En hurtig guide til at hjælpe dit voksne barn med at købe et hjem

På nutidens marked kan førstegangs huskøbere, især årtusinder, befinde sig i et komplekst web af studerendes gæld, stigende boligpriser og strenge prioritetsbehov. Som et resultat har hjemmekøbshjælp fra forældre været stigende i de sidste par år, ifølge National Association of REALTORS®.

At have midlerne til at hjælpe voksne børn med at købe et hus eller lejlighed er en velsignelse og en luksus. Men inden du logger på den stiplede linje, skal du overveje, om og hvordan du bedst gør det.

Lav en kontrakt med forventninger og vilkår, og lad en advokat eller anden ejendomsmægler gennemgå den for alle detaljer, der kan være tvetydige eller overset.

Almindelige måder at hjælpe dine børn på

Der er mange måder at hjælpe et barn med at købe en bopæl, bortset fra blot at købe huset direkte i dit navn og leje eller give det til dit barn. Fast ejendom er en investeringsmulighed, og kyst til kyst kan du finde årtusinder, der bor i lejligheder, der lovligt er deres forældres papir pied-à-terres. Men der er andre almindelige scenarier for at hjælpe dine børn med at købe et hjem, herunder:

• Tilvejebringelse af udbetalingen for barnets hjem.
• At eje huset med dit barn (dele egenkapitalen i den procentdel, du vælger; når huset sælges, får du dine penge tilbage).
• Købe en ejendom med flere enheder (eller et sted, der er stort nok til værelseskammerater) og leje de andre enheder til at udligne omkostningerne.
• Finansiering af dit barns boligkøb og gøre det officielt ved at gøre det som ethvert andet prioritetslån (en panteservicearbejder kan hjælpe, ordentligt strukturere lånet og dets betalingsbetingelser og endda generere månedlige opgørelser og skatteformer).

Hvor meget kontanter kan jeg gave uden at få et skattetreff?

Af skattemæssige grunde vælger forældre ofte at give afkom med de penge, de har brug for, snarere end at betale omkostningerne direkte. For eksempel er ekskluderingen af ​​gaveskat i 2019 $ 15.000 pr. Modtager pr. Gave per år.

I øjeblikket kunne du og din ægtefælle give op til $ 60.000 ($ 15.000 x 2 gaveforældre x 2 modtagere) til dit barn og hans / hendes ægtefælle, for eksempel⁠⁠ — nok til en anstændig udbetaling i mange amerikanske byer.

Key takeaways

• Der er mange måder at hjælpe dit barn med at købe deres første hjem, men overvej alle fakta og mulige faldgruber, inden du gør det.
• Tilbud om at finansiere en butik med kontante reserver på en sparekonto i dit barns navn. En sund bankkonto appellerer til prioritetsudbydere.
• Eksperter advarer mod at angribe dine pensionskasser eller gå i gæld for at betale for dit barns hjem.
• Overvej at gøre dit barn til en autoriseret bruger på dine kreditkort (forudsat at du har god til fremragende kredit) til at hjælpe med at styrke deres kredit.

Du kan følge den første gave med en anden gave på $ 60.000 ($ 15.000 x 2 gaveforældre x 2 modtagere) i 1. januar 2020 (forudsat at IRS ikke ændrer beløbet). Det samlede beløb på $ 120.000 tæller ikke som indkomst eller er underlagt føderal indkomstskat på dit barns selvangivelse.

Husk, at "hvis forældrene giver pengene som gave ... skal pengene hentes og spores sammen med et gavebrev, " siger Linda Robinson, en ejendomsmægler og låneansvarlig hos Cabrillo Mortgage i San Diego. For at beskytte transaktionen skal du bruge en realkreditperson, der har erfaring med dette, siger Robinson.

Før du underskriver et prioritetslån eller et lån: Punkter, du skal overveje

Nogle långivere kræver, at alle parter, der har titlen, skal være på prioritetsaftalen. Dette betyder, at selv hvis hensigten er, at barnet skal håndtere de månedlige pantebetalinger, er forældrene også økonomisk ansvarlige for gælden.

Hvis forældre ikke er på prioritetslånet, kan de ikke drage fordel af rentefradraget. Selv et rentefri lån fra forældre til barn kan blive pålagt skattepligt for forældrene. IRS antager, at du tjener renter, selvom du ikke gør det, og det er skattepligtig indkomst. Forældrelån øger barnets gældsbyrde og kan skade barnets chance for at kvalificere sig til yderligere finansiering i egen regi. På den positive side giver et korrekt registreret lån barnet mulighed for at maksimere fradrag på skattetidspunktet.

Selv hvis forældrene leverer en udbetaling, skal barnet stadig kvalificere sig til pantet, og det inkluderer at have kontante reserver til rådighed, et stabilt job og en stabil indkomst. Når det er sagt, giver realkreditudbydere typisk mulighed for, at udbetalingen på et primært hjem består eller helt eller delvis med gavefonde, så længe andre krav er opfyldt. Freddie Mac's Home Possible Advantage-pant giver f.eks. Mulighed for, at hele 3% -udbetalingen kommer fra gaver eller andre midler.

Potentiel skattebesparelse for forældre

En forælder, der køber et hjem og giver barnet mulighed for at bo der, kan muligvis tage betydelige skattefradrag. Ejendomsskatter, prioritetsrenter, reparationer, vedligeholdelse og strukturelle forbedringer er generelt fradragsberettigede på et andet hjem. Mens en udlejer dog kan trække op til $ 25.000 i tab hvert år, står forældrene over for forskellige regler, når de lejes til familiemedlemmer. Hvis barnet ikke betaler husleje, betragtes det som personlig brug af ejendommen, og lejerelaterede fradrag er ikke tilladt.

Men hvis barnet har værelseskammerater, der betaler husleje, kan forælderen muligvis tage de lejerelaterede fradrag, samtidig med at barnet tillader at bo der lejefri.

Bemærk, at rentefradraget kun kan tages af en person, der betaler pantelånet og ejer (eller delvis ejer) huset. Hvis forælderen har ejendomsbetegnelsen, men barnet betaler pantebetalingen hver måned, kan ingen af ​​disse tage rentefradraget. Hvis barnet ejer en procentdel af hjemmet, kan han eller hun trække den del af interessen tilbage.

Opbygning af egenkapital og langsigtet investering

Prioritetslån kan være mere økonomisk fornuftigt end at give børn en månedlig boligydelse eller betale deres månedlige husleje. Udbetaling af et prioritetslån bygger egenkapital i hjemmet, og hjem bliver til aktiver - normalt værdsætter aktiver, hvis de opretholdes korrekt. Bare husk, at fast ejendom bedst betragtes som en langsigtet investering. Som hovedregel skal de fleste købere have et hjem i tre til fem år for bare at være ujævn.

Hvis forældre vælger at yde et lavt rentelån til barnet, idet det bliver hans eller hendes pantelåner, vil de nyde lidt af indkomsten fra de månedlige betalinger. Selv et lavrentelån kan slå afkastet for nogle konservative investeringer.

De høje omkostninger ved andet hjem og medunderskrivende pantelån

Huse, der er købt af forældre som andethjem eller som investeringer, kræver ofte større udbetalinger, da de ikke kvalificerer sig til generøse, rettede mod første-timers realkreditlån som Federal Housing Administration (FHA) -lån. "Forskellen mellem et primært [bolig] -lån og et investerings-boliglån er betydelig, " bemærker Robinson. "Du er nødt til at lægge mindst 20% til 30% på investeringsejendomme, og [renter] -renterne er også lidt højere. Hvis børnene overhovedet er kreditværdige, kan det være, at forældrene er bedre til at være kosignere og gaveudbydere end være dem, der er på lånet. "

Hvis en forælder koster for et pantelån, og barnet falder bagud med betalinger, bliver forældrenes kreditvurdering skadet lige så meget som barnets. Endvidere er forælderen som koster (og dermed medlåntager) ansvarlig for gælden. En forælder, der kosignerer for - eller giver penge til - et gift barn, der derefter skiller sig, kunne blive sammenfiltret i en rodet opdeling af aktiver og kunne miste en del eller hele investeringen til den ægtefælle.

Navigering i de følelsesmæssige omkostninger

Finansiel sammenfiltring i familier kan forårsage stress og konflikt. Søskende uden for børsen kan føles jaloux eller harme. Gavegivere kan finde sig selv frustrerede over, hvad de opfatter som misbrug af gaven, men magtesløse til at gøre noget ved, hvordan gaven bruges.

Gavemodtagere kan føle sig frustrerede over strengene knyttet til en gave i form af forventninger og regler. Nogle forældre vil ikke håndhæve konsekvenser, når barnet ikke holder op med at afslutte aftalen. Økonomiske arrangementer mellem familiemedlemmer kan ofte føre til rodede misforståelser og være vanskelige at håndhæve.

Bundlinjen

Fordelene ved at købe et hjem til et barn - eller yde økonomisk hjælp til at erhverve det - er mange. Det kan give barnet de skattemæssige fordele ved husejere og hjælpe ham eller hende med at opbygge en god kredithistorie.

Købet kan også være fordelagtigt, hvis forældrenes aktiver er betydelige nok til at udløse ejendomsskatter eller arveafgift; mindskelse af boet nu kan reducere skattetrykket i fremtiden. Ejendommen er også en investering, der i sidste ende kan hjælpe forælderen med at bryde jævnt eller vende en fortjeneste, hvor dens udgifter undervejs er skattefradragsberettigede.

Forældre bør aldrig købe et barn et hus, hvis det betyder, at det går ud over deres evne til at betale deres egne regninger, opfylde deres egne pantebetalinger eller opretholde deres levestandard ved pensionering. Det er generelt en dårlig idé at låne mod pensionsfonde eller en primær bopæl eller helt at desimere konti. Og følelsesmæssige konsekvenser er sværere at måle end økonomiske.

Uanset hvordan du beslutter at henvende dig til det - gave, lån, medejerskab - skriv det skriftligt, dvs. en lovlig kontrakt. Dette kan være en kærlighedshandling, men det skal betragtes som en forretningsordning mellem dig og dit afkom. Når alt kommer til alt ved du, hvor de bor.