendommen. Hvis ingen af ​​de andre huse i området har kronelister og Corian-bordplader, er det usandsynligt, at tilføjelse af disse faciliteter resulterer i en markant højere salgspris.

På den anden side tager ejere ofte en mindre strategisk tilgang, når de graner deres hjem op. Som et resultat kan de ende med at lægge markant flere penge i projektet, end de vil komme ud af det, når de sælger. Selvom det bestemt er et smart træk at gøre et par forbedringer, må du ikke overdrive det.

Så hvordan ved du, hvilke opgraderinger der er besværet værd, og hvilke der ikke er? For at få mest muligt ud af din ombygning lønner det sig at holde fire typer projekter i tankerne: grundlæggende, bremse appel, merværdi og personlig præference.

For at få mest muligt ud af din ombygning lønner det sig at holde fire typer projekter i tankerne: grundlæggende, bremse appel, merværdi og personlig præference.

Det grundlæggende

Det grundlæggende er de ting, som købere forventer, når de køber et hjem. Dette inkluderer et tag, der ikke lækker, fungerende tagrender og nedløb, en tør kælder, en pålidelig ovn, solide gulve, vægge, der er i god stand, fastholdelsesvægge, der fungerer; de fleste potentielle købere forventer også, at dit hjem skal have fungerende VVS- og VVS-systemer. I eksklusive egenskaber kan det grundlæggende muligvis også omfatte et vist antal soveværelser, badeværelser og garager og alle andre faciliteter, der er fælles for kvarteret.

Dette betyder ikke, at du skal opgradere det hele. Du kan snarere fokusere på regelmæssig vedligeholdelse og mindre, billigere forbedringer, der holder alt i god stand.

Tilføjelse af disse varer til et hjem, der mangler dem, tilføjer ikke nøjagtigt værdi; det bringer blot ejendommen op på standardniveauet for resten af ​​boligerne i hætten, hvilket sikrer, at du kan stille en sammenlignelig pris.

På den anden side, mens du ønsker, at dit hus skal skille sig ud fra konkurrencen, skal du ikke foretage uberettigede opgraderinger, der i høj grad overstiger andre ejendomme i området. Ikke kun vil du ende med at miste penge, men du kan endda skræmme potentielle købere. Kort sagt, inden du investerer masser af penge i et detaljeret hus til renovering, skal du overveje, hvad de konkurrerende ejendomme i dit kvarter har at byde på. Find ud af, hvordan hus med lignende priser i dit kvarter måler sig, og foretag forbedringer baseret på din specifikke markedsplads.

Bremser appel

Genstande, der tilføjer kantsten appel, hjælper ejendommen til at se godt ud, når potentielle købere ankommer. Selvom disse projekter muligvis ikke tilføjer en betydelig mængde monetær værdi, vil de hjælpe stedet med at sælge hurtigere. Bremseklædepunkter inkluderer en velplejet græsplæne, billigt anlægsarkitektur, frisk maling indvendigt og udvendigt (i det mindste hoveddøren), rensede tæpper og nye inventar (endda gendannelse af adressenumre). Du kan DIY disse projekter for at spare penge og tid.

Fejl på siden af ​​almindelig vanilje, dog: Nu er det ikke tid til at integrere dristige designvalg i indretningen. Subtile accentvægge og smagfulde baggrundspletter er enkle designfunktioner, der tilføjer dit hjem appel. Belysning er også et andet element, der kan bryde banken. Mens du vil have huset til at se lyst og indbydende ud, vil du ikke overdrive det eller overskride dit hjemmekredsløb. Overvej i stedet at installere forsænkede eller LED-lamper til en moderne udseende. Hvis du har brug for hjælp til disse projekter, kan du konsultere interiørindustrien. Bare sørg for at læne dig mod den billigere side.

Nu er det ikke tid til at indarbejde dristige designvalg i indretningen. Subtile accentvægge og smagfulde baggrundspletter er enkle designfunktioner, der tilføjer dit hjem appel.

Tilføjer værdi

De projekter, der tilføjer betydelig værdi, er store favoritter hos fix-it-and-flip, det går ind for - og de bør også være højt på en husejers liste. Selvom de fleste af disse bestræbelser ikke vil tilbagebetale deres omkostninger, kommer nogle tæt på. National Association of Realtors citerer nyt sidespor, renovering af køkken (nye bordplader og avancerede apparater) og nye vinduer som nogle af de mest gavnlige projekter, der ofte inddriver 80% eller mere af deres omkostninger under videresalg. Opgraderede badeværelser, renoverede dæk og energibesparende forbedringer byder også meget på pengene.

Personlig præference

Projekter med personlig præference er smarte genstande, som du ønsker, men som andre mennesker måske ikke kan lide eller er villige til at betale for at få. I de fleste områder af landet inkluderer disse faciliteter såsom svømmebassiner, tennisbaner, boblebad, vinkældre, kælderspilrum og damme. Tro det eller ej, en swimmingpool tilføjer sjældent værdi til et hjem i denne dag og alder. Først og fremmest koster det en lille formue at have en pool i jorden installeret. For det andet ser mange huskøbere en pool som en stor vedligeholdelses- og sikkerhedsrisiko - og til noget, der kun er brugbart et par måneder ud af året (medmindre du selv bor i et tropisk klima).

Der er bestemt ingen skade ved at føje disse varer til dit hus, men forvent ikke, at potentielle købere er villige til at betale en præmie for at få dem, når du er klar til at sælge. Og vær forsigtig, hvis renoveringen betyder at erstatte en populær eller almindelig funktion. Hvis hvert andet hjem i dit kvarter kan prale af en garage med to biler, skal du sandsynligvis tænke to gange om at konvertere dit til et spillerum. Vil du virkelig være det eneste hus i området uden beskyttet sted at parkere?

Der er bestemt ingen skade ved at føje disse varer til dit hus, men forvent ikke, at potentielle købere er villige til at betale en præmie for at få dem, når du er klar til at sælge.

Andre vanskelige konverteringer inkluderer:

• Omdannelse af et soveværelse til et studie.
• Fjernelse af vægge for at forstørre et rum (medmindre det er et virkelig praktisk træk, som at skabe en strømning mellem spisestuen og køkkenet).
• Fjernelse af et soveværelse for at udvide et værelse.
• Genopbygning af kælderen (mindre forbedringer, som opgraderet lagerkapacitet, vil genvinde langt mere end en fuld renovering eller brugerdefineret opgradering).

Bundlinjen

Uanset hvilket projekt du overvejer, skal du huske, at din primære bolig ikke kun er et hus, det er dit hjem. Hvis du planlægger at bo der i mange år fremover, skal du tilføje de faciliteter, du vil have, uanset deres indflydelse på videresalg. Når det er tid til at sælge, skal du gøre det grundlæggende for at få ejendommen til at svare til kvarteret og tilføje noget kantklæbende appel, men gider ikke at foretage et omfattende udvalg af projekter strengt i et forsøg på at øge købsprisen for ejendommen: Disse tilpassede opgraderinger kan appellere mere til dig end til potentielle købere. Det er bedst at holde renoveringer små, neutrale i udseende og centreret omkring forbedring af dit hjem funktionalitet. Og husk, selv med de gentegnelser, der vides at tilføje værdi, er chancerne store for, at du vil bruge langt flere penge, end du får tilbage til gengæld.