Genmortisering eller refinansiering af dit hjem
Uanset om dit mål er at reducere dine månedlige realkreditbetalinger eller at afbetale dit prioritetslån tidligt, kan der anvendes flere strategier, der hjælper dig med at implementere din økonomiske plan. Mens de fleste husejere er opmærksomme på fordelene og de potentielle faldgruber ved refinansiering, er en mindre velkendt mulighed, der er tilgængelige for nogle realkreditlåntagere, omlån eller omafskrivning af lån.
SE: Amortiseringsplan
Hvad er omlægning af lån?
Omarbejdning af lån kræver typisk, at du betaler et engangsbeløb mod hovedbeløbet på dit prioritetslån.
Mens du betaler ekstra penge til din hovedbalance giver dig mulighed for at betale ned dit prioritetslån tidligere, er den ekstra fordel ved omarbejdning af lån, at dine månedlige betalinger genberegnes for at afspejle den nye saldo. For eksempel vil en låntager med et 15-årigt, $ 270.000 fast rente på boliglån til 4, 25%, der omarbejder lånet efter et år, med en $ 75.000-betaling til hovedstol, reducere den månedlige betaling fra $ 2.032 til $ 1.322. Uden omarbejdning af lånet ville lånet blive tilbagebetalt hurtigere, men de månedlige hovedstol- og rentebetalinger ville forblive de samme.
For låntagere, der ikke kan refinansiere på grund af kreditproblemer eller lav egenkapital, kan en omlån af lån være en god mulighed, fordi du ikke ansøger om et nyt lån. Din rente og din lånetid forbliver den samme. Den eneste forskel er i dine månedlige betalinger. Et lån omarbejdes, fordi det ikke er en refinansiering og ikke kræver en låneansøgning, og lukkeomkostninger er betydeligt billigere end refinansiering. Refinansieringsgebyrer koster ofte omkring 2 til 3% af lånebeløbet.
Årsager til at omarbejde et lån
Hovedårsagen til at låntagere vælger at omarbejde et lån er at reducere deres månedlige betalinger. Nogle låntagere fortsætter derefter med at foretage deres tidligere pantebetalinger og betaler dermed deres boliglån endnu hurtigere. Andre bruger den ekstra pengestrøm til at investere, afbetale anden gæld eller spare til andre formål.
En anden gang, at omarbejdning af lån kan være værdifuld, er, når du køber et nyt hjem, før dit nuværende hjem er solgt. Hvis du kan kvalificere dig til prioritetslånet til dit nye hjem, mens du stadig betaler for dit forrige hjem, mens det er på markedet, kan du derefter foretage et omarbejdning af et lån med provenuet, efter at dit tidligere hjem sælges. De fleste långivere tillader dog ikke en omarbejdning, før der er foretaget mindst 90 dages realkreditbetalinger.
Der er nogle ulemper ved en omarbejdning af lån. Først vil du blive forpligtet til at foretage et engangsbeløb, og nogle økonomiske planlæggere antyder, at der er bedre anvendelser til kontanter end at nedbetale din prioritetsbalance. Hvis du mangler en nødopsparingskonto, har kreditkortgæld eller har underfinansieret din pensionsopsparing, kan du have det bedre med at bruge kontanter til disse formål.
Reducerer ikke din rentesats
En anden ulempe, afhængigt af dine realkreditvilkår, er, at en genafskrivning ikke reducerer din rente. Når prioritetsrenterne er lave, kan du være bedre med at refinansiere, selv med lukkeomkostninger. Nogle låntagere vælger først at refinansiere og derefter afskrives inden for et år eller mindre for at høste fordelene ved begge økonomiske muligheder.
Hvis dit mål er at afbetale dit prioritetslån hurtigere, kan du også simpelthen vælge at betale ekstra mod hovedstolen hver måned, foretage dobbelt ugentlige pantebetalinger eller foretage en ekstra betaling hvert år for at reducere det beløb, du vil betale i renter over lånets levetid og hurtigere at betale resten.
Nogle låntagere finder ud af, at en omarbejdning af lån ikke er en mulighed. Generelt er det kun konventionelle lån, der er i overensstemmelse med Fannie Mae eller Freddie Mac, der er berettigede. FHA- og VA-lån kan ikke afskrives. I nogle tilfælde kan jumbo-lån omarbejdes, men beslutningen afhænger af det individuelle lån og din långiver. Dit lån skal være i god stand. Hvis dit lån er solgt til en investor, skal investoren også acceptere, at et lån omarbejdes sammen med din panteservicen.
Bundlinjen
Inden du beslutter dig for at ansøge om en omarbejdning af et lån, skal du sørge for at sammenligne de økonomiske fordele ved at foretage ekstra realkreditbetalinger gradvist, refinansiere eller genmortisere for at se, hvilken mulighed eller kombination af optioner der imødekommer både dit øjeblikkelige pengestrømbehov og din langsigtede økonomiske mål.