9 ting at vide om husejernes foreninger

Mange beboelsessamfund har en husejers forening (HOA) struktur til at hjælpe med at opretholde en ren og sammenhængende atmosfære i nabolaget. Når du køber et ejerlejlighed, rækkehus eller enebolig inden for "en planlagt udvikling", kan du også støde på HOA-strukturen.

Mens HOA til tider skåner husejeren for et vist ansvar, kan de også komme med nogle husejers forpligtelser. Før du køber et hjem, der gør dig til en del af et HOA, er det her, du har brug for at vide, og de spørgsmål, du skal stille både foreningen og dig og din familie.

Planlagte udvikling HOAs

At flytte ind i en planlagt udvikling kræver ofte, at du tiltræder lokalsamfundets husejere-forening (HOA) og betaler dets gebyrer for at dække vedligeholdelse af fællesarealer, delte strukturer og udvendigt. Medlemskab binder dig også til foreningens pagter, betingelser og begrænsninger (CC&R). Disse regler kunne modvirke din drøm om at have en lilla hoveddør, f.eks. Eller om at forlade din RV i indkørslen, da CC & R'erne typisk inkluderer bestemmelser om dit hjems udseende og de køretøjer, du kan parkere uden for det.

Statistisk set har amerikanere en chance for hver femte leve i et hjem, der er en del af et HOA, ifølge en dataanalyse af den anvendte mikroøkonom Wyatt G. Clarke. Siden Clarkes skøn blev udarbejdet (i 2017) er ejendomme med HOA'er steget yderligere.

Er livet i en planlagt udvikling en god mulighed for dig? Og i bekræftende fald, hvilke har HOA'er, der passer bedst til dig? Svarene på disse spørgsmål afhænger ikke kun af din økonomi, men af ​​din entusiasme for fælles bekvemmeligheder, tolerance for regler og regler og komfort med selvstyre - da de fleste HOA'er overvåges af frivillige, der lever i udviklingen.

9 tip til håndtering af husejernes foreninger

1. Gebyrer varierer vidt

En Trulia-undersøgelse, der brugte American Community Survey-registreringer, fandt månedlige HOA-gebyrer i gennemsnit $ 331 om måneden i 2015. Gennemsnittene varierede fra et lavt niveau på $ 218 i Warren, Mich., Til et højt på $ 571 i New York City. Trulia fandt, at afgifter generelt var højere i ældre bygninger og komplekser med samlet set flere enheder.

Antallet og størrelsen på udviklingsfaciliteterne påvirker også priserne, ifølge Nate Martinez, en ejendomsmægler hos RE / MAX Professionals i Glendale, Ariz, for eksempel en udvikling, der er beskyttet af en port, og som har et klubhus og en golfbane, vil sandsynligvis opkræve højere gebyrer end en, der tilbyder minimal sikkerhed og kun et beskedent fælles område.

Gebyrer kan variere selv inden for en udvikling på grund af variationer i firkantede optagelser, placering og orientering, som alle kan påvirke, hvor meget vedligeholdelse ejendommen vil kræve.

De fleste multiple listing services (MLS'er) inkluderer HOA-gebyrer i ejendomsfortegnelsen. Det skal sikre, at du kan få adgang til oplysningerne via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com og andre fortegnelseswebsteder, ifølge Martinez.

Du skal også finde ud af, hvor ofte gebyrerne er steget over tid og med hvor meget. Hvis du kan, få en udskrevet historie over HOA-kontingent pr. År i de sidste 10 år. Martinez siger, at gebyrerne for en HOA typisk ikke øges mere end årligt. I Martinez 'erfaring er, at HOA-stigninger sædvanligvis kortlægges tre til fem år i forvejen ved hjælp af estimater af de fremtidige omkostninger ved forsyningsselskaber, arbejdskraft, vedligeholdelse og mere.

Undersøg disse fremskrivninger, hvis de er tilgængelige. Da det kun er skøn, foreslår Martinez, at du også tjekker det beløb, hvormed gebyrer må forhøjes hvert år under HOAs vedtægter. I et nyt kompleks kan denne undersøgelse hjælpe med at afgøre, om de oprindelige HOA-gebyrer er attraktivt, endda kunstigt, underpris for at tiltrække husejere og vil kunne øges markant over tid for at dække forskellen mellem indtægter og omkostninger.

Alternativt kan det modsatte også være tilfældet - det vil sige, HOA-gebyrer for nyudvikling kan faktisk falde lidt over tid, efterhånden som flere boliger føjes til udviklingen, og flere husejere er tilgængelige for at dele HOAs faste omkostninger.

2. Hvad du får varierer, også

Når du køber et hjem i et administreret samfund, køber du faktisk et bundt af lovlige forpligtelser og rettigheder ud over det fysiske boligareal, siger John Manning, administrerende mægler hos RE / MAX på Market i Seattle. De præcise rettigheder, tjenester og faciliteter, som HOA er ansvarlige for, kan variere lige så vidt som de gebyrer, der opkræves. ”Et gated community kan have gatevedligeholdelse som den eneste aftale mellem husejere, eller der kan være et HOA på plads med en juridisk myndighed til at styre meget mere, ” siger han.

Se på hvad der er inkluderet (og ikke inkluderet), der vil påvirke din husholdnings økonomi. Skal du f.eks. Betale for affaldshentning? Er værktøjer inkluderet? Hvilke? Hvad med kabel- og / eller internettjeneste?

Husk, at du betaler for frynsegoder, såsom rekreative faciliteter, uanset om du bruger dem eller ej. Find ud af timerne for bekvemmeligheder, såsom pooler og tennisbaner, for at afgøre, om de vil arbejde med din tidsplan. Hvis du skulle tro, at du vil dele disse faciliteter med venner eller familie, skal du kontrollere de regler og gebyrer, der vedrører brug af gæster.

Line op gebyrerne - og deres inkluderinger og eksklusioner - mod gebyrer for anden udvikling i området, især dem, der allerede er på din shortlist. ”Hvis du vil vide om HOA-intervaller for din region, ville den bedste ressource være gennem en professionel ejendomsmægler, der er vidende om husejereforeninger, ” siger mægler Manning.

3. Yderligere gebyrer kan anvendes

En HOA kan anvende en af ​​flere tilgange til økonomisk styring. Disse valg påvirker især, hvordan det finansierer uventede udgifter og sådanne kapitalinvesteringer som erstatning for et VVS-system.

Ifølge John Manning, administrerende mægler hos RE / MAX på Market i Seattle, “Nogle foreninger foretrækker en stor kontantreserve til rådighed for at imødekomme vedligeholdelses-, lovlige eller ledelsesforpligtelser, når de opstår. Andre har lavere gebyrer og er afhængige af særlige vurderinger - midler, der opkræves uden for HOA-gebyrer - til reparationer og vedligeholdelse. ”Disse afgifter svarer til de skattevurderinger, som undertiden opkræves af lokale myndigheder.

Sådan fungerer vurderingsvejen: Når en større udgift, såsom udskiftning af tag eller elevator, kommer op - og HOAs reserver mangler midler til at betale for det - kan foreningen opkræve hver husejere en særlig vurdering. Disse afgifter kan være på tusinder af dollars.

Ifølge Manning vil størrelsen på reservefonden ikke kun afhænge af HOAs tilgang, men også af bygningens alder, tilstand og faciliteter. Udviklingen udarbejder ofte flerårige planer for reparationer og kapitalinvesteringer, inklusive deres årlige omkostninger og den forventede balance i reservefonden på det tidspunkt, hvor udgifterne er nødvendige.

Bed om at se disse dokumenter, og vær særlig opmærksom på, hvor godt de nødvendige udgifter stemmer overens med reservefondens saldo. Professionel hjælp kan være værdifuld, når du porer over disse regneark. Hans virksomheds, Manning siger, er at "få kunderne til at diskutere årsregnskabet med en CPA [som er en] ekspert i analyse af [udvikling"] økonomi. "

HOA skal kunne give en sådan liste. Spørg også, om der er planlagt særlige vurderinger i fremtiden. Bemærk, at stordriftsfordele kan betyde, at særlige vurderinger for en bestemt kapitaludgift kan være mindre i HOA'er, der har mange medlemmer og højere i mindre HOA'er, hvor en lignende udgift vil have færre husejere til at finansiere den.

4. Gebyrer og din prioritetsgodkendelse

Når du overvejer et køb af ejendom i en planlagt udvikling, vil du naturligvis faktorere virkningen af ​​dens HOA-gebyrer i din samlede økonomi. Så også vil potentielle prioritetsudbydere.

Som de gør med ejendomsskatter (som for øvrig ikke er inkluderet i HOA-gebyrer ved de fleste udviklinger), vil bankerne overveje dine månedlige HOA-gebyrer, når de beslutter, hvor stort et prioritetslån du vil have råd til. Som et resultat kan du kæmpe med irriterende afvejninger, når du beslutter dig for ejendomme. Højere HOA-gebyrer kan give dig et mindre godkendt beløb at bruge på dit hus sammenlignet med at vælge en alternativ ejendom med lave eller ingen gebyrer.

Interessant nok reducerer tilstedeværelsen af ​​gebyrer ikke nødvendigvis værdien af ​​en ejendom; hvis der er noget, er der bevis for den modsatte effekt. Undersøgelsen fra mikroøkonom Clarke fandt, at efter udligning for hjemmestørrelse og placering, ejendomme, der var en del af en HOA solgt for i gennemsnit omkring 4% mere end dem, der ikke var i en forening. Præmien er højest, fandt han, når huset og udviklingen er ny; det falder med alderen.

Din potentielle långiver kan give antallet af realkreditbetalinger, og du skal allerede have ejendomsskat- og HOA-gebyrnumrene. Hvis du lige er begyndt på din hjemmesøgning - og endnu ikke har forhold til nogen långivere - skal du bruge en online prioritetsregnemaskine til at estimere den sandsynlige pantebetaling for den hovedstol, du søger, og til at indtaste andre relevante oplysninger, inklusive din planlagt nedbetaling.

Igen kan enhver långiver, du taler med, give dette. Alternativt giver mange online realkreditregnemaskiner, inklusive den, vi har linket til ovenfor, også mulighed for at anmode om tilbud fra prioritetsudbydere på renter og maksimalt godkendte beløb.

5. Pagterne tæller

Da reglerne og forskrifterne for et bestemt HOA kan være unikke, skal du ikke stole på brugte oplysninger eller tidligere erfaringer med andre udviklinger for at lære, hvad en HOAs regler og pagter er. Og tænk hårdt over, om du vil være i stand til at leve med dem.

Hvis du ikke kan finde CC & R'erne online, på HOAs websted, skal du bede din ejendomsmægler om at erhverve dem til dig eller få dem ved at kontakte HOA direkte. Sørg for at kontrollere, om dokumentet er opdateret, før du går for langt ind i købsprocessen.

Du kunne finde, at du er begrænset på flere måder, end du måske antager. Ud over at styre dørfarve og lignende, kan CC & R'erne begrænse, hvordan højt dit græs kan vokse, uanset om du kan plante eller fjerne træer, hvilke typer køretøjer du kan parkere på gaden eller i din indkørsel (forbud mod parkering RVs er for eksempel ikke ualmindelige), hvor høje hegn kan være, og hvilke typer af belægninger, du kan bruge på gaden vendt mod vinduer.

Hvis miljøvenlig bolig er en personlig prioritet, skal du tjekke HOAs grønne forudsætninger, begyndende med, hvad der kan plantes omkring dit hjem, og hvordan denne vegetation kan opretholdes.

For eksempel tillader nogle HOA'er ikke xeriscaping, en miljøvenlig form for landskabspleje til tørre klimaer, og det kan begrænse størrelsen og sammensætningen af ​​enhver have, du planter. Reglerne kan også diktere brugen af ​​bestemte gødningsstoffer, pesticider eller sprinkleranlæg til at vedligeholde gården og forbyde lignende kompostbunker og solpaneler.

Se efter sprog, der kan forhindre dig i eller endda bare komplicere, at leje din ejendom ud. Hvad der anses for sædvanligt kan afhænge af jurisdiktion. ”I Seattle-området er det almindeligt at finde forbud mod korttidsudlejning [ferie]. HOAs har en interesse i at begrænse andelen af ​​ikke-ejerbesatte enheder, da pantelångivere kan være tilbageholdende med at låne på bygninger, der har høj lejeplads, ”siger Manning.

6. Konflikthåndtering

Som i ethvert samfund opstår der uoverensstemmelser inden for en planlagt udvikling, undertiden over visse beboere, der bøjer eller bryder reglerne. Før du køber, skal du undersøge, hvordan regler indstilles og håndhæves, og hvilke sanktioner der pålægges regelovertrædere.

Sanktionerne kan være strenge. I nogle HOA'er kan resultaterne omfatte bøder eller sagsøgte eller at HOA placere pant i dit hjem. Vær særlig opmærksom på, om HOA kan afskærme din ejendom for manglende betaling af HOA-gebyrer eller manglende betaling af bøder som følge af overtrædelser af CC&R.

Spørg om processen til løsning af eventuelle konflikter, og hvordan HOA håndterer tilføjelser til eller ændrer reglerne.

Anmod om en liste eller anden bogføring af konflikter og regelovertrædelser, som foreningen har været nødt til at løse. Hvis disse oplysninger ikke indeholder detaljerede retssager, kan du spørge om dem. Sørg for at kontrollere for eventuelle retssager fra tidligere, nuværende eller verserende side, som HOA er involveret i. Gennemgå også resultatet af sådanne sager.

7. HOAs omdømme

Da foreningen hovedsageligt fungerer som en hyper-lokal regering for samfundet, lønner det sig at undersøge, hvem der driver den, og hvor godt disse mennesker fungerer sammen.

Det er meget almindeligt, at HOA'er overvåges af beboere i samfundet, der besidder deres positioner som frivillige og vælges af foreningsmedlemmer. Nogle foreninger administreres dog fuldstændigt professionelt. Hvis et privat firma administrerer HOA, skal du undersøge sit omdømme, før du køber. Hvis HOA har nogle medarbejdere, eller virksomheder, som det udlejer opgaver til, skal du spørge om disse enheder og det arbejde, de udfører.

Tal hvis du kan med nogle af bygningens nuværende ejere - fortrinsvis dem, der ikke er i HOA-bestyrelsen og har boet i bygningen i flere år. Hvor kollegialt fungerer bestyrelsen? Behandles meningsforskelle normalt civilt og konstruktivt? Vær opmærksom på indikationer på hyppigt, endda evigvarende drama. Som med nogle andre styrende organer, kan HOA'er hæmmes af egoisme, magtspil og småpolitik.

Planlæg tid til at tale med HOA-præsidenten for at få en fornemmelse af, om du vil have denne person til at træffe beslutninger på dine vegne om udviklingen. Spørg præsidenten også om interessen blandt beboerne for at fungere i bestyrelsen: Er der stor motivation til at gøre det, eller relativ ligegyldighed? Denne samtale kan også motivere dig (eller ikke) til selv at fungere i bestyrelsen en dag, et skridt, der kræver at blive valgt og opgive lidt fritid til dit nye ansvar.

8. Overholdelse af HOA

Stol ikke på at blive ordentligt advaret om eventuelle langvarige problemer mellem foreningen og den nuværende ejer af et hus, der interesserer dig. Undladelse af at spørge om disse problemer rettidigt kan resultere i, at du arver dem, når du overtager ejendommen.

Nogle potentielle problemer kan være åbenlyse, såsom død eller vokset anlægsarkitektur eller flassende maling. Omvendt har ejeren foretaget udvendige forbedringer eller andre ændringer af ejendommen uden at få HOA-godkendelse? Hvis disse ændringer ikke overholder reglerne, hvad kan der ske med dig, hvis du ejede ejendommen? Du kan muligvis tvinge ejeren til at løse problemerne som en del af salgsaftalen eller stille kontanter ved lukning.

9. Forsikringsansvar

Som med ejerskab af ejendom, kan forsikringsmæssige hensættelser inden for en planlagt udvikling også deles med HOA, der dækker nogle farer eller områder, og husejeren er ansvarlig for andre.

Disse er ofte mandat af statsret. I Florida, for eksempel, skal et ejerlejlighed HOA forsikre al fælles ejendom, der inkluderer alle dele af bygningen op til en enheds uafsluttede gipsvæg. I mellemtiden er husejeren ansvarlig for at forsikre al personlig ejendom inden for deres enhed, inklusive apparater, gulve, skabe, vinduebehandlinger og lignende.

Kontroller loven for den stat, du skal bo i, for den nøjagtige opdeling af krav. Bekræft HOA for den ejendom, du overvejer at overholde disse krav.

Katastrofeforsikring er især vigtig, hvis du overvejer at købe en lejlighed eller rækkehus i et område, der er tilbøjelige til store naturkatastrofer, såsom oversvømmelser, jordskælv, snestormer, ildebrande, tornadoer eller orkaner. ”I det nordvestlige stillehav er jordskælvsforsikring meget almindelig [i planlagte udviklinger], selvom det ikke kræves, ” siger Manning.

Kontroller, om HOA giver yderligere dækning som en fordel for at eje inden for udviklingen. "[A] fremadstormende HOA kan gøre en lejlighedsbygning mere attraktiv" på denne måde, siger Manning. De kan tilføje "jordskælv og andre typer fareforsikring [som] vil afspejles i husejers HOA-gebyrer." Du skal selvfølgelig bekræfte, om en sådan yderligere dækning også strækker sig til de områder, der er husejers juridiske ansvar, eller kun til dem, der er under HOA's rækkevidde.

Bundlinjen

At leve i en planlagt udvikling - og delvist styres af reglerne i en HOA - kan være en blandet velsignelse. Det giver mulighed for at udveksle en vis kontrol over dit hjem med det reducerede ansvar for at vedligeholde det og til fordel for at nyde fælles faciliteter og sikkerhed. Det kan imidlertid også handle med det mangfoldige udseende i et typisk kvarter for et mere ensartet udseende, omend en med en mindre chance for, at en nabo dekorerer smag eller slurvede vedligeholdelsesvaner bliver et problem for dig.

Hvor godt du omfavner disse afvejninger vil bidrage til, hvor glad du vil være i et ejerlejlighed eller andet "planlagt hjem." Hvis du beslutter at fortsætte med et køb, skal du sørge for at engagere fagfolk, herunder en ejendomsmægler, der er bekendt med planlagte udviklinger og HOA'er, da der er en række usædvanlige aspekter ved disse sammenlignet med at købe en enebolig.