Sådan beregnes ROI på en lejebolig

En af de vigtigste grunde til, at folk investerer, er at øge deres formue. Mens motivationen kan variere mellem investorer - nogle vil måske have penge til pensionering, kan andre vælge at sømme penge til andre livsbegivenheder som at have en baby eller til et bryllup - at tjene penge er normalt grundlaget for alle investeringer. Og det betyder ikke noget, hvor du lægger dine penge, uanset om de går ind på aktiemarkedet, obligationsmarkedet eller ejendom.

Fast ejendom er materielle ejendomme, der består af jord, og inkluderer generelt strukturer eller ressourcer, der findes på dette land. Investeringsejendomme er et eksempel på en investering i fast ejendom. Disse købes med det formål at tjene penge gennem lejeindtægter. Nogle mennesker køber investeringsejendomme med det formål at sælge dem efter en kort periode. Uanset intentionen er det vigtigt for investorer, der diversificerer deres investeringsportefølje med fast ejendom, at måle investeringsafkastet (ROI) for at bestemme en ejendoms rentabilitet. Denne artikel tager et kig på, hvad afkastet på investeringen, hvordan du beregner det for din udlejningsejendom, og hvorfor det er en vigtig variabel, du skal vide, inden du foretager et køb.

Key takeaways

• Et afkast på investeringen måler hvor mange penge eller fortjeneste der er foretaget på en investering i procent af omkostningerne til den investering.
• For at beregne den procentvise afkast på investeringen ved et kontant køb skal du tage nettoresultatet eller nettogevinsten på investeringen og dele den med de oprindelige omkostninger.
• Hvis du har et prioritetslån, bliver du nødt til at indregne din udbetaling og pantebetaling.
• Andre variabler kommer i spil, der kan påvirke dit ROI, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, samt dine regelmæssige udgifter.

Hvad er et investeringsafkast (ROI)?

Et afkast på investeringen måler hvor mange penge eller fortjeneste der er foretaget på en investering i procent af omkostningerne til den investering. Det viser, hvor effektivt og effektivt investeringsdollar bruges til at generere overskud. At vide, hvad din ROI giver investorer mulighed for at vurdere, om at sætte penge i en bestemt investering er et klogt valg eller ej.

Afkastet på investeringen kan være for ethvert køretøj — aktier, obligationer, en opsparingskonto, endda et stykke fast ejendom. Det kan være udfordrende at beregne en meningsfuld ROI for en bolig, fordi beregninger let kan manipuleres - visse variabler kan inkluderes eller udelukkes i beregningen. Det kan blive særligt vanskeligt, når investorer har mulighed for at betale kontant eller tage et pant i ejendommen.

Her gennemgår vi to eksempler til beregning af ROI på en boligudlejningsejendom - et kontant køb og et, der er finansieret med et prioritetslån.

Formlen for ROI

ROI = Investeringsgevinst - Investeringsomkostninger InvesteringskostnaderROI \ tekst {} = \ tekst {} \ frac {Gevinst \ på \ Investering \ tekst {} - \ tekst {} Omkostninger \ af \ Investering} {Omkostning \ ved \ investering } ROI = InvesteringsomkostningerVinst ved investering - Investeringsomkostninger

For at beregne overskuddet eller gevinsten på en investering skal du først tage det samlede afkast af investeringen og trække de originale omkostninger for investeringen. Da ROI er et rentabilitetsprocent, giver det os fortjenesten på en investering repræsenteret i procentvise forhold.

Da afkastet på investeringen er en rentabilitetsprocent, repræsenteres fortjenesten i procentvise forhold.

For at beregne det procentvise afkast på investeringen tager vi nettoresultatet eller nettogevinsten på investeringen og dividerer den med de oprindelige omkostninger.

Hvis du for eksempel køber ABC-aktier for $ 1.000 og sælger det to år senere for $ 1.600, er nettoresultatet $ 600 ($ 1.600 - $ 1.000). ROI på bestanden er 60% [$ 600 (nettoresultat) ÷ $ 1.000 (omkostning) = 0, 60].

Beregning af afkastet på lejeegenskaber

Ovenstående ligning synes let nok til at beregne, men husk, at der er et antal variabler, der kommer i spil med fast ejendom, der kan påvirke ROI-numrene. Disse inkluderer udgifter til reparation og vedligeholdelse og metoder til beregning af gearing - det beløb, der er lånt med renter til at foretage den indledende investering.

Ved køb af ejendom kan finansieringsbetingelser have stor indflydelse på investeringens pris. Men at bruge ressourcer som et realkreditregnemaskine kan hjælpe dig med at spare penge ved at hjælpe dig med at finde gunstige renter.

ROI for kontanttransaktioner

At beregne en ejendoms ROI er ret ligetil, hvis du køber en ejendom med kontanter. Her er et eksempel på en lejebolig, der er købt kontant:

• Du betalte $ 100.000 kontant for den udlejede ejendom.
• Lukningsomkostningerne var $ 1.000, og ombygningsomkostningerne beløb sig til $ 9.000, hvilket bragte din samlede investering til $ 110.000 for ejendommen.
• Du samlet $ 1.000 i leje hver måned.

Et år senere:

• Du tjente $ 12.000 i lejeindtægter i disse 12 måneder.
• Omkostninger inklusive vandregning, ejendomsskatter og forsikring udgjorde $ 2400 for året eller $ 200 per måned.
• Dit årlige afkast var $ 9.600 ($ 12.000 - $ 2.400).

Sådan beregnes ejendommens ROI:

• Del det årlige afkast ($ 9.600) med det samlede investeringsbeløb eller $ 110.000.
• ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0, 087 eller 8, 7%.
• Dit ROI var 8, 7%.

ROI for finansierede transaktioner

Beregning af ROI på finansierede transaktioner er mere involveret.

For eksempel købte du de samme $ 100.000 lejeboliger som ovenfor, men i stedet for at betale kontant, tog du et prioritetslån.

• Den nødvendige udbetaling for prioritetslånet var 20% af købsprisen eller $ 20.000 ($ 100.000 salgspris x 20%).
• Lukningsomkostningerne var højere, hvilket er typisk for et prioritetslån, i alt $ 2.500 på forhånd.
• Du betalte $ 9.000 for ombygning.
• Dine samlede udgifter til lommer var $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).

Der er også løbende omkostninger med et prioritetslån:

• Lad os antage, at du har taget et 30-årigt lån med en fast rente på 4%. På de lånte $ 80.000 ($ 100.000 salgspris minus $ 20.000 forskud) ville den månedlige hovedstol og renteudbetalingen være $ 381, 93.
• Vi tilføjer de samme $ 200 om måneden for at dække vand, skatter og forsikringer, hvilket gør din samlede månedlige betaling $ 581.93.
• Lejeindtægter på $ 1.000 pr. Måned udgør $ 12.000 for året.
• Din månedlige kontantstrøm var $ 418, 07 månedligt ($ 1.000 leje - $ 581.93 pantebetaling).

Et år senere:

• Du tjente $ 12.000 i den samlede lejeindkomst for året med $ 1.000 pr. Måned.
• Dit årlige afkast var $ 5.016, 84 ($ 418, 07 x 12 måneder).

Sådan beregnes ejendommens ROI:

• Del det årlige afkast med dine oprindelige udgifter til lommen (udbetalingen på $ 20.000, lukkeomkostninger på $ 2.500 og ombygning til $ 9.000) for at bestemme ROI.
• ROI: $ 5.016, 84 ÷ $ 31.500 = 0, 159.
• Dit ROI er 15, 9%.

Hjem kapital

Nogle investorer tilføjer hjemmets egenkapital i ligningen. Egenkapital er ejendommens markedsværdi minus det samlede udestående lånebeløb. Husk, at egenkapital ikke er kontant i hånden. Du bliver nødt til at sælge ejendommen for at få adgang til den.

For at beregne mængden af ​​egenkapital i dit hjem skal du gennemgå din afskrivningsplan for realkreditlån for at finde ud af, hvor meget af dine pantebetalinger, der gik i retning af at nedbetale lånets hovedstol. Dette opbygger egenkapitalen i dit hjem.

Egenkapitalbeløbet kan føjes til det årlige afkast. I vores eksempel viste amortiseringsplanen for lånet, at i alt $ 1.408, 84 af hovedstolen blev nedbetalt i løbet af de første 12 måneder.

• Det nye årlige afkast inklusive kapitalandelen svarer til $ 6.425, 68 ($ 5.016.84 årlig indkomst + $ 1.408.84 egenkapital).
• ROI = $ 6.425, 68 ÷ $ 31.500 = 0, 20.
• Dit ROI er 20%.

Betydningen af ​​ROI for fast ejendom

Som nævnt ovenfor, ved at vide, hvad ROI er for enhver investering, især fast ejendom, giver investorer mulighed for at blive mere informeret. Før du køber, kan du muligvis estimere dine omkostninger og udgifter såvel som din lejeindkomst. Dette giver dig en chance for at sammenligne den med andre lignende egenskaber. Når du har indsnævret det, kan du derefter bestemme, hvor meget du skal tjene. Hvis du på noget tidspunkt indser, at dine omkostninger og udgifter vil overstige dit ROI, skal du muligvis tage en beslutning om, hvorvidt du vil ride det ud og håbe, at du vil tjene til profit igen, eller om du skal sælge din ejendom så du mister ikke noget.

Andre overvejelser

Selvfølgelig kan der være ekstraomkostninger forbundet med at eje en lejebolig, såsom reparationer eller vedligeholdelsesomkostninger, som skulle være inkluderet i beregningerne, der i sidste ende påvirker ROI.

Vi antog også, at ejendommen var udlejet i alle 12 måneder. I mange tilfælde forekommer ledige pladser især mellem lejere, og manglen på indkomst i disse måneder skal indregnes i dine beregninger.

ROI for en lejebolig er forskellige, fordi det afhænger af, om ejendommen finansieres via et prioritetslån eller betales kontant. Som en generel tommelfingerregel, jo mindre kontant der er betalt på forhånd som en udbetaling på ejendommen, jo større er prioritetslånsbalancen, men jo større er din ROI. Omvendt, jo mere kontant der er betalt på forhånd, og jo mindre du låner, jo lavere er din ROI, da dine oprindelige omkostninger ville være højere. Med andre ord giver finansiering dig mulighed for at øge din ROI på kort sigt, da dine startomkostninger er lavere.

Det er vigtigt at bruge en konsistent tilgang, når man måler ROI for flere egenskaber. Hvis du for eksempel inkluderer husets egenkapital i vurderingen af ​​en ejendom, skal du medtage egenkapitalen for de andre ejendomme, når du beregner ROI for din ejendomsportefølje.