Risikoen for subprime-pantelån med et nyt navn

Subprime - bare ordet kan sende kuldegysninger på bagsiden af ​​investorer, bankfolk og husejere. Disse skurke fra den store recession ser ud til at gøre comeback med et nyt navn - ikke-realkreditlån.

En stor mængde risiko er forbundet med ethvert subprime-pantelån. Et subprime-pantelån er en type lån, der ydes til personer med dårlige kreditværdier (640 eller derunder og ofte under 600), som som et resultat af deres mangelfulde kredithistorik ikke ville være i stand til at kvalificere sig til konventionelle prioritetslån. Fordi subprime-låntagere udgør en højere risiko for långivere, opkræver subprime-prioritetslån normalt renter over den primære udlånsrente.

Der er flere forskellige typer subprime-prioritetsstrukturer til rådighed.

Subprime-pantelån

Typer af subprime-pantelån

De vigtigste typer af subprime-prioritetslån inkluderer fastforrentede realkreditlån med 40- til 50-årige løbetid, kun rentefotlån og regulerbar rente-prioritetslån (ARM).

Realkreditlån med fast rente

En anden type subprime-pantelån er et fastforrentet pantelån, der gives til en periode på 40 eller 50 år, i modsætning til den almindelige 30-årige periode. Denne lange låneperiode sænker låntagers månedlige betalinger, men det er mere sandsynligt, at det ledsages af en højere rente.

De tilgængelige rentesatser for realkreditlån kan variere betydeligt fra långiver til långiver. For at undersøge de bedste tilgængelige renter skal du bruge et værktøj som en pantelommeregner.

Prioritetslån med regulerbar rente

Et prioritetsrente (ARM) starter med en fast rente og skifter senere i løbet af lånets levetid til en variabel rente. Et almindeligt eksempel er 2/28 ARM. ARM 2/28 er et 30-årigt prioritetslån, der har en fast rente i to år, før den justeres. En anden typisk version af ARM-lånet, 3/27 ARM, har en fast rente i tre år, før det bliver variabelt.

I disse typer lån bestemmes den flytende rente baseret på et indeks plus en margin. Et ofte anvendt indeks er ICE LIBOR. Med ARM'er er låntagers månedlige betalinger normalt lavere i den indledende periode. Når deres prioritetslån imidlertid nulstilles til den højere, variable rente, øges realkreditudbetalingerne normalt markant. Naturligvis kan renten falde over tid, afhængigt af indekset og de økonomiske forhold, hvilket igen vil reducere betalingsbeløbet.

Denne type lån er en af ​​de faktorer, der fører til den kraftige stigning i antallet af tvangsauktioner til subprime i august 2006 og sprængningen af ​​boligboblen, der fulgte det følgende år.

Kun rentepantlån

Den tredje type subprime-pantelån er et rentebud kun. For den indledende løbetid på lånet, der typisk er fem, syv eller 10 år, udsættes betaling til hovedstolen; låntageren betaler kun renter. Han kan vælge at foretage betalinger mod hovedstolen, men disse betalinger er ikke påkrævet.

Når denne periode udløber, begynder låntageren at betale hovedstolen, eller han kan vælge at refinansiere prioritetslånet. Dette kan være en smart mulighed for en låntager, hvis hans indkomst har en tendens til at svinge fra år til år, eller hvis han gerne vil købe et hjem og forventer, at hans indkomst vil stige inden for et par år.

Værdighedslån

Værdighedslånet er en ny type subprime-lån, hvor låntageren foretager en udbetaling på ca. 10% og accepterer at betale en højere rente for en bestemt periode, normalt i fem år. Hvis han foretager de månedlige betalinger til tiden, efter fem år, går det beløb, der er blevet betalt til renter, mod at reducere saldoen på pantelånet, og renten sænkes til hovedrenten.

Subprime-pantelån er risikabelt

Da pantelånet specifikt er beregnet til personer, der ikke passer til kravene til et prioritetslån (hvilket normalt betyder, at låntager har svært ved at betale lånet tilbage), har organisationen eller banken, der låner pengene, ret til at opkræve høj rente satser for at give et ekstra incitament for låntageren til at betale til tiden. Men når folk, der muligvis allerede har haft problemer med at håndtere gæld i fortiden, optager disse lån, står de overfor en vanskeligere (og dyre) fremtid end dem, der har en god kredit score og har råd til lån med mere fornuftige renter.

Subprime-pantesmeltdown

Subprime-pantelån og subprime-nedbrydning er normalt de skyldige, der er navngivet til starten af ​​Den Store Recession.

Mange långivere var liberale i at yde disse lån fra 2004 til 2006, som et resultat af lavere renter, høj likviditet i kapitalen - og chancen for at tjene meget. Ved forlængelse af disse højrisikolån opkrævede långivere renten over det primære for at kompensere for den yderligere risiko, de påtog sig. De finansierede også prioritetslånet ved at samle dem og derefter sælge dem til investorer. Den kraftige stigning i mennesker, der pludselig havde råd til prioritetslån, førte til en boligmangel, hvilket hævede boligpriserne - og dermed var finansieringsmængden behov for husejere.

Det virkede som en stadig opadgående spiral. Ulempen var, at der blev ydet lån til folk, der ikke kunne betale dem tilbage. Da et stort antal af dem begyndte at misligholde deres prioritetslån, og satsen for afskærmning af boliger skyrocket, mistede långiverne alle de penge, de havde udvidet, og derefter nogle. Det gjorde mange finansielle institutioner, der havde investeret meget i de securitiserede pantelån. Mange oplevede ekstreme økonomiske vanskeligheder og endda konkurs.

Subprime-pantekrisen fortsatte fra 2007-2010 og omdannede til en global recession, da dens virkninger strålede ud over de finansielle markeder og økonomier overalt i verden. (Hvis du vil vide mere, skal du læse "Brændstoffet, der fodrede Subprime-smeltningen.")

Subprime-pantelån i dag

Efter at boligboblen brast, var det næsten umuligt for nogen med en kreditværdi på under 640 at få et boliglån. Nu hvor økonomien er begyndt at stabilisere sig, er subprime-prioritetslån comeback. Selv Wells Fargo er kommet ind på den nye underprime-vogn. Wells Fargo godkender nu potentielle boligkøbere med kreditresultater helt ned til 600 for Federal Housing Administration (FHA) lån.

Imidlertid lægger Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) begrænsninger på disse subprime-prioritetslån. Potentielle huskøbere skal have hjemmebuyer rådgivning af en repræsentant, der er godkendt af det amerikanske ministerium for boliger og byudvikling. Andre begrænsninger, der er lagt på disse nye subprime-prioritetslån, begrænser renteudvidelser og andre lånevilkår.

De kommer også tilbage til en øget pris. Nu har subprime-prioritetslån renter, der kan være så høje som 8% til 10% og kan kræve forskud på op til 25% til 35%.

Bundlinjen

Selvom udlån til subprime øger antallet af mennesker, der kan købe boliger, gør det det vanskeligere for disse mennesker at gøre det og øger chancerne for, at de misligholder deres lån. Misligholdelse gør ondt både låntageren (med hensyn til kredit score) og långiveren (som ikke får sine penge tilbage).

Forsvarere af de nye subprime-prioritetslån påpeger, at huskøbere ikke er tvunget til at betale disse høje procentvise renter på ubestemt tid. Når køberne kan bevise, at de er i stand til at betale deres pantelån til tiden, bør deres kreditværdier stige, og de kan refinansiere deres boliglån til lavere satser. Faktisk, mange mennesker, der tager ARMs, satser på det faktum, at når den variable rente starter, vil de have ryddet op i deres kreditrapport, i det omfang de vil kvalificere sig til ny, mere fordelagtig finansiering.

For mere information, kan du læse "Underprime-udlån: Hjælpende hånd eller underhåndede?"