Hvordan man tjener penge i fast ejendom

Uanset om du altid har været nysgerrig efter investeringspotentialet i fast ejendom - eller simpelthen syge af infomercials, der lover lidt kendte måder at "drage fordel af din ejendom!" - det er værd at lære, for det rigtige, hvordan ejendom skaber rigdom.

I denne artikel ser vi ikke på obskure strategier for at investere i fast ejendom eller tilbyde en grunde til husejendom (for sidstnævnte, se First Time Homebuyer's Guide ). I stedet vil denne artikel fokusere på de grundlæggende måder, hvorpå der tjenes penge gennem fast ejendom. Og heldigvis for os har disse ikke ændret sig i århundreder, uanset hvilken slags glans guruerne i øjeblikket prøver at få på det.

Tutorial: Undersøgelse af ejendomsinvesteringer

Påskønnelse

Den mest almindelige måde, hvor ejendom tilbyder et overskud: det værdsætter - det vil sige, det stiger i værdi. Dette opnås på forskellige måder for forskellige typer ejendom, men det realiseres kun på en måde: gennem salg. Du kan dog øge dit investeringsafkast på en ejendom på flere måder. En af dem - hvis du lånte penge til at købe dem i første omgang - er at refinansiere lånet til lavere renter (brug vores prioritetslommeregner til at beregne aktuelle refinansieringsrenter). Dette vil sænke dit omkostningsgrundlag for ejendommen og dermed øge det beløb, du rydder for det.

Rå jord

Den mest åbenlyse kilde til påskønnelse af ubebygde jord er naturligvis at udvikle det. Når byerne udvides, bliver lande uden for grænserne mere og mere værdifulde på grund af potentialet for, at det kan købes af udviklere. Derefter bygger udviklere huse, der hæver denne værdi yderligere.

Værdiansættelse i jord kan også komme fra opdagelser af værdifulde mineraler eller andre råvarer deri, forudsat at køberen selvfølgelig har rettighederne til dem. Et ekstremt eksempel på dette ville være slående olie, men påskønnelse kan også komme fra grusaflejringer, træer og så videre.

Boligejendomme

Når man ser på boligejendomme, er placering ofte den største faktor i påskønnelse. Når kvarteret omkring et hjem udvikler sig, kan tilføjelse af transitruter, skoler, indkøbscentre, legepladser og så videre få værdien til at klatre. Selvfølgelig kan denne tendens også virke omvendt, med hjemmeværdier falder, når kvarteret falder ned.

Hjemforbedringer kan også anspore til påskønnelse, og det er noget, en ejendomsejere direkte kan kontrollere. At sætte et ekstra badeværelse i, opvarme en garage og ombygge et køkken med avancerede apparater er bare nogle af de måder, en ejendomsejer kan prøve at øge værdien af ​​et hjem. Mange af disse teknikker er blevet raffineret af ejendomsflippere, der er specialiserede i at tilføje højrester til huse på kort tid.

Ombygning af fast ejendom og vending af ejendom kan være en rentabel måde at skabe hurtig, kortvarig opskrivning, skønt det kræver omhyggelig planlægning.

Erhvervsejendom

Erhvervsejendomme får værdi af samme grunde som rå jord og fast ejendom: placering, udvikling og forbedringer. De bedste kommercielle ejendomme er altid efterspurgt. (For relateret læsning, se 7 trin til en varm kommerciel ejendomsaftale .)

Inflations rolle

Der er en hovedfaktor, der skal medtages, når man overvejer styrkelse: inflationens økonomiske virkning. En årlig inflation på 10% betyder, at din dollar kun kan købe ca. 90% af det samme gode det følgende år, og det inkluderer ejendom. Hvis et stykke jord var værd $ 100.000 i 1970, og det sad i dvale, ubebygd og uelsket i årtier, ville det stadig være værd mange gange mere i dag. På grund af løbende inflation gennem 1970'erne og et jævnt tempo siden, ville det sandsynligvis tage over $ 500.000 til at købe nu, hvis vi antager, at $ 100.000 var dagsværdi på det tidspunkt.

Således kan inflation alene medføre stigning i fast ejendom, men det er lidt af en pyrrisk sejr. Selvom du muligvis får fem gange pengene på grund af inflation, koster mange andre varer fem gange så meget at købe nu, så købekraft i det aktuelle miljø er stadig en faktor. (Lær mere i 5 historier om inflation uden kontrol .)

Indkomst

Den anden store måde, hvorpå fast ejendom genererer formue, er ved at levere regelmæssige indbetalinger. Generelt kaldet husleje, kan indkomst fra fast ejendom komme i mange former.

Rå jordindkomst

Afhængig af dine rettigheder til jorden, kan virksomheder betale dig royalty for eventuelle opdagelser eller regelmæssige betalinger for strukturer, de tilføjer. Disse inkluderer pumpekanaler, rørledninger, grusgrove, adgangsveje, celle tårne ​​og så videre. Rå jord kan også lejes til produktion, normalt landbrugsproduktion.

Boligindkomst

Langt de fleste af boligindtægterne kommer i form af grundleje. Dine lejere betaler et fast beløb pr. Måned - og dette vil gå op med inflation og efterspørgsel - og du tager dine omkostninger derfra og hævder den resterende del som lejeindkomst. Selv om det er sandt, at du får en forsikringsudbetaling, hvis dine lejere brænder ned stedet, dækker udbetalingen kun omkostningerne til at erstatte det, der er tabt og ikke er en indkomst i reel forstand.

Indkomst for erhvervsejendomme

Erhvervsejendomme kan producere indtægter fra ovennævnte kilder, hvor basisleje igen er den mest almindelige, men kan også tilføje en mere i form af optionindtægter. Mange kommercielle lejere betaler gebyrer for kontraktlige optioner som retten til første afslag på kontoret ved siden af. Lejere betaler en præmie for at have disse muligheder, uanset om de udøver dem eller ej. Optionsindkomst findes undertiden for rå jord og endda til boliger, men de er langt fra almindelige.

Alternativer

Ejendomsinvesteringstrusts (REITs), realkreditlånspapirer (MBS), realkreditinstitutionsselskaber (MIC'er) og ejendomsinvesteringsgrupper (REIGs) kan være kendt som alternativer inden for ejendomssektoren. Disse investeringer betragtes generelt som værende køretøjer til at aflede fast ejendom, men de har forskellige processer til at gøre det og forskellige processer for indrejse.

Med en REIT sælger ejeren af ​​flere kommercielle ejendomme aktier (ofte børsnoteret) til investorer (normalt for at finansiere køb af flere ejendomme) og viderefører derefter lejeindtægterne i form af en distribution. REIT er udlejer for lejere (der betaler husleje), men ejerne af REIT registrerer indtægter, når udgifterne til drift af bygningerne og REIT er taget ud. Der er en særlig metode til vurdering af en REIT.

MBS'er og MIC'er fjernes endda et yderligere trin, da de investerer i private prioritetslån i stedet for de underliggende ejendomme. MIC'er adskiller sig fra MBS'er, da de har hele realkreditlån og videregiver renterne fra betalinger til investorer snarere end at securitere dele af hovedstol og / eller renter. Stadig er begge ikke så meget ejendomsinvesteringer, da de er gældsinvesteringer.

Andre alternativer kan også eksistere som REIGs. REIGs er normalt private investeringer med deres egen unikke strukturering, der tilbyder investorer egenkapitalinvesteringer eller partnerskabsservice.

Flere troværdige ejendomsalternativer er tilgængelige for at tjene penge i sektoren, men de kommer med forskellige advarsler og indgangspunkter.

Røg og spejle

I lighed med andre alternativer med fast ejendom, der ligger til grund for investeringen, er de fleste af "blæs dit sind med super fantastisk afkast" -metoder blot et lag oven på grundlæggende indkomststrømme.

For eksempel er der uformelle muligheder for fast ejendom, hvor du betaler et gebyr eller en præmie for at have ret til at købe et hus i en bestemt periode til en aftalte pris. Derefter finder du investorer, der betaler mere end din optionskurs for ejendommen. I dette tilfælde er den præmie, du får, i det væsentlige et findergebyr for at matche en person, der leder efter en investering, med en person, der ønsker at sælge - egentlig ikke andet end en ejendomsmæglerprovision. Selvom dette er indkomst, kommer det ikke fra at eje (dvs. holde gerningen til) et stykke fast ejendom. (Se Sådan tjener du penge med ejendomsmuligheder for en mere detaljeret diskussion).

Bundlinjen

Der er flere dokumenterede strategier for at tjene penge i fast ejendom. Vurdering, inflation og indkomst ligger højt på listen, men flere alternative ejendomsinvesteringer findes også. At forstå dine investeringer, risici og om den samlede proces er det værd eller ikke, er op til dig.