Første gang Homebuyer's Guide

Udfordringen med at købe et hjem for første gang kan virke så afskrækkende, at det er fristende at enten bare gå med det første sted i din prisklasse eller fortsætte med at leje. For at hjælpe dig med at afmystificere processen og få mest muligt ud af købet, undersøger vi, hvad du skal overveje, før du køber, hvad du kan forvente af selve købsprocessen og nogle nyttige tip til at gøre livet lettere efter dig køb dit første hjem.

Hvem er en første gang homebuyer?

US Department of Housing and Urban Development (HUD), en første gang homebuyer, er en person, der opfylder en af ​​følgende betingelser:

• En person, der ikke har ejet en hovedbolig i tre år. En ægtefælle betragtes også som en første gangs huskøber, hvis han eller hun opfylder ovenstående kriterier. Hvis du har ejet et hjem, men din ægtefælle ikke har gjort det, kan du købe et sted sammen som førstegangshusejere.
• En enlig forælder, der kun har ejet et hjem med en tidligere ægtefælle, mens han var gift.
• En fordrevet hjemmeværende, der kun har ejet med en ægtefælle.
• En person, der kun har ejet en hovedbolig, som ikke er fast tilknyttet et permanent fundament i overensstemmelse med gældende regler.
• En person, der kun har ejet en ejendom, der ikke var i overensstemmelse med statlige, lokale eller model bygningskoder - og som ikke kan bringes i overensstemmelse med mindre end omkostningerne ved opførelse af en permanent struktur.

Overvejelser, før du køber

Den første ting, du har brug for for at afgøre, er, hvad dine langsigtede mål er, og derefter, hvordan boligejerskab passer ind i disse planer. Nogle mennesker er bare på udkig efter at omdanne alle disse "spildte" huslejeindbetalinger til pantebetalinger, der faktisk giver dem noget håndgribeligt. Andre ser hjemmeejerskab som et tegn på deres uafhængighed og nyder ideen om at være deres egen udlejer. At indsnævre dine mål for stort billede af husejere vil pege dig i den rigtige retning. Her er fem spørgsmål, du kan stille dig selv:

1. Hvilken type hjem passer bedst til dine behov?

Du har flere muligheder, når du køber en bolig, et traditionelt enfamiliehus, en duplex, et rækkehus, en condo, en co-op (borettslag) eller en familiehus med to til fire enheder. Hver valgmulighed har sine fordele og ulemper, afhængigt af dit mål for husejere, så du skal beslutte, hvilken type ejendom der hjælper dig med at nå disse mål. Du kan også spare på købsprisen i enhver kategori ved at vælge en fixer-øvre, selvom det er meget mere, end du forhandlede om, hvor meget tid, svedkapital og penge der er forbundet med at gøre en fixer-upper til dit drømmehus.

1. Hvilke specifikke funktioner har dit ideelle hjem?

Selvom det er godt at bevare en vis fleksibilitet på denne liste, foretager du måske det største køb i dit liv, og du fortjener, at dette køb passer til dine behov og ønsker så tæt som muligt. Din liste skal omfatte grundlæggende ønsker, som kvarter og størrelse, helt ned til mindre detaljer som badeværelselayout og et køkken, der leveres med pålidelige apparater.

1. Hvor meget prioritetslån er du kvalificeret til?

Før du begynder at handle, er det vigtigt at få en idé om, hvor meget en långiver faktisk vil være villig til at give dig til at købe dit første hjem. Du tror måske, at du har råd til et hjem på $ 300.000, men långivere synes måske, at du kun er god for $ 200.000, afhængigt af faktorer som hvor meget anden gæld du har, din månedlige indkomst og hvor længe du har været på dit nuværende job. Derudover vil mange ejendomsmæglere ikke bruge tid sammen med klienter, der ikke har afklaret, hvor meget de har råd til at bruge. Du kan overveje at købe et hjem i en tillid.

Det skal du sørge for, at din personlige økonomi er i orden. Generelt, for at kvalificere dig til et boliglån, skal du have god kredit, en historie med at betale dine regninger til tiden og en maksimal gæld til indkomstforhold på 43%. Kreditgivere i disse dage foretrækker generelt at begrænse boligudgifter (hovedstol, renter, skatter og husejere forsikring) til ca. 30% af låntagernes månedlige bruttoindkomst, selvom dette tal kan variere meget, afhængigt af det lokale ejendomsmarked.

Sørg for at få forhåndsgodkendt til et lån, før du afgiver et tilbud i et hjem: I mange tilfælde vil sælgere ikke engang underholde et tilbud, der ikke er ledsaget af en forhåndsgodkendelse af et prioritetslån. Du gør dette dybest set ved at ansøge om et prioritetslån og gennemføre de nødvendige papirer. Det er fordelagtigt at shoppe for en långiver og sammenligne renter og gebyrer ved hjælp af et værktøj som et pantelommeregner eller Google.

Når du er bosat på en långiver og ansøgt, vil långiveren verificere alle de leverede økonomiske oplysninger (kontrol af kreditresultater, verificering af beskæftigelsesoplysninger, beregning af gæld til indkomstforhold osv.). Långiver kan forud godkende låntageren for et vist beløb. Vær opmærksom på, at selvom du er forhåndsgodkendt til et prioritetslån, kan dit lån falde igennem i sidste øjeblik, hvis du gør noget for at ændre din kredit score, som at finansiere et bilkøb.

4. Hvor meget hjem har du faktisk råd?

På den anden side giver undertiden en bank dig et lån til mere hus end du virkelig ønsker at betale for. Bare fordi en bank siger, at den vil låne dig $ 300.000, betyder det ikke, at du faktisk skal låne så meget. Mange første gang huskøbere begår denne fejl og ender ”husfattige” - hvilket betyder, at når de betaler deres månedlige pantebetaling, har de ikke midler tilbage til andre omkostninger, såsom tøj, forsyningsselskaber, ferier, underholdning eller endda mad.

Ligesom med køb af en ny bil, vil du se på husets samlede omkostninger, ikke kun de månedlige pantebetalinger. Naturligvis er den månedlige betaling også vigtig, sammen med hvor meget udbetaling du har råd til, hvor høj ejendomsskatten er i dit valgte kvarter, hvor meget husejernes forsikring vil koste, hvor meget du forventer at bruge til at vedligeholde eller forbedre huset, og hvor meget dine lukkeomkostninger vil være. Hvis du er interesseret i at købe en condo, skal du huske, at du skal betale vedligeholdelsesomkostninger månedligt, fordi du vil være en del af en husejers forening, som samler et par hundrede dollars om måneden fra ejerne af hver enhed i bygningen i form af ejerleje gebyrer. Co-op-ejere betaler også månedlige vedligeholdelsesgebyrer, skønt disse delvis er fradragsberettigede.

5. Har du alvorlige besparelser?

Selv hvis du er kvalificeret til et betydeligt prioritetslån, vil der være betydelige forhåndsomkostninger (som f.eks. Udbetalingen på hjemmet, typisk 20% af den samlede købspris) og lukkeomkostninger også. Så du er nødt til at få penge væk. Når det kommer til at investere med øje for at købe et hjem - et kortsigtet mål - er en af ​​de største udfordringer at holde besparelser i et tilgængeligt, relativt sikkert køretøj, der stadig giver afkast. Hvis du har et år til tre år til at realisere dit mål end et indskudscertifikat kan være en levedygtig mulighed. Det vil ikke gøre dig rig, men du vil heller ikke tabe penge. Den samme idé kan bruges til at købe en kortfristet obligation eller en fast indkomstportefølje, der giver dig en vis vækst, men også beskytter dig mod den stormende karakter på aktiemarkederne.

Hvis boligkøbet sker om seks måneder til et år, vil du ønske at holde pengene likvide. En sparekonto med højt afkast kan være den bedste mulighed. Det er vigtigt at sikre, at det er FDIC-forsikret, så hvis banken går under, kan du stadig have adgang til dine penge op til $ 250.000.

6. Hvem hjælper dig med at finde et hjem og guide dig gennem købet?

En ejendomsmægler hjælper dig med at finde boliger, der imødekommer dine behov og er i din prisklasse, så møder du dig for at se disse hjem. Når du har valgt et hjem at købe, kan disse fagfolk hjælpe dig med at forhandle om hele købsprocessen, herunder give et tilbud, få et lån og færdiggøre papirer. En god ejendomsmæglers ekspertise kan beskytte dig mod de faldgruber, du måtte støde på under processen. De fleste agenter modtager en provision, der betales fra sælgers provenu.

Kreditter til førstegangs huskøbere

Købsprocessen

Nu hvor du har besluttet at tage springet, lad os undersøge, hvad du kan forvente af selve hjemmekøbsprocessen. Dette er en kaotisk tid med tilbud og modbud, der flyver rasende, men hvis du er forberedt på besværet (og papirerne), kan du komme igennem processen med din sundhed mere eller mindre intakt. Her er den grundlæggende progression, du kan forvente:

1. Find et hjem.

Sørg for at drage fordel af alle de tilgængelige muligheder for at finde boliger på markedet, herunder at bruge din ejendomsmægler, søge efter lister online og køre rundt i de kvarterer, der interesserer dig i søgen efter skilte til salg. Læg også nogle følere derude med dine venner, familie og forretningskontakter. Du ved aldrig, hvor en god reference eller bly på et hjem kan komme fra.

Når du seriøst handler efter et hjem, skal du ikke gå ind i et åbent hus uden at have en agent (eller i det mindste være parat til at smide et navn på en, du angiveligt arbejder med). Du kan se, hvordan det muligvis ikke fungerer i din bedste interesse at begynde at handle med en sælgers agent, før du kontakter en af ​​dine egne.

Hvis du har et budget, skal du kigge efter boliger, hvis fulde potentiale endnu ikke er realiseret. Selv hvis du ikke har råd til at erstatte det forfærdelige tapet i badeværelset nu, kan det være det værd at leve med uglinessen et stykke tid til gengæld for at komme ind i et hus, du har råd til. Hvis hjemmet ellers opfylder dine behov med hensyn til de store ting, der er vanskelige at ændre, såsom placering og størrelse, skal du ikke lade fysiske ufuldkommenheder vende dig væk. Førstegangsejendomskøbere skal se efter et hus, de kan tilføre værdi til, da dette sikrer et stød i egenkapitalen for at hjælpe dem op på ejendomsstigen.

2. Overvej dine finansieringsmuligheder og sikre finansiering.

Førstegangshusejere har en bred vifte af muligheder for at hjælpe dem med at komme ind i et hjem - både dem, der er tilgængelige for enhver køber, herunder den føderale boliglån med Federal Housing Authority (FHA), og dem, der er specielt rettet mod neofytter. Mange førstegangsprogrammer til hjemmekøbere tilbyder mindstebetalinger så lave som 3% til 5% (mod standard 20%), og nogle få kræver overhovedet ingen udbetaling.

Førstegangsfødere bør især:

Brug HUDs ressursliste. FHA og dets låneprogram er en del af HUD.

Se til din IRA. Med henblik på IRA-distributionerne er en første gang en boligkøber enhver, der ikke har ejet en nuværende interesse i en mobilhome og husvogne, husbåde og lager, som en lejere i en andelsselskab ejer) de to foregående år. Fordi hver person har et levetidsbeløb på $ 10.000, der kan trækkes straffefri fra hans eller hendes IRA, kunne et par hæve maksimalt $ 20.000 ($ 10.000 fra hver konto) kombineret for at betale for deres første hjem. Bare sørg for at bruge pengene inden for 120 dage, ellers bliver de underlagt 10% -straffen.

Illinois, Ohio og Washington - tilbyde udbetalingshjælp til førstegangshuse, der kvalificerer sig. Typisk er støtteberettigelse i disse programmer baseret på indkomst og kan også have grænser for, hvor dyre en ejendom kan købes. De, der kvalificerer sig, kan muligvis modtage økonomisk hjælp med udbetalinger og lukkeomkostninger samt udgifter til rehabilitering eller forbedring af en ejendom.

Kend til indianske indstillinger. Indfødte amerikanske førstekøbskøbere kan ansøge om et § 184-lån. Dette lån kræver et 1, 5% lån forud for garanti og kun en 2, 25% forskud på lån over $ 50.000 (for lån under dette beløb er det 1, 24%). I modsætning til et traditionelt låns rente, der er baseret på låntagers kreditværdighed, er dette låns rente baseret på den gældende markedsrente. Afsnit 184-lån kan kun bruges til eneboliger (1-4 enheder) og til en primær bopæl.

Vær ikke bundet af loyalitet til din nuværende finansielle institution, når du søger en forudgående godkendelse eller søger efter et prioritetslån: Shop rundt, selvom du kun kvalificerer dig til en type lån. Gebyrer kan være overraskende varierede, ligesom renter på realkreditlån, som naturligvis har en stor indflydelse på den samlede pris, du betaler for dit hjem.

Nogle myndigheder anbefaler også, at du har en back-up-långiver. At kvalificere sig til et lån er ikke en garanti for, at dit lån til sidst vil blive finansieret: Underwriting retningslinjer skift, långiver risikoanalyse ændringer og investormarkeder kan ændre. Der kan være tilfælde af klienter, der underskriver lån og escrow-dokumenter, og derefter får besked 24 til 48 timer før lukningen om, at långiveren frøs finansiering til deres låneprogram. At have en anden långiver, der allerede har kvalificeret dig til et prioritetslån, giver dig en alternativ måde at holde processen på eller tæt på planen.

3. Giv et tilbud.

Din ejendomsmægler hjælper dig med at beslutte, hvor mange penge du vil tilbyde huset sammen med de vilkår, du vil bede om. Din agent vil derefter præsentere tilbudet for sælgers agent; sælgeren vil enten acceptere dit tilbud eller udstede et mod-tilbud. Du kan derefter acceptere eller fortsætte med at gå frem og tilbage, indtil du enten når en aftale eller beslutter at kalde den afslutter.

Før du indsender dit tilbud, skal du tage et nyt kig på dit budget. Denne tidsfaktor i anslåede lukningsomkostninger (som kan være alt fra 2% til 5% af købsprisen), pendlingsomkostninger og eventuelle øjeblikkelige reparationer og obligatoriske apparater, du muligvis har brug for, før du kan flytte ind. Og tænk fremover: Det er let at blød overalt mod højere eller uventede hjælpeprogrammer i dit nye større hjem. Du kan anmode om energiregninger fra de sidste 12 måneder for at få en idé om de gennemsnitlige månedlige omkostninger.

Hvis du når en aftale, foretager du et depositum i god tro, og processen overgår derefter til escrow. Escrow er en kort periode (ofte ca. 30 dage), hvor sælgeren tager huset væk fra markedet med den kontraktmæssige forventning om, at du vil købe huset - forudsat at du ikke finder nogen alvorlige problemer med det, når du inspicerer det.

4. Få en hjemmekontrol.

Selv hvis det hjem, du planlægger at købe, ser ud til at være fejlfrit, er der ingen erstatning for at få en uddannet professionel inspicere ejendommen for kvaliteten, sikkerheden og den generelle tilstand i dit potentielle nye hjem. Du ønsker ikke at sidde fast med en pengegrop eller med hovedpine ved at udføre en masse uventede reparationer. Hvis hjemmekontrollen afslører alvorlige mangler, som sælgeren ikke har afsløret, vil du generelt kunne annullere dit tilbud og få dit indbetaling tilbage. Forhandlinger om at få sælgeren til at reparere eller rabat salgsprisen er andre muligheder.

5. Luk eller gå videre.

Hvis du er i stand til at finde ud af en aftale med sælgeren, eller endnu bedre, hvis inspektionen ikke afslører nogen væsentlige problemer, skal du være klar til at lukke. Lukning involverer dybest set signering af et ton papirarbejde i en meget kort tidsperiode, mens du beder om, at intet falder igennem i sidste øjeblik.

Ting, du vil beskæftige dig med og betale for i de sidste faser af dit køb, kan omfatte at få vurderet hjemmet (prioritetsselskaber kræver dette for at beskytte deres interesse i huset), og foretage en titelsøgning for at sikre dig, at ingen andre end sælgeren har et krav på ejendommen, opnår privat realkreditforsikring eller et piggyback-lån, hvis din udbetaling er mindre end 20%, og fuldfører realkreditpapirer. Andre lukkeomkostninger kan omfatte lånets oprindelsesgebyrer, titelforsikring, undersøgelser, skatter og kreditrapportomkostninger.

Tillykke Ny husejer ... Hvad nu?

Du har underskrevet papirerne, betalt flytterne, og det nye sted begynder at føles som hjemme. Game over, ikke? Ikke helt. Husejereomkostninger strækker sig ud over udbetalinger og månedlige pantebetalinger. Lad os nu undersøge nogle sidste tip til at gøre livet som en ny boligejer sjovere og mere sikre.

1. Bliv ved med at spare.

Med husejerskab kommer store uventede udgifter, som at udskifte taget eller få en ny vandvarmer. Start en nødsituationskasse til dit hjem, så du ikke bliver fanget, når disse omkostninger uundgåeligt opstår.

1. Udfør regelmæssig vedligeholdelse.

Med den store mængde penge, du lægger i dit hjem, skal du sørge for at passe godt til det. Regelmæssig vedligeholdelse kan reducere dine reparationsomkostninger ved at lade problemer løses, når de er små og håndterbare.

1. Ignorer boligmarkedet.

Det betyder ikke noget, hvad dit hjem er værd på et givet tidspunkt bortset fra det øjeblik, hvor du sælger det. At være i stand til at vælge, hvornår du sælger dit hjem, snarere end at blive tvunget til at sælge det på grund af jobflytning eller økonomisk nød, vil være den største afgørende for, om du vil se et solidt overskud fra din investering.

1. Stol ikke på at dræbe dit hjem for at finansiere din pension.

Selvom du ejer et hjem, skal du fortsat spare maksimalt på dine pensionskonti hvert år. Selvom det kan synes svært at tro for enhver, der har observeret formuerne, som nogle mennesker har foretaget under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis dræbe, når du sælger dit hus. Hvis du vil se på dit hjem som en kilde til formue i pension, skal du overveje, at når du har betalt dit prioritetslån, kan de penge, du brugte til månedlige betalinger, bruges til at finansiere nogle af dine leve- og medicinske udgifter ved pensionering .