Hjemvurderinger: Din nøgle til en vellykket refinansiering

Når du refinansierer dit prioritetslån, hænger alt sammen på vurderingen. Hvis dit hjem værdi er så lav, at du er under vand, kan du ikke refinansiere. Hvis din vurderingsværdi sætter din egenkapital på under 20%, sidder du fast ved at betale for privat prioritetsforsikring (PMI) eller bringe kontanter til bordet for at foretage en refinansiering af kontanter. Desuden får du muligvis ikke den laveste rente, da långivere anser låntagere med mindre egenkapital for at være mere risikable. Hvis du overvejer at refinansiere, skal du forstå bedømmelsens væsentlige rolle i processen.

Hvad er en hjemmevurdering?

En vurdering er en licenseret eller certificeret professionel udtalelse om et hjem værdi leveret af en uinteresseret tredjepart. Takstmanden får betalt for at levere servicen ved at værdsætte dit hjem, men har ingen hud i spillet, når det kommer til, om du er i stand til at refinansiere som følge af den værdi, de ankommer til. I en refinansieringstransaktion beskytter vurderingen banken ved at sikre, at den ikke låner låntager mere penge, end ejendommen er værd. Hvis ejendommen senere afskærmes af en eller anden grund, ønsker långiveren at være i stand til at videresælge ejendommen og få sine penge tilbage.

En takstmand besøger dit hjem i mellem 30 og 45 minutter for at måle dets dimensioner, undersøge dets faciliteter og evaluere dets generelle tilstand, både indvendigt og udvendigt, ved at tage billeder af det udvendige, garagen og ethvert indvendige rum. De undersøger derefter posterne over egenskaber, der ligner din - ideelt set ejendomme i dit kvarter, der for nylig er solgt. Baseret på hjemmebesøget og disse poster kommer takstmanden til en professionel udtalelse om, hvor meget din ejendom ville sælge for, hvis du markedsfører den. Banken bruger denne værdi - sammen med din indkomst, aktiver og kredithistorie - til at bestemme, hvor meget den vil låne dig.

Key takeaways

• En husejer, der planlægger at refinansiere et prioritetslån, skal først få en vurdering, som typisk koster $ 300 til $ 500 for et enkelt familiens hjem.
• Takstmanden, en uafhængig professionel, vurderer et hjem grundigt - personligt - og undersøger lignende egenskaber, før han ankommer til en værdiansættelse for hjemmet.
• Opfriskning af et hjem malingsjob, rydding af rod og påpegning af skjulte funktioner kan medvirke til at øge oddsen for en høj vurdering.
• Hvis vurderingen er lav, kan en indbetalt refinansiering hjælpe dig med at nå 80% egenkapital og undgå privat prioritetsforsikring. Hvis du er under vand, er du muligvis nødt til at vente på, at hjemmets værdier stiger.

Hjemvurderingen: nøglen til en vellykket refinansiering

Sådan fungerer hjemmevurderingerne

To typer refinansieringstransaktioner kræver ikke en vurdering - Federal Housing Administration's strømline refinansiering og Veteranadministrationens rentenedsættelses refinansieringslån. Alle andre typer refinansieringstransaktioner kræver en vurdering.

Forbundsregler dikterer, hvordan långivere og bedømmere skal opføre sig under hele vurderingsprocessen. Efter boligkrisen ønskede regeringen at øge vurderingsuafhængigheden for at forhindre muligheden for udlån baseret på oppustede boligværdier. Dodd-Frank-loven og Loven om sandhed i udlån kræver nu, at vurderinger vurderes "uafhængigt og frit for upassende indflydelse og tvang."

Fordi føderale krav til uafhængighedskravet definerer et snævert omfang af acceptabel interaktion mellem en takstmand og låneansvarlige, er långivere bange for, at enhver kontakt med takstmenn kunne fortolkes som overtrædelse af loven ved at forsøge at påvirke takstmannens mening, inden vurderingen er afsluttet. Långivere fejler på siden af ​​forsigtighed for at undgå muligheden for alvorlig disciplinær handling. Låneansatte og mæglere kan ikke vælge takstmanden, og heller ikke låntageren. Låntagere kan heller ikke indsende en vurdering, der blev udført for en anden långiver, selvom de "måske fortæller banken, at der findes en anden vurdering, og banken kan anmode om vurderingsrapporten direkte fra den anden institution."

Långiveren bestiller ofte vurderingen gennem en tredjepart, der kaldes et vurderingsadministrationsselskab (AMC). ”Brug af en AMC er ikke et krav, men det er den almindelige tilgang til vurderingsuafhængighed, ” siger Joe Parsons, seniorlånsrådgiver hos Pinnacle Capital Mortgage i Dublin, Californien, en regional bankmand og realkreditmægler.

Mange långivere - især små, lokale - har direkte henvisningsforhold til et lille panel af bedømmere og bruger ikke en AMC. Eller långiveren kan have en intern uafhængig vurderingsafdeling. Takstmanden skal have lokal viden om området (kaldet markedskompetence). Takstmenn forventes at følge de ensartede standarder for professionel vurderingspraksis, der er udstedt af vurderingsfonden, en professionel organisation, skønt disse standarder ikke er lovlige.

Hjemmevurderingsgebyrer

Vurderingsgebyrer varierer afhængigt af staten, men bedømmere skal opkræve sædvanlige og rimelige gebyrer for området. Forvent at betale $ 300 til $ 500 for en vurdering af et standard enfamiliehus. ”Mere komplekse ejendomme er dyrere, fordi inspektionen tager mere tid, ” siger Erin Benton, vicepræsident for Decorum Valuation Services, et vurderingsadministrationsselskab i Ellicott City, Md.

Du skal betale gebyret på forkant på tidspunktet for vurderingen og ikke ved lukningen, for uanset om dit lån lukkes, vurderede takstmanden stadig arbejdet. Selvom gebyret kan virke værd, hvis det giver dig mulighed for at få de refinansieringsbetingelser, du ønsker, kan det virke som spild af penge, hvis en lav vurdering betyder, at du ikke kan refinansiere.

Da långivere ikke kan diskutere et hjems værdi eller forventet ”målværdi” med en takstmand på tildelingstidspunktet, kan husejere ikke få en takstmanns kuglepladsestimat for, om deres hjem sandsynligvis vurderer højt nok til, at de kan refinansiere, før de betaler for tjenesten, som de kunne før de nye regler. I bedste fald kan du søge efter nylige sammenlignelige salg på websteder som Zillow og Redfin, men deres poster kan være ufuldstændige.

En anden mulighed er at bede en ejendomsmægler om at foretage en sammenlignende markedsanalyse og give dig udskrifter af det nylige sammenlignelige salg fra Multiple Listing Service, siger Bruce Ailion, en agent med RE / MAX Greater Atlanta. Spørg pænt, da agenten vil gøre dig en fordel - i modsætning til ved et hussalg, tjener han eller hun ingen provision fra din refinansiering.

Hjælp til en high-end vurdering

Værdien, som takstmanden giver dit hjem, afhænger i vid udstrækning af de nylige salgspriser på sammenlignelige ejendomme, men du tager fejl, hvis du tror, ​​at du ikke kan gøre noget for at hjælpe dit hjem med at komme ind i den høje ende af dens potentielle vurderingsværdi.

At få dit hjem vurderet ligner det at gå på en første date, siger Ailion. Selvom du ikke har nogen idé om, hvordan din partner vil kunne lide eller evaluere dig, forbedrer det at være velplejet væsentligt dine chancer for at blive betragtet som attraktiv. ”Så er det med vurderingen, ” siger han. ”Din ejendom skal være pæn og ren, ren og let at inspicere. Alle kæledyr skal være indeholdt og lugte maskeret. Du ønsker ikke, at takstmanden skal skynde sig at komme ud. ”

Her beskrives, hvordan certificeret boligvurderingsmand Ralph J. Vaccari, præsident for Vaccari & Associates i Marblehead, Mass., Beskriver sin tilgang til jobbet: ”Generelt skal det ikke gøre noget, hvis din græsplæne ikke klippes, eller dit hus er rodet. Det er dog vigtigt at indse, at et beskidt eller ubesværet hjem kan øge udseendet på slid ud over det normale, og at tilstanden faktisk kan påvirke værdien. ”

Ifølge Vaccari bekymrer sig vurderingsmanden om følgende:

• Udvendig og indvendig tilstand
• Samlet antal rum
• Funktionalitet, inklusive interiørrumdesign og -layout, og funktionel forældelse
• Forbedringer af køkkener og badeværelser, vinduer, taget og husets systemer (varme, elektrisk og VVS) i løbet af de foregående 15 år, der gør hjemmet mere opdateret, funktionelt og levende efter dagens standarder
• Tilstand og alder på hjemmets systemer
• Udvendige faciliteter, såsom garager, dæk og verandaer
• Beliggenhed
• Uudviklende funktioner, såsom et udvendigt udseende, der er uforenelige med resten af ​​kvarteret

Det er en god ide at påpege funktioner, der muligvis ikke umiddelbart fremgår, der potentielt kan tilføje takstmannens opfattelse af værdi, siger Parsons.

Før takstmanden kommer

At forberede dit hjem til en takstmanns besøg er imidlertid anderledes end at forberede det til en potentiel køber. ”Når du åbner dit hjem for en potentiel køber, ønsker du at udløse følelsesmæssige reaktioner, ” siger Parsons. ”Som sælger ønsker du, at køberen skal kunne forestille sig, hvor glade og behagelige de vil være der. Ingen sådanne subjektive overvejelser gælder for en vurdering. ”

Vaccari tilføjer, at en boligejer ikke ville foretage en ændring, såsom at rippe op gammelt tæppe for at afsløre hårdt trægulve, for en vurdering, som han eller hun måske for en sælger. Men opfriskning af husets maling, både indvendigt og udvendigt, kan hjælpe, ligesom rydding kan fjernes for at give fuld adgang til og visning af alle områder i hjemmet, inklusive kælderen. Til sidst, siger Ailion, "Hvis skatteregistreringerne er forkerte, skal du påpege det."

Ellers siger Vaccari, det er takstmannens ansvar at opdage problemer og stille spørgsmål, hvor det er berettiget.

Hvis du sikrer en god vurdering

Tillykke! Du har afsluttet et stort skridt i at refinansiere dit prioritetslån. Nu er det tid til at gå gennem den næste række trin med din låneansvarlig. Hvis du har sikret dig en gunstig vurdering, skal du bruge et værktøj som Consumer Financial Protection Bureau's realkreditlommeregner til at undersøge rentesatser på et refinansieret prioritetslån til et hjem til din værdi. At være bevæbnet med disse tal kan give dig en vis forhandlingsstyrke, når du mødes med din långiver.

Hvis du vil appellere til en lav vurdering, har du en bedre chance for at få succes, hvis du tilbyder stærke data til støtte for din sag.

Få en anden udtalelse

Nogle gange er vurderingsværdien ikke kun lavere, end du gerne vil have den, men lavere end du tror, ​​at dit hjem er værd. ”En vurdering er kun en persons mening, ” siger Ailion. ”Selvom dette er en uddannet og veluddannet mening, som med alle erhverv, er der gode og dårlige udøvere.”

I betragtning af de strenge føderale regler, der regulerer processen, er der noget, du kan gøre ved en lav vurdering? ”Hvis husejeren ikke kan lide værdien af ​​vurderingen, kan de skrive et appelbrev til långiveren eller AMC, men chancen for, at en takstmand ændrer sin mening er meget slank, medmindre husejeren har overvældende bevis for, at værdien er slukket, ”siger Benton.

Din appel vil kun lykkes, hvis du viser, at takstmanden har foretaget en betydelig fejl, f.eks. At angive firkantede optagelser eller rumtæller forkert; ignorering af en vigtig rekreative faciliteter, såsom en pool eller spa; eller se bort fra et sammenligneligt salg, der muligvis understøtter en højere værdi, mens "kirsebærplukning" er en mindre passende sammenlignelig, der ville indikere en lavere værdi, siger Parsons.

Du kan også lave en sag, siger Ailion, ved at påpege, at de anvendte sammenlignelige var i et underordnet skoledistrikt eller en underordnet underafdeling, som ikke havde en husejers forening med svømmebassiner og tennisbaner, at alle sammenlignelige ting var nød eller fast ejendom ejede salg, eller at de har andre negative eksternaliteter, der påvirker værdien, såsom at være på en travl gade. ”Forklar, hvorfor de er forskellige og ikke ligner din. Du skal bevise, at noget er i fejl med de valgte sammenlignelige ting, ”siger Ailion.

Dine muligheder, når vurderingen er lav

Hvis du ikke med succes kan udfordre en lav vurdering, hvordan sikrer du dig, at refinansieringen gennemgår? Hvis vurderingen sætter dig på mindre end 80% af egenkapitalen, overholder du ikke den nødvendige 80% lån-til-værdi-ratio og bliver nødt til at betale PMI, medmindre du vælger at foretage en indbetalt refinansiering.

Hvis vurderingen sætter dig på mindre end 80% af egenkapitalen, kan du foretage en refinansiering med kontanter og tilføje nok penge ved afslutningen til at komme til det magiske 80% lån-til-værdi-forhold og undgå PMI.

Du kan også vælge at betale PMI for nu. Hvis boligværdierne fortsætter med at stige, kan du levere et tilsvarende salg til din panteservicemedarbejder og bede det om at fjerne PMI, selvom du endnu ikke har betalt meget af din hovedstol. Hvis vurderingen afslører, at du er under vand, er det eneste, du kan gøre, at vente på, at markedet forbedres, medmindre du er kvalificeret til et program som High LTV Refinance Option fra Fannie Mae eller FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), der havde tilbudt statlig hjælp til husejere, der var under vand, udløb i slutningen af ​​2018.

Hjemvurderinger: Den nederste linje

At forstå, hvordan vurderingsprocessen fungerer, giver dig den bedste chance for at få en takstmand til at tildele din ejendom den højest mulige værdi. Vurderinger kommer ikke altid ind på de værdier, som låntagere håber på, og de er en menneskelig proces med plads til subjektivitet og fejl. Du kan appellere til en lav vurdering, men du lykkes kun med stærke data til at sikkerhedskopiere dig.