Pensionering: Leje kontra husejerskab

Der er gode grunde til at eje et hjem i pension. Men der er også masser af argumenter for leje. Sidstnævnte kan være billigere, hvis det betyder, at du ikke behøver at betale for vedligeholdelse og reparationer. At eje, kan imidlertid være mindre stressende, hvis du ikke behøver at bekymre dig om, at en udlejer hæver din leje.

Uanset hvilken rute du går, vil husomkostninger være en af ​​dine månedlige udgifter ved pensionering. Her er nogle faktorer, du skal overveje, når du træffer en leje-kontra-købsbeslutning.

Key takeaways

• Boligomkostninger vil være en del af dit pension, hvad enten du lejer eller ejer det.
• Svingninger i markedsværdi, uventede vedligeholdelsesudgifter og forsikringsfradrag kan øge ejerskabsomkostningerne.
• Selvom boliger kan være værdifulde aktiver at eje, bør de ikke primært købes til investering.
• At eje tilbud frynsegoder som stabilitet, skattefordele og egenkapital.
• Leje giver mere fleksibilitet og likviditet, og du bruger mindre penge (og tid) på vedligeholdelse.

Forventninger efter skat

Det første trin i analyse af husejerskab kontra leje er at bestemme, hvor meget du vil / skal bruge efter at have betalt skat.

Fra og med afleveringer, der er indgivet i 2019, er renter på kvalificerede prioritetslån på op til $ 750.000 fradragsberettigede for et par, der indgiver fælles. Fradrag på ejendomsskatter, som engang var en enorm velsignelse for skatteyderne (især i velstående områder), er nu begrænset til $ 10.000.

At kunne trække prioritetsrenten og ejendomsskatten på et hus, du ejer, betyder, at dit månedlige budget går længere, fordi du får nogle af dine penge tilbage i form af et fradrag, der kommer skattetid. Da lejeomkostninger ikke er fradragsberettigede, kræves der ingen beregninger.

For at beregne værdien af ​​et budget før skat, når du køber et hjem, skal du bestemme marginalskatten, trække denne procentdel fra 1 og dele budgettet med det beløb. Lad os som et eksempel tage et par, der arkiverer i fællesskab og er i skatteområdet 22% for 2019.

Risici at overveje

I teorien er det at købe et hus mere for dine penge end at leje. Men husejendom indebærer også betydelige økonomiske risici. Spørgsmål som udsving i markedsværdi, uventede vedligeholdelsesudgifter og forsikringsfradrag kan øge omkostningerne ud over lejepriserne. Og glem ikke at planlægge inflationen - husleje, skat og forsikringsomkostninger stiger alle over tid.

Et andet stort problem er vedligeholdelsesrisikoen forbundet med ejerskab. At leje er som at købe en forsikringspolice mod vedligeholdelse, fordi lejere ikke er ansvarlige for regelmæssige vedligeholdelsesomkostninger, udstyrsfejl eller katastrofer såsom storme eller oversvømmelser. Udlejeren skal bekymre sig om de uventede omkostninger. Det gør husejere også.

En investeringsmulighed?

Selvom fast ejendom kan tilbyde gode investeringsmuligheder, bør en bolig ikke kun købes af den grund. Boliger er en uundgåelig leveomkostning, og afvikling af et investeringsaktiver bør ikke involvere at finde et andet sted at bo. Pensionister bør bedst ikke medvirke til investeringens opadrettede ejerskab, når de planlægger boligudgifter.

”En af de største myter om husejere er, at det er en investering. Det er det ikke, ”siger Kirk Chisholm, formuesforvalter i Innovative Advisory Group i Lexington, Massachusetts. ”At eje et hjem, som du bor i, er en udgift, ikke en investering. En investering er en, der genererer pengestrøm. Det er helt sikkert, at der er nogle fordele ved at eje et hjem, men når du indgår i omkostningerne ved at binde store mængder kapital, hjemets illikviditet, og at huspriserne ikke altid stiger, giver det en meget mindre attraktiv ' investering.'"

For virkelig at bruge et hjem som en investering, ville en boligejer skulle købe lavt og sælge højt - købe og sælge hjem opportunistisk. Ved at sælge et hjem for at opnå en fortjeneste, når priserne er høje, tager man dog chancen for at blive prissat ud af markedet, hvis priserne fortsætter med at stige. Dem, der har et fast budget, som de fleste pensionister er, er muligvis ikke i stand til at købe et andet hus eller en lejlighed og vil finde sig selv i kontakt med en udlejer i stedet

På nogle måder kan leje være det økonomiske ækvivalent ved kortslutning af en bestand. Hvis du mener, at boligpriserne går mod lavere, kan du leje en bolig, vente på, at priserne falder, og købe et hjem senere. At være forkert med retningen af ​​boligpriserne og ende med at betale en højere købspris svarer til at betale en højere pris for en bestand for at dække en kort position.

Udbetaling og likviditet

Andre økonomiske fordele ved at være lejer inkluderer frihed til at bekymre sig om boligmarkedets forhold og om likviditet. Det kan tage lang tid at sælge et hjem; det involverer også masser af papirarbejde, og de fleste ejendomsmægler opkræver en provision, hvilket reducerer afkastet på investeringen. At sidestripe disse sammenfiltringer, når det er tid til at flytte, kan bestemt være det værd.

Nogle pensionister lever udelukkende af pensionspenge - sociale ydelser, livrenteudbetalinger eller en regerings- eller fagforening, så de har ikke altid store summer af likvide kontanter. Uden tilstrækkelige aktiver på sidelinjen til uventede udgifter, kunne de regelmæssige omkostninger ved at eje et hjem være ødelæggende.

Fordele ved at eje

Hvis du er en af ​​de 70% af husejere, der går på pension uden pantelån, kan spørgsmålet om leje kontra ejendom forekomme mindre kompliceret i starten. Alligevel gør det faktum, at du ikke har nogen husbetaling, dette ikke et hjernefrit.

Du skal overveje ejendomsskatter og vedligeholdelsesomkostninger. Og jo ældre dit hjem, jo ​​højere kan disse vedligeholdelsesudgifter være.

Det er alligevel let at finde argumenter for at blive - især hvis du bor i et hus, du ejer nu (og ikke har nogen sundhedsrelateret grund til at forlade). Her er nogle andre vigtige argumenter.

Stabilitet

Hvis du ejer dit hjem, vil du sandsynligvis nyde mere stabilitet og kontrol. Du behøver ikke at bekymre dig om, at en udlejer støber huslejen op. Ligeledes kan en udlejer ikke sælge boligen under dig. Du har stadig muligheden for at flytte, men det vil være din beslutning - ikke en udlejers. Du kan heller ikke ombygge en leje, i det mindste ikke uden ejerens tilladelse.

Byg kapital

For nogle pensionister er det vigtigt at efterlade en arv. Andre ønsker at bruge akkumuleret boligkapital til at optage et lån, kreditlinje eller omvendt prioritetslån. Dette er situationer, hvor ejerskab giver mest mening. I områder, hvor ejendomsværdierne stiger hurtigt, kan det at eje dig besidde et aktiv, der værdsætter. Og selvfølgelig betyder det også, at du kan undgå huslejeforhøjelser, der er så almindelige på varme ejendomsmarkeder.

Skattefordele

En af fordelene ved husejerskab er, at du kan trække pantelenter og ejendomsskatter på føderalt afkast; Selvom skattereform har mindsket disse fordele noget, eksisterer de stadig. Andre fradrag, inklusive realkreditpoint, kan alle arbejde for at sænke det beløb, du skylder IRS. Du får ingen af ​​disse skattefordele, hvis du lejer.

Følelser

I hvilken grad du følelsesmæssigt er knyttet til ideen om husejere er en vigtig, ikke-finansiel overvejelse.

Fordele

• Egenkapital

• Stabilitet

• Skattefradrag

Ulemper

• Vedligeholdelsesomkostninger, tid

• illikviditet

• Ejendomsskat

Fordele ved leje

At sælge dit hjem og flytte til en leje har sine point. Hvis du i øjeblikket lejer, kender du disse fordele. Men hvis du er en boligejer, der overvejer et springskib, er her nogle grunde til at overveje.

Åbn muligheder

At leje kan være fornuftigt, hvis du er en tom søster, klar til at mindske eller ikke er sikker på, hvor du skal tilbringe dine pensionister. Du ønsker måske at flytte væk for bedre vejr (eller lavere leveomkostninger) i nogle år og være i stand til let at vende tilbage nærmere din familie senere.

Dit helbred - eller familiemedlemmets - kan også være en faktor, hvis du mener, at du muligvis snart skal flytte for at modtage eller give pleje. Mange assisterede bofæller eller uafhængige bofællesskaber er kun husleje, hvilket giver dig intet valg, hvis det er her, du vil bo.

Hvis du ender med at leje, kan en langsigtet lejekontrakt hjælpe med at mindske usikkerheden ved stigende husleje.

Færre omkostninger

Det er vigtigt at sammenligne lejepriserne mod at eje på det sted, hvor du planlægger at bo. Ifølge en rapport fra Trulia var leje billigere i 98 ud af 100 byer med en stor befolkning på 65 år og ældre. Det er værd at bemærke, at det i Syd typisk er billigere end at leje.

Mindre vedligeholdelse

Når du lejer, er du sandsynligvis ikke nødt til at betale for major-league, strukturel vedligeholdelse. I gennemsnit bruger husejere mellem 1% og 4% hvert år på vedligeholdelse. Jo ældre hjemmet er, jo højere er procentdelen. Én advarsel: Sørg for, at din udlejer er ansvarlig for al (eller næsten al) vedligeholdelse og reparation, især hvis du lejer et hus.

Det er ikke kun omkostningerne. Når du bliver ældre, vil din evne til selv at udføre et af disse job uundgåeligt falde. Måske vil du ikke bo et sted, der finder dig regelmæssigt at stå på stiger for at skifte pærer eller skubbe sne fra fortovet. Det er når en super- eller bygningsmandmand virkelig kan hjælpe.

Freed-Up kapital

Leje kan muligvis frigøre penge, som du kan investere. Det holder dig likvid og kan øge din samlede indkomst i dine pensionsår. Investeringer vokser ofte hurtigere end fast ejendom værdsætter, hvilket gør dem til en endnu bedre brug af dine penge. Ejerskab sætter dig også i fare i tilfælde af endnu et boligmarkedskrænk - noget, som leje ikke gør.

Fordele

• Likviditet

• Lille vedligeholdelsesudgift, ansvar

• Fleksibilitet i bevægelse

• Færre omkostninger, skatter

Ulemper

• Uforudsigelig husleje stiger, udsættelse

• Ingen egenkapital

• Ingen skattefordele

• Manglende evne til at tilpasse hjemmet

Bundlinjen

For mange mennesker, der nærmer sig pensionering, er det vanskeligt at beslutte, hvorvidt man skal holde familieforstyrrelsen eller nedskalere til et mindre sted. Hvis de beslutter sig for at flytte, kommer stress og udgifter, der kan følge med husejerskab, i spil. Hvorvidt man skal eje eller leje et hjem i pension involverer flere overvejelser, såsom:

• Hvad er budgettet efter skat til leje eller ejer?
• Er hjemmet en potentiel investeringsmulighed eller bare en anden udgift?
• Hvilke risici er der med husejere i form af uventede omkostninger, og kan budgettet modstå dem?