Skal jeg kombinere to pantelån til et?

Realkreditmarkedet har ændret sig meget i det sidste årti. Tidligere kunne næsten hvem som helst få et pantelån - endda et for meget mere, end de havde råd til. På det tidspunkt var renten højere, men udlånsstandarder var lettere. I dag er det sværere at kvalificere sig, og rentesatserne er lige begyndt at bevæge sig op fra historiske lave priser.

Måske har du taget et andet prioritetslån (mere almindeligt kaldet et hjemmekapitallån) tilbage, når renten var høj. Det er bare en grund til, at du overvejer at konsolidere dine lån. Men skal du? Giver det mening? Eller er det bedst at holde lånene adskilt?

Fire grunde til at konsolidere dine prioritetslån

Casey Fleming, en prioritetsrådgiver og freelance skribent, der er forfatter af “Låneguiden: Hvordan man får det bedst mulige pantelån”, nævner følgende fire grunde til konsolidering:

1. Sænk din rentesats

For cirka et årti siden var de gennemsnitlige prioritetsrenter meget højere. I midten af ​​juni 2007 ramte den gennemsnitlige 30-årige rente for eksempel et højt niveau på 6, 74%. Men i marts 2019 var gennemsnitskursen 4, 27% - mere end en tredjedel billigere end i 2007. En lavere rente kan betyde, at du sparer tusinder af dollars på dit lån. Jo lavere rente, jo mindre betaler du i alt over hele lånets løbetid.

Key takeaways

• Hvis du fører to prioritetslån, kan det spare dig for et betydeligt beløb, hvis du konsoliderer dem til en for en nedsat rente eller en kortere låneperiode.
• Refinansiering fra et prioritetslån til et fast rentelån kan hjælpe med at reducere bekymringerne for, om du har råd til dine pantebetalinger senere i lånet.
• Konsolidering for at sænke dine betalinger afvikler normalt koster dig mere over tid, da dit lån nulstilles til en længere sigt.

2. Fjern risikoen for et prioritetslån med variabel rente

Fordi betalinger ofte er lavere i begyndelsen af ​​et prioritetslån med variabel rente, kan boligkøbere slynges til at købe et hjem, som de ikke senere har råd til. Når introduktionsperioden slutter, kan kunderne opleve, at betalingen kan flytte for højt for deres husstand i en ganske nær fremtid. Konsolidering af dine prioritetslån til et enkelt fastforrentet realkreditlån vil eliminere bekymringen for en markant højere betaling senere i pantelånet.

Det er et særligt godt træk, når satserne er relativt lave. Måske sidste år ville have været bedre, men nu er det stadig godt. Federal Reserve Board har hævet prioritetsrenterne ni gange siden 2015, men det hævede sidst renten i december 2018 og har indikeret, at der ikke er planlagt nogen forhøjelser til 2019.

Bare det at sammenligne månedlige prioritetslån betaler sandsynligvis dig til at foretage en dårlig aftale med refinansiering; skal du se på alle omkostninger over tid.

3. Betal dine lån hurtigere

Sammen med at kombinere begge lån til en enkelt betaling skal du overveje et kortere lån. Det samlede rente, du betaler, er lavere, og ejendommen eller ejendommene er din før. Selvfølgelig vil de månedlige betalinger være højere.

Overvej eksemplet med et 30-årigt fastforrentet pantelån på et $ 250.000 hjem, der ville koste omkring 1.150 $ pr. Måned. Hvis du indgår i et 15-årigt lån, skyrockes de månedlige omkostninger til $ 1.811 - en højere betaling, men mindre omkostningbar over tid, fordi du om 15 år vil foretage færre betalinger end om 30 år og betale ca. $ 88.000 mindre i renter.

4. Sænk dine betalinger

Den eneste gang dette giver mening er, når du befinder dig over hovedet. Problemet er, at med tiden sænker betalingsbeløbet dig mere. Ifølge Fleming betyder "lavere månedlige betalinger sjældent lavere levetidsomkostninger - eller endda lavere årlige renteomkostninger - fordi det nye lån næsten altid nulstiller din betalingsplan til en længere sigt, og mindre af din betaling går til hovedstolen."

Da renter er indlæst i de fleste prioritetslån, går et mindre beløb til din betaling til hovedstolen i de første år af et nyt prioritetslån. Hvis du fortsætter med at nulstille lånet, ender du med at betale mere i renter på lang sigt. Derfor har serielle refinansiere det vanskeligere at betale deres pant (er).

Bundlinjen

Hvis du konsoliderer dine prioritetslån, skal du sørge for, at det er en fordel for dig i det lange løb. Se på det samlede beløb, du skal betale på lånet, og det tempo, hvormed du opbygger egenkapitalen. Ved blot at sammenligne betalinger er kortsigtet tænkning. Ifølge Fleming bruges “intet værktøj oftere til at tale husejere til dårlige tilbud end sammenligningen af ​​den månedlige betaling. Det er overforenklet og koster husejere millioner af dollars hvert år. I en ideel verden skulle løbetiden for det nye lån være den samme som - eller kortere end - de eksisterende lån. ”