Forstå Escrow-processen

At købe et hus kan være en kompliceret proces, som de fleste mennesker generelt ikke er forberedt på. Et af disse mystiske elementer er escrow-processen - også kaldet lukningen. Denne proces, der sker mellem det tidspunkt, hvor en sælger accepterer tilbuddet, og køberen får nøglerne, kan være overvældende for mange boligkøbere.

Hvad er Escrow?

Escrow er et finansielt instrument, der er indeholdt af en tredjepart på vegne af to andre parter, der gennemfører en transaktion. Det er som en tillidskonto, som en tredjepart har, mens alle sælgers og købers forpligtelser er opfyldt.

Den tid, det tager at gå fra begyndelsen til slutningen af ​​escrow-processen, varierer. Nogle af de faktorer, der bestemmer længden af ​​lukningen, inkluderer en forhåndsgodkendelse af et realkreditlån, der har de rette dokumenter til rådighed, og hvor lang tid det tager for at få forsikringen fuldstændig. Og ligesom lang tid, kan processen også variere efter tilstand. Trinene er dog generelt de samme for alle.

Åbn en Escrow-konto

Når du og sælgeren har underskrevet en gensidigt acceptabel købsaftale, indsamler din agent din alvorlige penge check og deponerer den på en escrow-konto hos det escrow-selskab, der er angivet i købsaftalen.

Escrow-selskabet fungerer som en neutral tredjepart for at indsamle de krævede midler og dokumenter, der er involveret i lukningsprocessen, fra det oprindelige indskud til penge og lånedokumenter til den underskrevne handling. I nogle områder kan advokater håndtere denne proces i stedet for et escrow-selskab, og det kan kaldes en løsning snarere end en escrow.

Afventer bankens vurdering

Banken, der fremfører prioritetslånet, foretager sin egen vurdering - som køberen normalt betaler for - for at beskytte sine økonomiske interesser, hvis den nogensinde har brug for at afskærme ejendommen. Hvis vurderingen kommer lavere end den tilbudte pris, giver långiveren dig ikke finansiering, medmindre du kommer på forskellen, eller sælgeren sænker prisen til det vurderede beløb.

Du kan dog prøve at ændre takstmanden ved at gøre et af følgende:

• Giv yderligere oplysninger om, hvorfor du mener, at huset skal vurderes til et højere beløb
• Få en anden vurdering
• Prøv en anden långiver og håber, at vurderingen kommer til din fordel

Hvis ingen af ​​disse muligheder er mulige, kan du annullere købsaftalen.

Sikker finansiering

Du skulle allerede have været forhåndsgodkendt til et prioritetslån, før din aftale blev accepteret. Når du giver din långiver ejendomsadressen, udarbejder de et estimat for god tro - eller en redegørelse med dit lånebeløb - rente, lukningsomkostninger og andre omkostninger forbundet med købet. Sørg for at forhandle om numrene på dette dokument, før du underskriver det. Når du har din skriftlige låneforpligtelse, er det tid til at fjerne finansieringsbetinget skriftlig.

Godkend sælgers oplysninger

Du skal modtage en skriftlig anmeldelse af alle åbenlyse problemer, der allerede er identificeret af sælgeren eller sælgers agent. For eksempel kan i garagen i moderat til lav indkomst kvarterer i områder med høj leveomkostninger garagen være blevet omdannet til et levende område i strid med byens boligkoder. Du er muligvis allerede opmærksom på problemer som disse, fordi de ofte er nævnt i fortegnelsen.

Ejendommen kan komme med en ikke-sælgers oplysning, hvilket betyder, at sælgeren ikke frigiver nogen detaljer i salgsbetingelserne. Hvis du stadig er interesseret i ejendommen, skal du lave din egen inspektion. Sørg for, at du får tilladelse fra sælgeren, før din inspektør kommer til lokalerne.

Få de nødvendige inspektioner

Det næste trin er at overveje, om du vil have den ekstra udgift ved inspektioner. Selvom disse ikke kræves, kan de komme godt med i betragtning af dine omstændigheder.

Selvom det ikke er et krav, er det i din bedste interesse at få et husinspektion. For et par hundrede dollars vil en professionel hjemmeinspektør fortælle dig, om der er nogen farlige eller dyre mangler i hjemmet. Hvis der er, vil du vide om dem, så du kan gøre et af følgende:

• Tilbage ud af købet.
• Bed sælgeren om at rette dem.
• Bed sælgeren om at sænke prisen, så du selv kan håndtere reparationerne.

Bemærk, at du ikke kan forhandle nogen sælgerindrømmelser her, hvis kontrakten siger, at du vil købe ejendommen "som den er." Hvis inspektionsprocessen afsluttes tilfredsstillende, bliver du nødt til at fjerne inspektionsberedskabet skriftligt. Du gentager dette trin efter andre inspektioner.

Skadedyrsinspektion

Det kan være nødvendigt at få en skadedyrinspektion for at sikre, at huset ikke har termitter, tømrermyrer eller andre skadedyr som roaches eller rotter. Disse problemer er muligvis ikke synlige i løbet af dagen, hvor du sandsynligvis har set huset og ville være en frygtelig uvelkommen opdagelse, når du flytter ind. Eventuelle skadedyrproblemer skal rettes, før salget kan fortsætte - forudsat at du vil fortsætte med købet. Dette er et andet område, hvor du måske ønsker at genforhandle med sælgeren for at betale for arbejdet.

Miljøinspektion

Det anbefales undertiden at få en miljøinspektion for at kontrollere for giftstoffer i hjemmet, såsom skimmel og asbest. Der kan også være problemer på hjemmesiden som forurening fra et sted i nærheden af ​​et deponeringsanlæg, tidligere oliefelt, renseri, tankstation eller anden miljøfarlig virksomhed. Eventuelle problemer, der afdækkes i dette område, kan betyde alvorlige sundhedsmæssige farer og kan være dyre at løse.

Geologisk rapport

Områder, der er udsat for jordskælv, kan kræve en jordrapport og / eller en geologisk rapport for at vurdere risikoen for alvorlig skade på ejendommen i tilfælde af en sådan katastrofe. Du vil måske også overveje en oversvømmelsesrapport. Hvis hjemmet er for sandsynligt at oversvømme, vil du ikke være i stand til at få husejere forsikring, hvilket betyder, at du ikke kan få et prioritetslån. I nogle tilfælde vil køb af oversvømmelsesforsikring ud over din husejers forsikring løse dette problem. I landdistrikter bør der foretages en jordundersøgelse for at verificere ejendommens grænser. I byområder har grænserne en tendens til allerede at være meget klare.

Fareforsikring

Dette inkluderer husejers forsikring og enhver ekstra dækning, der kræves i dit geografiske område (såsom oversvømmelsesforsikring). Der kræves forsikring for husejere, indtil dit pantebetaling er betalt. Hvis du vil spare et par dollars, skal du vælge dit eget forsikringsselskab og shoppe for at få den bedste pris. Den, banken vælger, er muligvis ikke den, du ønsker.

Titelrapport og titelforsikring

Både titelrapporter og titelforsikring kræves af din långiver. Selvom de ikke var det, vil du alligevel have dem.

Tittelrapporten sørger for, at ejendommens titel er klar - det vil sige, der er ingen panterettigheder på ejendommen, og ingen andre end sælgeren har krav på nogen del af den. Titelforsikring beskytter dig og långiveren mod juridiske udfordringer, der måtte opstå senere, hvis der ikke dukkede op under titelsøgningen.

Hvis der er noget galt med titlen (kendt som en sky eller defekt), er sælgeren nødt til at ordne den, så salget kan fortsætte eller lade dig gå væk. Afhængig af hvor du bor, kan escrow-selskabet og titelfirmaet være det samme.

Den sidste gennemgang

Det er en god ide at inspicere ejendommen lige før lukning for at sikre sig, at der ikke er opstået nogen nye skader, og at sælgeren har efterladt dig genstande, der er angivet i købsaftalen, såsom apparater eller inventar.

På dette tidspunkt vil du sandsynligvis ikke være i stand til at gå ud, medmindre hjemmet har lidt alvorlig skade. Det er dog ikke uhørt for en lille køber at presse hans eller hendes agent for at få aftalen annulleret over noget ubetydeligt.

HUD-1 form

Mindst en dag før lukning modtager du en HUD-1-formular eller den endelige opgørelse af lånevilkår og lukkeomkostninger. Sammenlign det med det gode skøn, du har underskrevet tidligere. De to dokumenter skal være meget ens. Se efter unødvendige, uventede eller overdrevne gebyrer såvel som direkte fejl.

Luk Escrow

Lukningsprocessen varierer noget efter tilstand, men du skal underskrive et ton papirarbejde; tage din tid med og læse omhyggeligt. Sælgeren har også papirer til at underskrive. Når alle papirer er underskrevet, forbereder borgmandsbetjenten en ny gerning, der navngiver dig som ejendommens ejer og sender den til amtets optager. Du indsender en kassecheck eller arrangerer en bankoverførsel til at betale for dine nedbetalings- og lukningsomkostninger, og din långiver overfører dine lånemidler til at løbe fast, så sælgeren og, hvis relevant, sælgers långiver, kan betales.

Hvis du klarer det så langt, får du endelig besiddelse af hjemmet.

12 trin til at afslutte en ejendomsaftale

Bundlinjen

Din agent vil føre tilsyn med hele denne proces, så vær ikke for bekymret, hvis du ikke forstår alle detaljer. I enhver transaktion, hvor du lægger så meget på linjen økonomisk, er det dog en god ide at have mindst en grundlæggende idé om, hvad der foregår, så du ikke får draget fordel af. (For relateret læsning, se "Forstå Escrow-processen og kravene")