Skattefradrag for prioritetsrenter

Introduceret sammen med indkomstskatten i 1913 er rentefradragsskatfradraget siden blevet det foretrukne skattefradrag for millioner af amerikanske husejere. Her ser vi på de eksisterende regler bag dette fradrag samt nye ændringer som følge af skattelovgivningen fra december 2017.

Få fradrag: Hvem kvalificerer sig

I de fleste tilfælde kan al realkreditrente op til et vist niveau af lån trækkes fra amerikanske føderale skatter, forudsat at husejeren opfylder følgende krav:

• Han eller hun arkiverer formular 1040 og specificerer fradrag i skema A.
• Han eller hun er juridisk ansvarlig for lånet - du kan ikke trække renter, hvis du betaler på en andens lån.
• Han eller hun betalte på et kvalificeret hjem.

Erhvervelsesgæld vs. egenkapitalgæld: Stor skatteforskel

Fordi fradragene reguleres af regeringen, er reglerne naturligvis aldrig så enkle, som de ser ud ved første øjekast. Der er to typer gæld, der genererer skattefradragsrenter. Den første er gæld, der blev taget for at købe, bygge eller forbedre dit hjem. Denne type gæld kaldes "erhvervelsesgæld." Den anden type er gæld, der blev taget ud til andre formål og er kendt som "egenkapitalgæld", fordi den trækker på din egenkapital. Denne sondring er blevet særlig vigtig siden indførelsen af ​​den nye skattelovgivning i december 2017 (se Hvordan påvirker GOP-skatteregningen dig ).

Regningen inkluderer betydelige ændringer i størrelsen af ​​de interesser, som låntagere kan trække fra på realkreditlån og egenkapitalgæld, hvilket gør renter fradragsberettiget kun for lån på $ 750.000 eller derunder. Derudover er reglerne ændret for penge til egenkapitallån, der ikke bruges som erhvervelsesgæld - for eksempel til at betale medicinske eller universitetsudgifter i stedet for at renovere et hjem. Her er nogle detaljer.

• Post-oktober. 13, 1987, indtil 16. december 2017, Gæld: Renter på et prioritetslån, der er taget til at købe, bygge eller forbedre dit hjem efter 13. oktober 1987, kan kun fratrækkes fuldt ud, hvis den samlede gæld fra alle realkreditlån, inklusive enhver form for gæld, beløber sig til $ 1 million eller mindre for ægtepar og $ 500.000 eller mindre for singler eller ægtepar, der indgiver separat.
• Post-Dec. 16, 2017, indtil 31. december 2025, Gæld: Renter på et nyt prioritetslån, der er taget for at købe, bygge eller forbedre dit hjem, er kun fuldt fradragsberettiget, hvis den samlede gæld fra alle prioritetslån udgør $ 750.000 eller mindre for ægtepar og $ 500.000 eller mindre for singler eller ægtepar, der indgiver separat. (Dækket også: lån i henhold til en bindende kontrakt, der var gældende inden 12/16/17, så længe boligkøbet lukkede før 4/1/18). Renter på ældre lån - og ny refinansiering af sådanne ældre lån - forbliver fradragsberettigede til $ 1 million.
• Hjem egenkapital gæld efter okt. 13. 1987, indtil 16. december, 2017: Renter på anden prioritetslån (eller kreditfaciliteter på egenkapitalen), der er taget af andre grunde end at købe, bygge eller forbedre dit hjem, skal udgøre $ 100.000 eller mindre for ægtepar og $ 50.000 eller mindre for singler eller ægtepar, der indleveres separat. De skal også i alt være mindre end dagsværdien af ​​dit hus minus værdien af ​​al bedsteforældsgæld og al den 13. oktober 1987 prioritetsgæld.
• Hjem egenkapital gæld efter okt. 13, 1987, indtil 16. december 2017: Renter på anden prioritetslån (eller kreditfaciliteter i egenkapital), der er taget af andre grunde end at købe, bygge eller forbedre dit hjem, er slet ikke fradragsberettiget. Det er rigtigt. selvom det oprindelige lån blev optaget før 16. december 2017 og vil vare indtil 31. december 2025. Derefter ville teorierne vende tilbage til reglerne efter 1987.

Hvis det lykkedes dig at følge denne logik uden at blive forvirret, er du i god form indtil videre - men start ikke dine fradrag endnu. Der er yderligere bestemmelser. Selv hvis du er berettiget til fradrag baseret på kriterierne beskrevet ovenfor, kan du ikke tage fradraget, medmindre dit prioritetslån klassificeres som sikret gæld, hvilket betyder, at dit hjem skal tjene som sikkerhed for gælden. Hvis det er usikret gæld, betragtes det som et personligt lån, og renterne på det er ikke fradragsberettigede.

Definitionen af ​​'Hjem'

Den næste forhindring, du skal krydse, er at sikre, at din ejendom er et "kvalificeret hjem." For at imødekomme denne definition skal ejendommen have sove-, madlavnings- og toiletfaciliteter. Elementer, der passer til denne definition, kan omfatte din primære bolig, et andet hjem, et ejerlejlighed, et hus, en husvogn eller en båd.

Hvis dit hjem er et andet hjem, kan du trække interessen fra kun et sekund hjem. Du skal bruge denne ejendom mindst 14 dage i løbet af året. Hvis dit andet hjem er en lejebolig, skal du bruge det mere end 10% af den tid, ejendommen udlejes. Hvis din lejebolig ikke opfylder disse kriterier, kan interessen ikke vises i skema A og skal i stedet vises på skema E.

refinansiering

I de senere år har faldende renter tilskyndet husejere til at refinansiere deres prioritetslån. Refinansiering giver mulighed for at reducere månedlige pantebetalinger, reducere lånets løbetid eller begge dele. Når refinansiering foretages uden at påtage sig yderligere gæld, forbliver al rente, der genereres af prioritetslånet, fradragsberettiget. Når husejere bruger deres hjem som en sparegris og refinansierer for at udtage egenkapital til at generere udgifter til penge - det vil sige af andre grunde end at købe, bygge eller forbedre deres hjem - reglerne om egenkapitalgæld efter 13. oktober 1987, regler gælder: Du kan kun trække renter på $ 100.000 eller mindre osv., afhængigt af din skattestatus. (For mere om dette, skal du læse Hvornår (og hvornår ikke) for at refinansiere dit pant .)

At bevise det til IRS

I tilfælde af en revision fra Internal Revenue Service, skal du have en kopi af formular 1098, pantelånsopgørelse, som hvert år skal leveres af det firma, der ejer dit pant. Hvis du betaler din pantebetaling til en person, skal du angive navn, personnummer og adresse på pantindehaveren ud over det betalte rente. (Se Overlevelse af IRS-revisionen for yderligere læsning.)

Bundlinjen

Fradrag i boliglånsrenterne værdsættes af husejere og foragtes af fortalere for indkomstskattereform. Fortalere med fladskat favoriserer bortgangen af ​​dette fradrag, og i mange år havde amerikanske lovgivere på begge sider af gangen diskuteret en række skattereformer, der generelt involverede afskaffelse af skattefradraget for pantelenter. Det overlevede, i formindsket form, i skatteregningen for 2017. Hvad der sker næste, ses endnu

Hvis du vil lære mere, kan du tjekke Forståelse af pantebetalingens struktur .