Afskærmning
Afskærmning er den juridiske proces, hvormed en långiver tager kontrol over en ejendom, udsætter husejeren og sælger hjemmet, efter at en husejer ikke er i stand til at foretage fulde hovedstol- og renteudbetalinger på hans eller hendes pant, som fastsat i pantekontrakten.
Nedbrytning af afskærmning
Afskærmningsprocessen stammer fra dens retsgrundlag fra et pantelån eller en tillidskontrakt, som giver långiveren ret til at bruge en ejendom som sikkerhed, hvis køberen ikke opretholder sin eller hendes tilbagebetalingsforpligtelse.
Så snart en låntager undlader at foretage et lån eller en pantebetaling til tiden, bliver lånet kriminelt. Afskærmningsprocessen begynder, når en låntager misligholder eller går glip af et lån eller en pantebetaling. På dette tidspunkt vil en husejer som standard blive underrettet af långiveren. Tre til seks måneder efter, at husejeren går glip af en pantebetaling, under forudsætning af, at pantelånet stadig er kriminelt, og husejeren ikke har udgjort de ubesvarede betalinger inden for en specificeret afdragsfri periode, vil långiveren begynde at afskærme. Jo længere bag låntageren falder, desto vanskeligere bliver det at indhente betalinger, fordi långivere lægger gebyrer for betalinger, der er for sent, ofte efter 10 til 15 dage.
Afskærmningsprocessen varierer efter stat
Hver stat har sine love, der regulerer afskærmningsprocessen, herunder de meddelelser, en långiver skal offentliggøre offentligt, husejers muligheder for at bringe lånet løbende og undgå afskærmning samt tidslinjen og processen til salg af ejendommen.
En afskærmning, som i selve handlen for en långiver, der beslaglægger en ejendom, er typisk det sidste trin efter en lang forhåndsafskærmningsproces, som kan omfatte flere alternativer til afskærmning, herunder mange, der kan formidle en afskærmnings negative konsekvenser for både køberen og sælger. Som med afskærmninger har stater deres love til at håndtere denne proces.
I 22 stater - herunder Florida, Illinois og New York - er afskærmning af domstolene normen, hvilket betyder, at långiveren skal gå gennem domstolene for at få tilladelse til at afskærme ved at bevise, at låntageren er kriminel. Hvis afskærmningen godkendes, auktionerer den lokale lensmann ejendommen til den højeste byder for at forsøge at inddrive, hvad banken skylder, eller banken bliver ejer og sælger ejendommen gennem den traditionelle rute for at inddrive sit tab. Hele retsafskærmningsprocessen, fra låntagers første, mistede betaling gennem långiverens salg af hjemmet, tager normalt 480 til 700 dage, ifølge Mortgage Bankers Association.
De øvrige 28 stater - inklusive Arizona, Californien, Georgien og Texas - bruger primært ikke-retlig afskærmning, også kaldet salgsmakten, som har en tendens til at være hurtigere og ikke går gennem domstolene, medmindre husejeren sagsøger långiveren.
I nogle tilfælde foretager långivere justeringer af låntagers tilbagebetalingsplan, så han / hun har råd til betalingerne og dermed beholder ejerskabet. Denne situation er kendt som en særlig modståelse eller pant modifikation.
Konsekvenser af afskærmning
Hvis en ejendom ikke sælger på en afskærmningsauktion, eller hvis den ellers aldrig gik gennem en, overtager långivere - ofte banker - typisk ejerskab af ejendommen og kan tilføje den til en akkumuleret portefølje af afskærmede ejendomme, også kaldet fast ejendom (REO ). Afviste egenskaber er typisk let tilgængelige på bankers websteder. Sådanne ejendomme kan være attraktive for ejendomsinvestorer, fordi banker i nogle tilfælde sælger dem til en rabat til deres markedsværdi, hvilket naturligvis igen påvirker långiveren negativt. (Se mere om dette her: Køb af et afskåret hus).
For låntageren kan en afskærmning forblive på en kreditrapport i syv år. Den påvirkning, en afskærmning har på ens FICO-score, mindskes dog med tiden pr. FICO.