Forståelse af realkreditbetalingsstrukturen

Et realkreditlån er et langvarigt lån, der er designet til at hjælpe dig med at købe et hus. Ud over at tilbagebetale hovedstolen, skal du også foretage rentebetalinger til långiveren. Hjemmet og landet omkring det tjener som sikkerhed. Men hvis du søger at eje et hjem, skal du vide mere end disse generaliteter.

Key takeaways

• Pantebetalinger består af dine hoved- og rentebetalinger.
• Hvis du foretager en udbetaling på mindre end 20%, bliver du forpligtet til at tegne privat prioritetsforsikring, hvilket øger din månedlige betaling.
• Nogle betalinger inkluderer også ejendoms- eller ejendomsskatter.
• En låntager betaler mere renter i den tidlige del af pantelånet, mens den sidste del af lånet favoriserer den største saldo.

Historie

Næsten alle, der køber et hus, har et pantelån. Prioritetsrenter nævnes ofte i aftennyhederne, og spekulationer om, hvilken retningsrente vil bevæge sig, er blevet en standard del af den finansielle kultur.

Det moderne pantelån blev til i 1934, da regeringen - for at hjælpe landet med at overvinde den store depression - oprettede et prioritetsprogram, der minimerede den krævede udbetaling på et hjem, hvilket øgede det beløb, som potentielle husejere kunne låne. Før det var en 50% -udbetaling påkrævet. I dag er en 20% udbetaling ønskelig, mest fordi hvis din udbetaling er mindre end 20%, er du forpligtet til at tegne privat prioritetsforsikring (PMI), hvilket gør dine månedlige betalinger højere.

Ønskeligt er imidlertid ikke nødvendigvis opnåeligt. Der er tilgængelige prioritetsprogrammer, der tillader betydeligt lavere nedbetalinger, men hvis du kan administrere disse 20%, skal du bestemt.

Forståelse af pantebetalingens struktur

Pantebetalinger

De vigtigste faktorer, der bestemmer dine månedlige pantebetalinger, er lånets størrelse og løbetid. Størrelse er det beløb, du låner, og udtrykket er den tid, du skal betale tilbage. Generelt, jo længere din sigt, desto lavere er din månedlige betaling. Derfor er 30-årige prioritetslån de mest populære. Når du har kendt størrelsen på det lån, du har brug for til dit nye hjem, er et realkreditlommeregner en nem måde at sammenligne pantetyper og forskellige långivere.

PITI: Pantebetalingskomponenter

Der er fire faktorer, der spiller en rolle i beregningen af ​​en pantebetaling: hovedstol, renter, skatter og forsikring (PITI). Når vi ser på dem, bruger vi et pant på $ 100.000 som et eksempel.

Rektor

En del af hver realkreditbetaling er dedikeret til tilbagebetaling af hovedbeløbet. Lån er struktureret, så mængden af ​​hovedstol, der returneres til låntageren, begynder lavt og stiger med hver prioritetslån. Betalingerne i de første år anvendes mere på renter end hovedstol, mens betalingerne i de sidste år vender dette scenarie tilbage. For vores $ 100.000-prioritetslån er hovedstolen $ 100.000.

Interesse

Renter er långiverens belønning for at tage en risiko og låne dig penge. Renten på et prioritetslån har en direkte indflydelse på størrelsen på et realkreditbetaling: Højere renter betyder højere realkreditbetalinger.

Højere renter reducerer generelt det beløb, du kan låne, og lavere renter øger det. Hvis renten på vores $ 100.000-prioritetslån er 6%, ville den kombinerede hovedstol og den månedlige renteudbetaling på et 30-årig prioritetslån være omkring $ 599, 55 - $ 500 renter + $ 99, 55 hovedstol. Det samme lån med en rente på 9% resulterer i en månedlig betaling på $ 804, 62.

Skatter

Ejendoms- eller ejendomsskatter vurderes af statslige agenturer og bruges til at finansiere offentlige tjenester såsom skoler, politistyrker og brandvæsen. Skatter beregnes af regeringen på et årligt grundlag, men du kan betale disse skatter som en del af dine månedlige betalinger. Det forfaldne beløb divideres med det samlede antal månedlige pantebetalinger i et givet år. Långiver indsamler betalingerne og holder dem i escrow, indtil skatten skal betales.

Forsikring

Ligesom ejendomsskatter foretages forsikringsbetalinger med hver pantebetaling og holdes i escrow, indtil regningen forfalder. Der er to typer forsikringsdækning, der kan inkluderes i en pantebetaling. Den ene er ejendomsforsikring, der beskytter hjemmet og dets indhold mod brand, tyveri og andre katastrofer. Den anden er PMI, som er obligatorisk for folk, der køber et hjem med en udbetaling på mindre end 20% af omkostningerne. Denne type forsikring beskytter långiveren, hvis låntager ikke er i stand til at tilbagebetale lånet. Fordi det minimerer standardrisikoen på lånet, giver PMI også långivere mulighed for at sælge lånet til investorer, som igen kan have en vis sikkerhed for, at deres gældsinvestering vil blive tilbagebetalt til dem. PMI-dækning kan droppes, når låntageren har mindst 20% egenkapital i hjemmet.

Prioritetsforsikring kan annulleres, når saldoen når 78% af den oprindelige værdi.

Mens hovedstol, renter, skatter og forsikringer udgør det typiske prioritetslån, vælger nogle mennesker pantelån, der ikke inkluderer skatter eller forsikringer som en del af den månedlige betaling. Med denne type lån har du en lavere månedlig betaling, men du skal selv betale skatten og forsikringen.

Amortiseringsplanen

Et prioritetslåns amortiseringsplan giver et detaljeret kig på, hvilken del af hver prioritetsbetaling, der er dedikeret til hver komponent i PITI. Som nævnt tidligere består de første års realkreditbetalinger primært af rentebetalinger, mens senere betalinger primært består af hovedstol.

I vores eksempel på et $ 100.000, 30-årigt prioritetslån, har amortiseringsplanen 360 betalinger. Den delvise skema, der er vist nedenfor, viser, hvordan balancen mellem hovedstol og rentebetalinger reverseres over tid og bevæger sig mod større anvendelse af hovedstolen.

Som det fremgår af diagrammet, er hver betaling 599, 55 dollar, men det beløb, der er dedikeret til hovedstol og renter, ændres. Ved starten af ​​dit prioritetslån er den rente, hvormed du får egenkapital i dit hjem, meget langsommere. Dette er grunden til, at det kan være godt at foretage ekstra hovedbetalinger, hvis pantelånet tillader det at gøre det uden forudbetalingsstraf. De reducerer din hovedstol, hvilket igen reducerer renterne ved hver fremtidig betaling, og bevæger dig mod dit endelige mål: at afbetale pantelånet.

På den anden side er renterne den del, der er fradragsberettiget i det omfang, loven tillader det - hvis du specificerer dine fradrag i stedet for at tage standardfradraget.

FHA-støttede prioritetslån, der tillader personer med lav kreditværdi at blive husejere, kræver kun et minimum 3, 5% forskud.

Når pantebetalingen starter

Den første pantebetaling forfalder en hel måned efter den sidste dag i den måned, hvor boligkøbet lukket. I modsætning til husleje, der forfalder på den første dag i måneden for den måned, betales pantebetalinger bagud, den første dag i måneden, men for den foregående måned.

Lad os sige, at en lukning sker den 25. januar. Lukningsomkostningerne inkluderer de påløbne renter indtil slutningen af ​​januar. Den første fulde pantebetaling, der er for februar måned, forfalder derefter 1. marts.

Lad os som et eksempel antage, at du optager et indledende pantelån på $ 240.000 på et køb på $ 300.000 med 20% udbetaling. Din månedlige betaling udgør $ 1.077, 71 under et 30-årigt fast rente med en rente på 3, 5%. Denne beregning inkluderer kun hovedstol og renter, men inkluderer ikke ejendomsskatter og forsikringer.

Din daglige interesse er $ 23, 01. Dette beregnes ved først at multiplicere lånet på $ 240.000 med en rente på 3, 5% og derefter dividere med 365. Hvis pantet lukkes den 25. januar, skylder du $ 161, 10 for de syv dage med påløbne renter for resten af ​​måneden. Den næste månedlige betaling, der er den fulde månedlige betaling på $ 1.077, 71, forfalder den 1. marts og dækker februar-pantebetalingen.

Du skal have alle disse oplysninger på forhånd. I henhold til TILA-RESPA Integrated Disclosure-reglen skal der gives to formularer tre dage før den planlagte lukningsdato - lånestimatet og lukkeoplysningen. Mængden af ​​påløbne renter sammen med andre lukkeomkostninger er anført i formularen til afsluttende afsløring. Du kan se lånebeløbet, renten, de månedlige betalinger og andre omkostninger og sammenligne disse med det oprindelige estimat, der blev leveret.

Bundlinjen

Et pantelån er et vigtigt værktøj til at købe et hus, så du kan blive husejer uden at foretage en stor udbetaling. Når du påtager dig et prioritetslån, er det imidlertid vigtigt at forstå strukturen i dine betalinger, der ikke kun dækker hovedstolen (det beløb, du lånte), men også renter, skatter og forsikringer. Det fortæller dig, hvor lang tid det vil tage dig at betale ned dit prioritetslån, og i sidste ende, hvor dyrt det vil være at finansiere dit boligkøb.